טיפים להשקעות נדל"ן מוצלחות – המדריך המלא למשקיע המתחיל 

טיפים להשקעות נדלןטיפים להשקעות נדל"ן מוצלחות – המדריך המלא למשקיע המתחיל 

לא מעט אנשים מכל רחבי העולם בוחרים למשוך את כל כספי החיסכונות מהעו"ש או מתוכנית החיסכון נטולת הריבית של הבנק ולהשקיע בנדל"ן. אם גם אתם מעוניינים להתחיל להניע את כל חסכונותיכם ולעצור את השחיקה הטבעית שלהם בעקבות האינפלציה, הגעתם למקום הנכון. במאמר הבא נגע בכל הסיבות המרכזיות בגינן אנשים רבים בוחרים מזה שנים ארוכות דווקא בעולם הנדל"ן כאפיק ההשקעה הטוב ביותר עבורם, נלמד לזהות אזורים אטרקטיביים שיכולים להניב למשקיעים בהם אחוזי תשואה גבוהים ועליות ערך של עשרות אחוזים, נכיר את כל מסלולי ההשקעה האפשריים בעולם הנדל"ן (יש לא מעט! נתמקד במסלולים הגדולים ביותר), נבין מדוע המשכנתא היא חברתו הטובה ביותר של כל משקיע ונגע בכמה טיפים חשובים לשיפור משמעותי של מראה כל דירה תוך זמן קצר ובעלויות מינימליות בלבד. רגע לפני שנצלול לכל הטיפים החשובים שיעשו לכם סדר בכל הקשור להשקעות נדל"ן, חשוב שתכירו את הסיבות המרכזיות בגינן משקיעים רבים סבורים כי ההשקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה המתגמלת והבטוחה ביותר. 

 

מתחילים מהבסיס: היצע, ביקוש והשפעתם על תנועת מחירי הדיור בישראל 

אחד העקרונות החשובים ביותר המשפיעים באופן ישיר על תנועת מחירי הנדל"ן בפרט ועל כל מוצר מכירה בכלל הוא הביקוש מול ההיצע. ההיצע מייצר את כמות המוצרים הקיימים בשוק בעוד ולעומתו, הביקוש מייצג את כמות האנשים המעוניינים באותו מוצר. אם ההיצע גבוה מהביקוש, מחירי המוצר ינועו כלפי מטה ומעט לעט ימכרו במחירים זולים יותר וכן להיפך, אם הביקוש גדול מההיצע, סביר מאוד להניח שמחירי המוצר יטפסו אט אט ובמרוצת הזמן המחירים יעלו. במציאות הדיור בישראל בפרט ובמדינות רבות בכל רחבי העולם הביקוש גדול משמעותית מההיצע הקיים. לא רק שהביקוש גדול יותר, אלא הוא גם ממשיך לגדול בקצב מהיר יותר מהגדלת ההיצע, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה כבר למעלה משני עשורים רצופים. במציאות זו, משקיעים רבים סבורים כי הנדל"ן בישראל תמיד עולה וימשיך לעלות כל עוד לא יחול שינוי משמעותי שיגדיל את ההיצע בקצב מסחרר (מה שלא פשוט ליישם במדיניות מלאת בירוקרטיה ושלבים רבים וארוכים). מסיבה זו השקעות נדל"ן נחשבות לבטוחות ופשוטות מאוד בעיני רבים, כל שנדרש לעשות זה לרכוש נכס ולהמתין לעליית הערך שלו. אך רגע לפני שגם אתם יוצאים לשטח לבחור את הנכס הבא שלכם, בחרנו עבורכם כמה טיפים חשובים שיעזרו לכם למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. 

 

החלטתם להשקיע בנדל"ן? התחילו להתמקד! פיזור יגרום לבלבול מיותר וימנע מכם לא מעט עסקאות טובות 

הטיפ הראשון להשקעת נדל"ן מנצחת הוא היכרות נרחבת עם האזור בו אתם רוצים להשקיע. לא מעט משקיעי נדל"ן שהחליטו שנמאס להם שכספם מעלה אבק במסלולי החיסכון הבנקאיים, החליטו לרכוש נדל"ן ללא בחינת כלל האזורים הקיימים בטווח האפשרויות שלהם. בחירה מהירה ושרירותית ללא בדיקת האזור עלולה לגרום להקטנה משמעותית ברווחים או גרוע מכך, אף להפסדים. ישנם אזורים רבים בכל רחבי הארץ שאחוזי התשואה שניתן לקבל בהם משכירות הדירות לא עולה על 2% בעוד אזורים סמוכים יכולים להניב למשקיעים בהם תשואה כפולה של בין 4% ל 6%. איך מזהים? אז ראשית חשוב שתכירו את כלל האצבע שמנחה את כל משקיעי הנדל"ן הגדולים והמקצועיים ביותר – ככל שהנכס שלכם זול יותר, כך אחוזי התשואה שתקבלו עליו יהיו גבוהים יותר. אחוזי התשואה המגיעים משכירות הנכסים מחושבים על סמך מחיר הקנייה וסך השכירות החודשית. באזורי מרכז הארץ, שם מחירי הדיור מתחילים מכ 1.7 מיליון שקלים לדירה ממוצעת בת ארבעה חדרים, תצליחו לקבל כ 2% עד 3% תשואה לכל היותר. לעומת זאת, באזורי פריפריה רבים הממוקמים בצפון הארץ או בדרומה, תוכלו להתחדש בנכסים חדשים בעלות של כ 600,000 עם אחוזי תשואה גבוהים משמעותית, 5% בשנה. 

 

שני מישורי הרווח העיקריים בעולם הנדל"ן – שכירות חודשית ועליית ערך הנכסים 

חשוב להדגיש שבכל השקעת נדל"ן ישנם שני מישורי רווח, האחד הוא השכירות החודשית והשני הוא עליית ערך הנכס. ישנם משקיעי נדל"ן רבים שיעדיפו להתחדש בדירות במרכז הארץ ולוותר על התשואה הגבוהה משכירות הדירה לטובת עליית ערך גבוהה באזורים בהם הביקוש לדירות גדול יותר. כך או כך, חשוב שתהיו מודעים להבדלים בין האזורים השונים בכל רחבי הארץ ותבחרו בצורה מושכלת ומודעת את האזור המתאים ביותר לתקציב שלכם ולפרופיל המשקיע שלכם. לאחר שהתמקדתם על האזור המתאים ביותר עבורכם, חשוב להיכנס בשלב זום נוסף למיקוד על השכונה הטובה ביותר באזור שבחרתם. בחירת אזור להשקעה הוא רק ההתחלה, כעת אתם נדרשים לבחון לעומק את האזור שלכם במטרה לאתר את השכונה ואף את הרחוב הטוב ביותר להשקעה. מה זה כבר כל כך משנה באיזה שכונה או באיזה רחוב נבחר להשקיע אתם שואלים? ישנם הבדלים משמעותיים שאתם חייבים להכיר. בכל עיר ישנם אזורים בהם הביקוש הן לשכירות והן לקנייה גבוהים יותר באופן ניכר משאר אזוריה. במטרה להבטיח שדירת המגורים שלכם תושכר תוך זמן קצר, אתם חייבים לבחור דירת מגורים בפריים לוקיישן. פריים לוקיישן הוא האזור החם ביותר הנמצא בסמיכות למרכזי קניות, מוסדות לימוד, מקומות בילוי ותחבורה ציבורית. ישנם אזורים בהם דירות המוצעות להשכרה או למכירה בפריים לוקיישן מעמידות תור של שוכרים או קונים פוטנציאליים תוך שעות ספורות ולעומתם, אזורים מרוחקים ממוקדי המפתח בעיר בהם דירות מוצעות למכירה או להשכרה שבועות ואף חודשים ארוכים ללא כל מענה. 

הכירו את מסלול ההשקעה הראשון – משקיעים בתחילת הדרך? התחילו מהשקעת נדל"ן מניב! 

אז בחרתם את האזור המתאים לתקציב שלכם וערכתם שלב זום נוסף להתמקדות מיטבית על שכונה מנצחת בפריים לוקיישן? הגיע הזמן לעבור לטיפ הבא שיפרוס בפניכם את כל מסלולי ההשקעה הגדולים והאטרקטיביים ביותר בעולם הנדל"ן. משקיעים רבים סבורים שהשקעות נדל"ן מתחילות ונגמרות ברכישת דירות מגורים למטרת השכרה. מסלול השקעה זה אכן נחשב לאחד הגדולים, הרווחיים והבטוחים ביותר אך הוא ממש לא המסלול היחידי. בחרנו עבורכם את המסלולים האטרקטיביים ביותר בהם משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם בוחרים. 

 

המדריך המקוצר להשקעות נדל"ן מניב

השקעות נדל"ן מניבות הן השקעות הכוללות רכישת דירת מגורים והחזקתה לאורך זמן. במהלך השנים המשקיע נהנה מהשכרת הדירה, מה שמהווה את התשואה השנתית הקבועה, וכן מעליית ערך הנכס. השקעת נדל"ן מניב נחשבת בעיני רבים להשקעה הפשוטה והבטוחה ביותר, שכן לא צריך לעשות דבר מלבד רכישת דירת מגורים אחת לתקופת זמן ארוכה בשביל ליהנות מהכנסה חודשית קבועה ועליית ערך במרוצת השנים. מסלול זה מוגדר על ידי משקיעים רבים כבטוח ביותר תוך התחשבות במצב הביקוש וההיצע בשוק הדיור בישראל, מה שמנבא בסבירות גבוהה על המשך עליות לעוד שנים ארוכות. משקיעי המסלול שבוחרים נכון את האזור המתאים ביותר הן מבחינת התקציב שלהם, הן מבחינת פרופיל המשקיע שלהם והן מבחינת פוטנציאל עליית הערך באזור יוכלו ליהנות מהכנסה חודשית קבועה ועליית ערך של עשרות אחוזים תוך זמן קצר. אחוזי השתשואה החודשיים רוצים גם? הכירו את כל היתרונות והסיכונים במסלול השקעת נדל"ן מניב.

 

יתרונות  סיכונים 
מסלול השקעה פשוט המצריך פעולת רכישה חד פעמית בלבד כלל הסיכונים מסתכמים בדיירים –

דיירים שאינם מצליחים לעמוד בתשלום השכירות החודשי

מסלול השקעה בטוח המבטיח למשקיעים בו הכנסה חודשית קבועה דיירים שפוגעים בחלקיה הפנימיים של הדירה
מסלול השקעה המאפשר למשקיעים בו ליהנות משני מסלולי רווח – האחד הוא מהשכרת הדירה והשני הוא מעליית ערכה במרוצת השנים  דיירים שלא מוכנים להתפנות מהדירה
אחוזי תשואה קבועים הנעים בין 2% ל 5% ללא כל קשר לשינויים במחיר הנכס

 

טיפים להשקעות נדל"ן: כך תתגברו על כל הסיכונים שבמסלול 

איך מתגברים על הסיכונים? כל משקיעי הנדל"ן במסלול נדל"ן מניב חייבים לבחור בקפידה את השוכרים בדירתם. ישנם משקיעים שבוחרים לבחון את תלושי המשכורת האחרונים של המשקיעים במטרה לוודא כי הם אכן יצליחו לעמוד בכל התשלומים, אחרים מבקשים לדבר עם המשכיר הקודם במטרה לשמוע פרטים חשובים אודות התנהלות השוכרים, ניתן אף לבדוק שלא חזרו להם שיקים בחודשים האחרונים ושאין להם נכסים מעוכלים. כלל הפרטים הללו יסייעו למשקיע לבחור נכון שוכרים טובים שיעמדו בכל מועדי התשלום וישמרו בצורה מיטבית על כל חלקי הדירה. 

 

הכירו את המסלול ההשקעה השני – נדל"ן מסחרי 

מסלול השקעות נוסף שמושך את תשומת ליבם של משקיעים רבים הוא מסלול השקעות בנדל"ן מסחרי. מסלול השקעות הנדל"ן מסחרי שונה בתכלית ממסלול השקעות נדל"ן מניב מהסיבה הפשוטה שהיחס של ההיצע והביקוש לנכסים המסחריים שונה מהיחס בשוק דירות המגורים. הסיבה המרכזית בגינה משקיעים רבים בוחרים דווקא בנכסים מסחריים היא אחוזי התשואה הגבוהים. נכסים מסחריים נחשבים למתגמלים יותר מדירות מגורים ואחוזי התשואה במסלול זה נעים בין 5% ל 10% מידי שנה. 

טיפים להשקעות נדל"ן: המדריך המקוצר להשקעות בנדל"ן מסחרי

מסלול ההשקעות הנכסים מסחריים נחשב למסלול בעל רמת סיכון מעט גבוהה יותר. בשונה ממסלול ההשקעות בדירות מגורים, שם הביקוש קשיח ויציב במיוחד, במסלול ההשקעות בנכסים מסחריים הביקוש יכול לרדת בעקבות שינויים שונים. דוגמה לכך ראינו בתקופת נגיף הקורונה שהצליח להוריד את הביקוש למשרדים או לחנויות שונות תוך מספר חודשים. לעומת זאת, דירות מגורים נחשבות לבעלות ביקוש קשיח ויציב כי לא משנה מה יקרה, תמיד אנשים יצטרכו קורת גג לגור בה. אז למה בכל זאת משקיעים רבים מעדיפים השקעה בנכסים מסחריים? משתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה והמשמעותית יותר היא אחוזי התשואה הגבוהים. משקיעים רבים מעדיפים שלא לנסות לנבא את עליות ערך דירות המגורים ולבחון כל השקעה בהן על סמך נתונים ברורים – אחוזי תשואה שוטפים. אחוזי התשואה השנתיים מדירות מגורים נעים בין 2% ל 5%, כפי שהזכרנו מעלה. לעומת זאת השקעה נכסים מסחריים תניב לרוב משקיעה אחוזי תשואה גבוהים הרבה יותר הנעים בין 5% ל 10% ואף מעבר לכך. הסיבה השניה בגינה משקיעים רבים בוחרים בנדל"ן המסחרי היא מחירי הקנייה. המחירים של הנדל"ן המסחרי זולים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירים של הנדל"ן למגורים – מה שמאפשר למשקיעים רבים עם הון עצמי נמוך להתחדש עם נכסים מסחריים ולמנף את כספם, גם אם אין להם כמה מאות אלפי שקלים להשקעה. 

 

יתרונות  סיכונים
אחוזי תשואה גבוהים הנעים בין 5% ל 10% ביקוש שאינו קשיח – יכול להוביל לירידות ביקושים משמעותיות משלל סיבות
מחירי הנדל"ן המסחרי זולים – גם משקיעים עם הון עצמי נמוך יוכלו להתחדש במשרד מניב עליות ערך מוגבלות ואף סיכויים לירידת ערך – היצע גדול בהשוואה להיצע בדירות המגורים
קושי למצוא שוכרים – שחיקת התשואה העודפת 

כך תתגברו על כל הסיכונים שבמסלול 

איך מתגברים על הסיכונים? באשר לביקוש שעלול לרדת בגין שלל סחבות אפשרויות אין כל כך מה לעשות, אך ישנן חנויות שתמיד יצטרכו (כדוגמת המכולות השכונתיות בתקופת פרוץ נגיף הקורונה) וישנם אזורים חמים בנם הביקוש תמיד ישאר גבוה (אזורי פריים לוקיישן). בחרו נכון את השקעות הנדל"ן המסחרי שלכם והקטינו את הסיכון לירידת ביקושים. באשר לחשש מירידת ערך הנכס המסחרי שלכם או חשש מאי הצלחה למצוא שוכר איכותי לטווח ארוך – גם במקרים אלה בחירה נכונה של הנכס הנכון באזור הנכון תהווה פיתרון כמעט מוחלט לכל בעיה. אזורי פריים לוקיישן תמיד מבוקשים כך שגם אם תחול פגיעה בביקושים שתוביל לירידת מחירים או לקושי למצוא שוכרים, כל הנכסים באזורים החמים ביותר יהיו האחרונים להיפגע מכך. 

 

הכירו את המסלול ההשקעה השלישי – אקזיט בעסקאות נדל"ן!

המסלול השלישי הוא מסלול מהיר במיוחד בעל רמת סיכון גבוהה שלא מתאים לכל משקיע. מסלול זה הוא מסלול עסקאות האקזיט בנדל"ן הכוללת קנייה בזול ומכירה ביוקר לאחר מספר חודשים ספורים. למה המסלול נחשב למורכב ובעל רמת סיכון גבוהה? על מנת לאתר את הנכסים הנכונים שנמכרים במחירים נמוכים ממחיר השוק נדרשת עבודת שטח ארוכה במיוחד. גם המשקיעים המנוסים ביותר מצליחים לאתר מספר מצומצם של עסקאות מידי שנה. לכן, אם גם אם רוצים להשקיע במסלול אקזיט בנדל"ן, אתם צריכים להתכונן לחודשים ארוכים של חיפושים במבחר שיטות שונות. לשם כך אתם חייבים להיות ממוקדים על אזור ספציפי ויש הטוענים אף על שכונה ספציפית בשביל להימנע מבלבול מיותר ולהצליח לאתר את המציאות הטובות ביותר תוך זמן קצר. נשמע מעניין? במדריך המקוצר תקבלו עוד לא מעט פרטים חשובים. 

המדריך המקוצר להשקעות אקזיט בנדל"ן 

כפי שהסברנו מעלה, מסלול השקעות אקזיט בנדל"ן ממש לא מתאים לכל משקיע. חלק גדול מהמשקיעים בעולם הנדל"ן בחרו בו במטרה ליהנות מהכנסה פסיבית כמעט ללא צורך בהתעסקות, מה שלא מפריע לשגרת החיים והעבודה. מסלול השקעות אקזיט לעומת זאת הוא מסלול אקטיבי במיוחד המצריך מכל הבוחרים בו לעשות עבודת שטח יומיומית. על המשקיע המחפש את המציאה הבאה בשוק לנקוט במספר שיטות פעולה שהעיקריות שבהן הן: לרדת לשטח מידי יום, לדפוק על דלתות, לחפש דירות נטושות ועוד. הרעיון הגדול של השקעות אקזיט בנדל"ן הוא רכישת דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק בעשרות אחוזים ומכירה מהירה במחירי שוק לאחר השבחה קלה. בשביל להצליח לתפוס בזמן את הדירות הנמכרות במחירים מוזלים המשקיע חייב להיות פעיל באזור מסויים ולהכיר את מחירי השוק בו על בוריים. ללא היכרות מעמיקה עם מחירי השוק ויכולת טובה ומדוייקת להעריך שווי כל נכס באזור, המשקיע יכול לחשוב שהדירה שמצא נחשבת מציאה, לרכוש אותה ולאחר מספר חודשי ניסיונות מכירה ללא הצלחה לגלות שהמחיר שלו גבוה ביחס לדירות דומות בקרבת מקום. אפשרות נוספת היא איתור דירת מציאה הנמכרת במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השוק ללא ידיעה. משקיעים שאינם מכירים את מחירי הדוק על בוריים מפספסים עסקאות מוצלחות רבות על התלבטות מיותרת. לכן, כל הבוחרים במסלול זה חייבים להיות משקיעים אקטיביים ולהכיר את האזור בו הם מחפשים על בוריו. מסלול זה מתאים בעיקר למשקיעים שרוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר. 

 

יתרונות  סיכונים
הגדלת ההון העצמי תוך זמן קצר  בחירת דירות בעלות פגמים שונים – פיזיים או משפטיים 
אחוזי תשואה גבוהים מאוד   הערכה לא נכונה של שווי הנכס ומכירה בהפסד לאחר השבחה
עבודה אקטיבית ומעניינת (שיכולה לשמש גם כחיסרון למשקיעים המעוניינים בהכנסה פסיבית)  ללא הכנסה קבועה ובטוחה בחוזה (בשונה מהמסלולים שהוצגו מעלה) 

 

טיפים להשקעות נדל"ן: כך תתגברו על כל הסיכונים שבמסלול 

איך מתגברים על הסיכונים? קודם חשוב להכיר אותם לעומק. אחד הסיכונים הגדולים ביותר של אנשים המחפשים עסקאות אקזיט בנדל"ן הוא הערכה שגויה של שווי הנכס. לאחר חודשים ארוכים של חיפושים ללא הצלחה, כל נכס במחיר מוזל יראה כמו המציאה הבאה. אז לפני שאתם קופצים על כל נכס שמחירו נראה לכם זול בהשוואה למחירי השוק, חשוב לוודא זאת בעזרת השוואה מדוייקת ככל הניתן לנכסים דומים באזור. אחת משיטות הערכת שווי הנכסים הטובות ביותר היא שיטת ההשוואה. עיקרי השיטה הם לערוך השוואה מלאה בין הנכס בו אתם מתעניינים לדירות דומות באותו אזור בדיוק. חשוב להתייחס לשטח הבנוי בדירה, לקיומן מרפסות וחניות, לשנת בניית הבניין, קומת הדירה, מעלית בבניין ועוד. לאחר שתשוו היטב ותגיעו למסקנה שהדירה שהצלחתם לאתר באמת זולה, עוברים לשלב הבדיקה הבא. שלב הבדיקה הבא נועד בכדי לוודא שאין סיבה מוצדקת לכך שהדירה שאיתרתם נמכרת במחירי מציאה. ישנן לא מעט דירות בישראל שרשומות נגדן נקודות אזהרה שונות, דירות שלא באמת שייכות לגרים בהן או אף דירות מעוכלות. כמו כן ישנן דירות הבנויות בשיטות בניה ישנות ומסוכנות המשפיעות באופן ישיר על המחירים. חשוב לבחון לעומק שלא מדובר בפגם פיזי או משפטי שגורם לבעלי הדירה להציע אותה למכירה בהנחה משמעותית בהשוואה למחירי השוק. 

 

טיפים להשקעות נדל"ן: הסיבות המרכזיות בגינן דירות רבות בישראל נמכרות בהנחה הן: 

  • דירות ירושה – יורשים רבים בוחרים למכור כמה שיותר מהר את דירות הירושה שקיבלו, מה שמוביל להורדת מחירים. כמו כן כל הורדת מחיר לדירה מתחלקת בין כל היורשים מה שמאפשר להתמקח רבות על המחיר (הורדה של 250,000 שקל תגרום לחמישה יורשים לוותר על 50,000 שקלים בלבד).
  • דירות נטושות – ישנן לא מעט דירות נטושות בישראל. במקרים רבים משקיעי נדל"ן שמצליחים למצוא את בעלי הדירה הנטושה, רוכשים ממנו את הדירה במחירים נמוכים במיוחד (בעל דירה שלא עושה בה שימוש כלל ברוב המקרים יעדיף להרוויח כמה מאות אלפי שקלים פחות מאשר להישאר ללא רווח כלל וללא כל שימוש בדירה) 
  • דירות שאינן מועלות לרשת בעידן בו ישנם אתרי מכירות נדל"ן רבים כל בעל נכס יכול להעריך את שווי דירתו בקלות רבה. מסיבה זו משקיעי נדל"ן רבים מחפשים דירות למכירה שאינן מועלות לרשת (מה שמעיד בסבירות גבוהה על בעלי דירה שאינם יודעים לעשות שימוש ברשת כך שייתכן שהם לא יעריכו נכון את שווי דירתם). 

 

טיפים להשקעות נדל"ן: מפחדים מהלוואת המשכנתא? התכוננו לשינוי מחשבתי – המשכנתא היא החברה הטובה ביותר של כל משקיע! 

לאחר שהרחבנו אודות שלושת מסלולי ההשקעה הגדולים והאטרקטיביים ביותר בעולם הנדל"ן חשוב לעבור לטיפ חשוב בנושא המימון. אנשים רבים בטוחים שהלוואת המשכנתא שהבנקים מעמידים לרשות הציבור היא האסון הכלכלי הגדול ביותר. הם מוכנים להשקיע את כל כספם ואף לקחת הלוואות חוץ בנקאיות (לעיתים אף מגורמים מפוקפקים) בשביל לא לקחת כלל את ההלוואה המקובלת מהבנק או לפחות לקחת כמה שפחות. בשורות הבאות ננסה לנפץ כמה מהסטיגמות השגויות אודות הלוואת המשכנתא בפרט וכל שאר אפשרויות המינוף בכלל. תחילה חשוב להדגיש שהמינוף הוא חברו הטוב ביותר של כל משקיע. משקיעי נדל"ן שבוחרים לוותר על היתרון האדיר שהבנקים מציעים להם, מוותרים על השקעה חכמה. 

 

טיפים להשקעות נדל"ן: המדריך המקוצר למינוף נכון של כספי ההשקעה שלכם

בשביל להבהיר היטב את חשיבותו של המינוף (הלוואת המשכנתא במקרה זה) בחרנו עבורכם דוגמה פשוטה. בדוגמה ישנם שני אנשים עם הון עצמי של כ 500,000 שקלים שהחליטו להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן. כיאה למשקיעים מתחילים הם בוחרים במסלול הנדל"ן המניב נחשב לפשוט ולבטוח ביותר. המשקיע הראשון בוחר לרכוש דירת מגורים באזורי דרום הארץ בעלות של כ 500,000 שקלים. לשמחתו הרבה הוא נמנע "מהאסון הכלכלי" ולא לקח שקל אחד של הלוואת משכנתא. אותו משקיע יהנה משכירות הנעה בין 2,200 שקלים ל 2,600 שקלים כבר מיומו הראשון. לעומתו, המשקיע השני בחר לפצל את ההון העצמי שלו להשקעה בשתי דירות בעלות של 500,000 שקלים כל אחת. המשקיע השני רכש את שתי הדירות עם 50% מימון על כל דירה ובעזרת 250,000 שקלים משכנתא לכל דירה הוא התחדש עם 2 דירות בעלות כוללת של 1,000,000 שקלים. השכירות מההשקעה אמנם לא נכנסה לכיסו של המשקיע (כי היא סגרה את הלוואת המשכנתא) אך בעוד כעשור המשקיע יחל ליהנות משכירות כפולה הנעה בין 4,400 שקלים ל 5,200 שקלים מידי חודש לעוד שנים ארוכות. מעבר לכך, לאחר עשור סך נכסיו של המשקיע השני עומד על כ 1,000,000 שקלים בעוד סך נכסיו של המשקיע הראשון נשארו 500,000 שקלים בלבד. 

 

 

משקיע א' – ללא מינוף משקיע ב' – עם מינוף
השקעה של 500,000 שקלים במסלול הנדל"ן המניב השקעה של 500,000 שקלים + 500,000 שקלים נוספים של משכנתא במסלול הנדל"ן המניב
רכישת דירה אחת בשווי 500,000 שקלים רכישת 2 דירות בשווי 500,000 שקלים כל אחת 
קבלת 2,200 – 2,600 שקלים מידי חודש מהשכרת הדירה ללא הכנסה כלל – כספי השכירות מתקזזים עם הורדות המשכנתא
לאחר עשור – הכנסה משכירות: 2,200 – 2,600 שקלים מידי חודש  לאחר עשור (תום תשלומי המשכנתא) – הכנסה משכירות; 4,400 – 5,200 שקלים מידי חודש 
לאחר עשור – שווי נכסיו: כ 500,000 שקלים  לאחר עשור – שווי נכסיו: כ 1,000,000 שקלים

 

רוצים להשביח את הנכס? כך תעשו זאת נכון 

לסיום, חשוב שתכירו עוד טיפ נוסף שיעזור לכם לחדש מראה של כל דירה תוך זמן קצר ובעלות מינימלית. קיימים לא מעט הבדלים בין שיפוץ יסודי לשיפוץ קוסמטי. רוב ככל המשקיעים בוחרים לשפץ את דירתם בשיפוץ קוסמטי במטרה להקנות לדירה מראה חדשני, נקי ומסודר. אז מהם ההבדלים בין שיפוץ קוסמטי לשיפוץ יסודי? ריכזנו את ההבדלים הגדולים ביותר 

 

שיפוץ המשקיעים – שיפוץ קוסמטי שיפוץ יסודי
נועד בכדי לשפר את המראה הכללי של הדירה נועד בכדי לתקן בעיות תשתיות ולשפר את המראה הכללי של הדירה
ללא התעסקות בתשתיות חשמל ואינסטלציה כולל החלפת תשתיות חשמל ואינסטלציה
הדבקת ריצוף חדש על הריצוף הקיים  פירוק הריצוף הקיים והנחת ריצוף חדש
הדבקת טפטים על הקירות  צביעת כל קירות הדירה
ללא שבירת קירות, הנמכת תקרות וחציבות וחלוקה מחודשת של חלל הבית  שבירת קירות, בניית קירות, הנמכת תקרות וחלוקה מחודשת של כל חלל הבית 
משך השיפוץ – קצר: ימים ספורים עד שבועות בודדים  משך השיפוץ – ארוך: מספר חודשים של עבודה
עלויות השיפוץ – נמוכות: כמה עשרות אלפי שקלים עלויות השיפוץ – גבוהות: כמה מאות אלפי שקלים

 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
מה היתרונות של השקעה בנדל"ן ברעננה

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »