בשנים האחרונות חווה אתונה, בירת יוון, תנופת פיתוח מרשימה וגל של פרויקטי התחדשות עירונית שמשנים את פני העיר. לאחר עשור של קיפאון כלכלי בעקבות המשבר של 2008, העיר מתעוררת לחיים ומושכת אליה משקיעים מרחבי העולם, ביניהם גם ישראלים רבים. ההתחדשות העירונית באתונה אינה רק סיפור של שיקום שכונות ותיקות, אלא מהווה הזדמנות השקעה יוצאת דופן עם פוטנציאל רווח משמעותי. במאמר זה נבחן כיצד תוכלו להיכנס לשוק זה ולהרוויח מהמגמות החיוביות המתרחשות כעת בעיר ההיסטורית.
משבר כלכלי והתאוששות: הרקע להתחדשות העירונית באתונה
כדי להבין את ההזדמנות הנוכחית, חשוב להכיר את ההיסטוריה הכלכלית של יוון בעשור האחרון. המשבר הכלכלי שפקד את המדינה ב-2008 הוביל לנפילה חדה של כ-50% במחירי הנדל"ן, במיוחד בערים הגדולות. בנייני מגורים רבים הוזנחו, תשתיות עירוניות התדרדרו, ופרויקטים רבים נעצרו באמצע. אולם משנת 2017, המצב החל להשתנות באופן דרמטי.
הכלכלה היוונית החלה להתאושש, כאשר התמ"ג צמח בשיעור של 5.9% בשנת 2022, ו-2% בשנת 2023, למרות המשבר העולמי. הגרעון התקציבי הצטמצם ל-1.6% מהתמ"ג, ודירוג האשראי של המדינה עלה למדרגת "השקעה" לראשונה מזה שנים רבות. במקביל, ממשלת יוון יצרה תכניות תמריצים נדיבות במיוחד לעידוד השקעות בהתחדשות עירונית, ביניהן:
● פטור ממע"מ על היתרי בנייה חדשים
● הקלות במס רכוש (ENFIA)
● הנחות במס הכנסה למשקיעים בפרויקטים של התחדשות עירונית
● תכנית "גולדן ויזה" המעניקה תושבות אירופאית למשקיעים
כתוצאה מכך, היקף הבנייה ביוון זינק בשנים האחרונות, עם עלייה של 11% במספר היתרי הבנייה ב-7 החודשים הראשונים של 2023 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022. עלייה זו משקפת את המגמה החיובית בשוק הנדל"ן היווני בכלל, ובאתונה בפרט.
מהי בדיוק התחדשות עירונית באתונה?
בשונה מתהליכי פינוי-בינוי או תמ"א 38 המוכרים בישראל, ההתחדשות העירונית באתונה מתמקדת בעיקר בשיפוץ ושדרוג מבנים קיימים, תוך שמירה על אופיים האדריכלי. הפרויקטים כוללים:
- שיפוץ מבנים היסטוריים – במיוחד מבנים בסגנון ניאו-קלאסי וארט-דקו, תוך שמירה על החזית המקורית ושדרוג הפנים.
- הסבת מבני תעשייה לדירות מגורים – הפיכת מפעלים ומחסנים ישנים לדירות לופט מודרניות.
- שדרוג בנייני מגורים משנות ה-50 וה-60 – שיפוץ בניינים ותיקים והתאמתם לסטנדרטים מודרניים.
- פיתוח שטחים ציבוריים – הקמת פארקים, גינות קהילתיות ומרחבים ציבוריים חדשים.
- שיפור תשתיות תחבורה – הרחבת רשת המטרו והטראם, ויצירת שבילי אופניים.
שכונות מובילות בהתחדשות העירונית
מפת שכונות באתונה מראה כי מספר אזורים מובילים כיום את מגמת ההתחדשות העירונית ומציעים הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד:
קיפסלי (Kypseli)
שכונה במרכז אתונה המהווה את אחת הדוגמאות הבולטות לתהליכי ג'נטריפיקציה. קיפסלי היא שכונה ענקית עם למעלה מ-65,000 תושבים הממוקמת צפון-מזרחית למרכז ההיסטורי. בעבר הייתה אזור מגורים יוקרתי, חוותה תקופת דעיכה, וכעת נמצאת בתנופת התחדשות משמעותית.
יתרונות להשקעה בקיפסלי:
● קרבה לאוניברסיטת אתונה לכלכלה ועסקים, המייצרת ביקוש קבוע לדירות להשכרה
● תכניות להקמת קו מטרו חדש (קו 4) שיעבור בכיכר קיפסלי
● אוכלוסייה צעירה ויצירתית המושכת עסקים חדשים
● מבנים בסגנון ארט-נובו, ניאו-קלאסי ובאוהאוס עם פוטנציאל שיפוץ גבוה
פגרטי (Pangrati)
שכונה צנועה במימדיה אך עשירה בהיסטוריה ואדריכלות, ממוקמת במרכז העיר, ליד האצטדיון האולימפי הראשון (קלימרמרו). בשנים האחרונות חווה השכונה תנופת פיתוח משמעותית:
יתרונות להשקעה בפגרטי:
● מבנים ניאו-קלאסיים הזקוקים לשיפוץ, עם פוטנציאל השבחה גבוה
● קרבה לגני זאפיון המפורסמים ולמרכז העיר
● עלייה של כ-40% במחירי הנדל"ן בין 2017-2020
● תמהיל אוכלוסייה מעניין הכולל אמנים, אנשי רוח והיפסטרים
אקסרכיה (Exarchia)
שכונה בוהמית במרכז אתונה הידועה באמנות הרחוב המרשימה שלה והאווירה החתרנית. אקסרכיה נמצאת כיום בעיצומו של תהליך ג'נטריפיקציה:
יתרונות להשקעה באקסרכיה:
● מבנים היסטוריים רבים, חלקם בסגנון ארט-דקו, עם פוטנציאל שיפוץ
● אווירה ייחודית המושכת תיירים רבים המחפשים חוויה אותנטית
● קרבה לאוניברסיטה הטכנית הלאומית של אתונה ("הפוליטכני")
● סצנת תרבות תוססת עם גלריות ובתי קפה
פטיסיה (Patisia)
שכונה שקטה בצפון-מערב אתונה המציעה שילוב של מבנים ותיקים במחירים נוחים יחסית:
יתרונות להשקעה בפטיסיה:
● קרבה לאוניברסיטת אתונה המבטיחה ביקוש קבוע לדירות להשכרה
● תחבורה נוחה עם קו המטרו הירוק המחבר למרכז העיר ולפיראוס
● מחירי כניסה נוחים עם פוטנציאל השבחה גבוה
● אווירה משפחתית וקהילתית המושכת צעירים ומשפחות
כיצד להרוויח מהתחדשות העירונית באתונה?
ישנן מספר אסטרטגיות השקעה אפשריות בתחום ההתחדשות העירונית באתונה:
1. רכישת דירה בבניין הנמצא בתהליך שיפוץ
אחת האסטרטגיות הפופולריות היא רכישת דירה בבניין שעובר שיפוץ על ידי יזם. לדוגמה, חברת פאלמו מציעה דירות במחירים החל מ-90,000 אירו בפרויקטים של התחדשות עירונית באתונה. בדרך זו, המשקיע נהנה מהערך המוסף של השיפוץ כבר מהיום הראשון.
עלות של דירה ביוון מסוג זה יכולה להיות אטרקטיבית במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בישראל, כאשר בהשקעה של 90,000-250,000 אירו ניתן לרכוש דירה מודרנית באזור מרכזי ומתפתח. עלות זו מתורגמת לתשואה פוטנציאלית גבוהה יחסית, וליתרונות משמעותיים נוספים:
הרווח הפוטנציאלי:
● תשואה שנתית של 5%-7% מהשכרה, לעומת 4%-5% בדירות רגילות
● עליית ערך של 30%-50% במהלך 3-5 שנים
● אפשרות לקבלת גולדן ויזה בהשקעה מעל 250,000-400,000 אירו (תלוי באזור)
2. רכישה, שיפוץ והשכרה עצמאית
משקיעים יזמיים יותר יכולים לרכוש דירה ישנה, לשפץ אותה באופן עצמאי ולהשכיר אותה. אסטרטגיה זו דורשת מעורבות גבוהה יותר אך טומנת בחובה פוטנציאל רווח גבוה יותר.
עלות דירה באתונה לפני שיפוץ יכולה לנוע בין 60,000 ל-120,000 אירו לדירת 2-3 חדרים, תלוי בשכונה ובמצב הנכס. עלות השיפוץ נעה בדרך כלל בין 500 ל-800 אירו למ"ר.
הרווח הפוטנציאלי:
● רווח יזמי של 20%-30% על השיפוץ
● תשואה שנתית משופרת של 6%-8% מהשכרה
● שליטה מלאה על איכות השיפוץ והתאמתו לקהל היעד
3. השקעה בפרויקט התחדשות עירונית כשותף
משקיעים בעלי הון גבוה יותר יכולים להצטרף כשותפים לפרויקטים של התחדשות עירונית, בדרך כלל של בניין שלם או מתחם. זוהי אסטרטגיה המתאימה למשקיעים מנוסים או לכאלה המוכנים להסתמך על חברות ניהול מקצועיות.
הרווח הפוטנציאלי:
● רווח יזמי כולל של 20%-40% על הפרויקט
● אפשרות למינוף ההשקעה באמצעות משכנתא מקומית
● היקף השקעה גדול יותר המאפשר השגת סדרי גודל משמעותיים
4. השכרה לטווח קצר לתיירים
אתונה מושכת למעלה מ-8 מיליון תיירים מדי שנה, מה שיוצר הזדמנות להשכרה לטווח קצר. דירות משופצות במיקומים מרכזיים, במיוחד בשכונות היסטוריות, יכולות להניב תשואה גבוהה במיוחד במודל זה.
הרווח הפוטנציאלי:
● תשואה שנתית של 8%-12% ברוטו
● תפוסה גבוהה של 70%-85% בחודשי השיא
● אפשרות לשלב השכרה ארוכת טווח בחודשי החורף
יתרונות וסיכונים בהשקעה בהתחדשות עירונית באתונה
יתרונות:
- מחירי כניסה נוחים – עם דירות החל מ-90,000 אירו, רף הכניסה לשוק נמוך יחסית
- פוטנציאל השבחה גבוה – עליית ערך של 30%-50% ב-3-5 שנים
- תשואה שוטפת גבוהה – 5%-7% מהשכרה ארוכת טווח, 8%-12% מהשכרה לטווח קצר
- הטבות מס – מיסוי נוח ואמנת מס בין ישראל ליוון המונעת כפל מס
- נגישות גיאוגרפית – טיסה של כשעתיים וחצי מישראל
- אפשרות לקבלת תושבות אירופאית דרך תכנית הגולדן ויזה
סיכונים וסוגיות לתשומת לב:
- חריגות בנייה היסטוריות – חלק מהמבנים הישנים באתונה כוללים חריגות בנייה היסטוריות
- תנודתיות בשוק התיירות – השכרה לטווח קצר תלויה במצב התיירות
- פערי שפה ותרבות – ניהול השיפוץ מרחוק יכול להוות אתגר
- שינויי רגולציה – תכנית הגולדן ויזה עברה מספר שינויים בשנים האחרונות
- עלייה במחירים – באזורים מסוימים המחירים כבר עלו משמעותית
המלצות למשקיעים: איך להתחיל?
אם אתם שוקלים השקעה בהתחדשות עירונית באתונה, הנה מספר צעדים מומלצים:
- הגדירו את מטרות ההשקעה שלכם – השכרה ארוכת טווח? טווח קצר? עליית ערך?
- קבעו תקציב ברור – כולל עלויות נלוות כמו מיסים, שיפוץ וניהול
- בחרו שכונה מתאימה – חקרו את מפת שכונות באתונה והתמקדו באזורים עם פוטנציאל צמיחה
- התייעצו עם מומחים – עורכי דין, יועצי מס וחברות ניהול ישראליות הפועלות באתונה
- בקרו באתונה – אין תחליף לביקור בשטח וסיור בשכונות המעניינות אתכם
- בדקו היסטוריה משפטית – ודאו שאין חריגות בנייה או חובות על הנכס
- שיקלו אפשרויות מימון – בדקו אפשרויות למשכנתא מקומית או מימון ישראלי
התחדשות עירונית באתונה מייצגת הזדמנות השקעה ייחודית למשקיעים ישראלים. השילוב של מחירים אטרקטיביים, פוטנציאל צמיחה משמעותי ותמריצים ממשלתיים יוצר סביבת השקעה אטרקטיבית במיוחד. עם זאת, כמו בכל השקעה, ישנה חשיבות רבה לבחירת הנכס המתאים, העבודה עם גורמים מקצועיים והבנה של הסיכונים.
עם צמיחה כלכלית יציבה, ביקוש גובר לנדל"ן איכותי ותכניות פיתוח שאפתניות, אתונה מציבה את עצמה כאחת ההזדמנויות המעניינות בשוק הנדל"ן האירופי.
דיסקליימר: המאמר מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או המלצה לרכישת נדל"ן. מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי פרטני לפני ביצוע כל השקעה במדינה זרה.
