השקעת נדל"ן בפורטוגל

השקעת נדלן בפורטוגל

בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים במפת ההשקעות בישראל. האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן בישראל פחתה במידה ניכרת. כתוצאה, משקיעים רבים פנו לאפיקי השקעה אחרים או לנדל"ן באזורים שונים בעולם. אחד המקומות האטרקטיביים ביותר להשקעה, נכון להיום, היא פורטוגל. מדובר באחת הארצות השקטות ביותר באירופה ובעולם בכלל. פורטוגל נמצאת בתהליך התפתחות מואץ, ההופך אותה ליעד אטרקטיבי למשקיעים. ואכן, השקעת נדלן בפורטוגל נמנית כיום עם ההשקעות האיכותיות ביותר. איך קרה שפורטוגל הפכה ליעד איכותי ואטרקטיבי להשקעה? מה הופך את פורטוגל, יותר מכל מקום אחר, ליעד להשקעה? אילו סוגי השקעת נדלן בפורטוגל ניתן למצוא כיום? איך מתבצעת השקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל? איך מנוהלים הנכסים של משקיעים בפורטוגל? כדאי לקרוא – כל התשובות בהמשך.

פורטוגל – היסטוריה וכלכלה

בימי הביניים ובתחילת העת החדשה היתה פורטוגל אחת המעצמות החזקות בתבל. ספנים פורטוגזים היו מגלי ארצות והגיעו גם לעולם החדש. כיום נותרו בעולם מספר מדינות שבהן השפה המדוברת היא פורטוגזית, שריד לאימפריה של פעם. עם השנים שקעה האימפריה, ומה שנותר היה מדינה קטנה ושלווה. בסוף המאה הקודמת התחוללו במדינה שינויים שהחישו את ההתפתחות הכלכלית שלה. פורטוגל החליפה את השלטון הצבאי בשלטון דמוקרטי, והתחילה לפתח גם את מקורות החוזק שלה. בין השאר פורטוגל פיתחה את התעשייה, המחצבים, החקלאות ובעיקר את התיירות. בעשורים האחרונים עושים השלטונות בפורטוגל ניסיונות מוצלחים למשוך אליה גם משקיעים פוטנציאליים. ואכן, השקעת נדלן בפורטוגל הפכה למבוקשת מאד.  

איך הפכה פורטוגל ליעד אטרקטיבי להשקעה

במהלך העשור האחרון עלו מחירי הנדל"ן בישראל בצורה משמעותית. בחלק מהאזורים, העליות נעות סביב עשרים אחוזים לאורך התקופה. במקומות אחרים העליות היו אפילו משמעותיות יותר. התחזיות מדברות על עליה צפויה נוספת של 10 אחוזים נוספים במהלך השנה הקרובה. במקביל, חלה ירידה הדרגתית ומתמשכת בתשואה על נדל"ן. נכון להיום, התשואה הממוצעת על נכס נדל"ן בישראל עשויה לנוע בטווח שבין 3.5% לשנה, לבין 5%. התשואה הנמוכה היא בעיקר תוצאה של מחירי נדל"ן גבוהים. ואם בכל אלה לא די, הרי שבשנים האחרונות הוציא בנק ישראל כמה וכמה הנחיות המקשות עוד יותר על משקיעים פוטנציאליים. בין השאר צומצמו אחוזי המשכנתא ממחירו הכולל של נכס להשקעה. בנוסף, בנק ישראל מקשה על מינוף נכסים קיימים לצורך רכישת נכס חדש. בגלל כל הסיבות הללו פחתה מאד האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן בישראל. משקיעים פוטנציאליים פונים לאזורים אטרקטיביים יותר, כאשר אחד מאפיקי ההשקעה המקובלים ביותר כיום הינו השקעות נדל"ן בפורטוגל. בהמשך המאמר נעסוק בהרחבה בהשקעות הללו. בנוסף לאמור לעיל, יש עוד שתי סיבות חשובות להעדיף השקעות בחו"ל, ובפרט בפורטוגל, על פני השקעות בישראל:

• ריבית אפסית: מי שאיננו מעוניין להשקיע בנדל"ן, בכלל כל הסיבות המפורטות לעיל, עשוי להעתיק את ההשקעה שלו לאפיקים אחרים. אחד האפיקים הללו היא השקעה באפיקים צמודי ריבית. ואולם הריבית האפסית בישראל הופכת גם את האפיקים הללו לבלתי משתלמים בעליל. כשהדבר מלווה במדדים גבוהים יחסית, הכסף עלול להישחק אפילו יותר. זאת למעשה הסיבה לבריחת משקיעים מאפיקים אלה.
• שוק המניות: שוק המניות בישראל הוא שוק יציב. עם זאת, התשואה שהשקעה כזאת יכולה להניב היא מזערית ביחס לתשואה עבור רכישת נדל"ן בחו"ל, ובפורטוגל בפרט. 

מה הפוך את פורטוגל ליעד אטרקטיבי מאד להשקעה

אחד הדברים החשובים ביותר למשקיעים בעבר ובהווה הוא יציבות חברתית ושלטונית. משקיעים פחות מתחברים למקומות שבהם היציבות השלטונית לוקה בחסר, יש תסיסה חברתית או הכלכלה בהם רעועה. בנוסף, בעלי הון מעדיפים להשקיע במקומות שבהם פוטנציאל הצמיחה והתשואה על ההשקעה הוא גבוה. פורטוגל נחשבת, על פי כל אמות המידה הללו, ליעד אטרקטיבי מאד להשקעה.

1. יציבות חברתית: גלי ההגירה של פליטים מהמזרח התיכון ומאזורים אחרים פסחו במידה רבה על פורטוגל, עם היתרונות ובעיקר עם החסרונות שלהם. אחד היתרונות של העדר הגירה ממדינות עניות הוא היציבות החברתית והשקט היחסי ברחבי המדינה.
2. יציבות שלטונית: פורטוגל מעולם לא חוותה זעזועים פוליטיים משמעותיים בעידן המודרני. עם זאת, רק בשנת 1976 נכתבה בה חוקה ורק במהלך שנות השמונים של המאה הקודמת היא עברה למשטר דמוקרטי הלכה למעשה. המשטר בפורטוגל יציב, וידע להתגבר בעשורים האחרונים על כמה משברים משמעותיים. היציבות השלטונית בהחלט מהווה זרז למשקיעים לקחת חלק בצמיחה של פורטוגל. 
3. פוטנציאל כלכלי: הפוטנציאל הכלכלי של פורטוגל הוא עצום. אפשרויות ההתפתחות הכלכלית שלה הן רבות, וממשלת פורטוגל מנסה לפעול בכל כיווני ההתפתחות האפשריים. אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של פורטוגל הוא התיירות. מזג האוויר הנוח, בשילוב עם אתרים היסטוריים, הופך את פורטוגל הלכה למעשה ליעד תיירותי מועדף. עוד מנועי צמיחה חשובים הם החקלאות וכריית מחצבים שונים הנמצאים בפורטוגל. מנוע צמיחה נוסף הוא הנדל"ן. מנוע הצמיחה האיכותי הזה נמצא נכון להיום רק בתחילת הדרך.
4. תמיכה ממשלתית ועידוד השקעות: השקט הפוליטי והיציבות הכלכלית בפורטוגל מהווים כשלעצמם גורמי משיכה למשקיעים ויזמים. יחד עם זאת, גם ממשלת פורטוגל מעודדת משקיעים חדשים ומציעה להם הטבות מפליגות, כפי שיתואר בהמשך. הממונים על הנושא בממשלה הבינו שרק עידוד השקעות עשוי לזרז את השדרוג של פורטוגל במערכת הכלכלית באיכופה בפרט ובעולם בכלל. במקביל, מנסה ממשלת פורטוגל למשוך אליה אוכלוסיות חזקות מבחינה כלכלית. אחת ההטבות המשמעותיות מהבחינה הזאת היא אפשרות לקבלת דרכון פורטוגלי, ובתוך כך גם קבלת דרכון של האיחוד האירופי.
5. תשואה גבוהה על השקעה בנדל"ן: בשורות לעיל כבר הוזכרה התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן בישראל. התשואה כאמור עומדת על בין 3.5 אחוזים לבין 5 אחוזים בשנה. מה שמפחית את התשואה, ואיתה את האטרקטיביות של השקעות בישראל, הוא מחירי הנדל"ן הגבוהים. מנגד, התשואה על השקעת נדלן בפורטוגל עשויה לנוע בטווח שבין 8 אחוזים לבין 12 אחוזים בשנה.
6. מחירים אטרקטיביים: התשואה הגבוהה על השקעה בנדל"ן בפורטוגל היא בין השאר תוצאה של מחירי הנדל"ן האטרקטיביים. בפורטוגל אפשר למצוא נכסים איכותיים במחיר של 75,000 יורו ויותר. בחישוב גס, מדובר בסכום של כמה מאות אלפי שקלים. זאת לעומת מחירי נדל"ן בישראל, שבמרבית המחירים ננקבים במיליוני שקלים. 
7. מימון בתנאים אטרקטיביים: משקיעים שאין ברשותם כל הסכום הנדרש, יכולים להנות מאפשרויות מימון אטרקטיביות במיוחד. מדובר במימון שניתן בריבית של מתחת לשני אחוזים. אפשר לומר, אם כן, שהמשקיע הפוטנציאלי יוכל להחזיר את ההשקעה שלו בתוך פחות מעשר שנים. בריבית של 8 אחוזים, החזר ההשקעה יגיע אחרי קצת יותר משתים עשרה שנים. 

סוגים שונים של השקעת נדלן בפורטוגל 

שילוב של מחירים אטרקטיביים ותשואה נאה מגביר, כאמור, את זרם ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל. המשקיעים בוחרים בדרך כלל בין שני סוגי השקעות:

• דירות להשקעה: דירות להשקעה הן נכסים שמטרת הרכישה שלהן היא תשואה נאה. מדובר בדירות באזורי התיירות של פורטוגל, אשר מושכרות לתיירים. הדעיכה של מגפת הקורונה מגבירה את זרם התיירים הנכנסים לפורטוגל. מנגד, היצע הדירות לאותם תיירים הוא דליל. בתי המלון והאכסניות אינם יכולים לתת מענה לביקוש. זאת הסיבה לכך שהתשואה על השקעה בדירת היא גבוהה.
• דירות למגורים: סוג אחר של משקיעים הם בעלי הון הרוכשים דירות שישמשו אותם או את בני המשפחה שלהם, אשר מתכוננים לשהות תקופה ארוכה בפורטוגל. השהות יכולה להיות במסגרת לימודים, עבודה או עסקים. בחשבון פשוט, רכישת נכס היא הרבה יותר טובה מאשר שכירת נכס לתקופה ארוכה. זאת, בעיקר לאור העובדה שהמכירה שלו בתום התקופה עשויה להחזיר את ההשקעה במלואה.
• מלונאות ותיירות: משבר הקורונה גרם לפגיעה משמעותית בענף התיירות בפורטוגל, כמו באירופה כולה. ואולם בשונה ממה שמתרחש במרבית מדינות האיחוד ומחוצה להן, המשבר בפורטוגל היה קצר יחסית. גם ההשפעה של המשבר הייתה מינורית, בוודאי בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות. בחודשים האחרונים ניכרת מגמת התאוששות, והצפי הוא שהמגמה הזאת תתחזק. בהתאם, גוברת הדרישה לנכסים ומבנים יוקרתיים, כמו גם בתי מלון. משקיעים פרטיים ורשתות מנסים לחזק את האחיזה שלהם בפורטוגל.

בכל שנה מפרסמת הנציבות האירופית מדדים שונים. בין השאר, מתפרסם גם מדד החדשנות. לאחרונה הצטרפה פורטוגל לרשימת המדינות המובילות בחדשנות. לפיכך, הצפי הוא שההשקעות בפורטוגל רק יתגברו, ואיתם יוסיפו מחירי הנדל"ן לעלות.

איך מתבצעת השקעת נדל"ן בחו"ל

השקעה בנדל"ן בחו"ל, בדיוק כמו השקעה דומה בישראל, מחייבת טיפול מקצועי. אמנם אפשר לנסות ולבצע אותה באופן עצמאי, אבל ביצוע השקעה עצמאית עלול לגרום, בסיכומו של עניין ללא מעט תקלות. במקרה הטוב, השקעה בלתי מחושבת עלולה להביא לרווחים נמוכים מהצפוי. במקרה הפחות טוב, עלולה השקעה כזאת לגרום לירידת ערך ההשקעה ואף להפסדים של ממש. 

1. השקעת נדלן בפורטוגל באופן עצמאי: השקעה כזאת פרושה איתור הנכס וביצוע כל הליכי הרכישה שלו באופן עצמאי. בדרך כלל, מי שמשקיע בצורה הזאת הוא אדם המכיר את הנושא, ויש לו גם היכרות מעמיקה עם אזורים שונים בפורטוגל. אדם כזה יכול לחפש ולבחור את הנכס המתאים ביותר עבורו. הוא ינהל את המשא ומתן, ויבצע את כל הפעולות הכרוכות היישום ההשקעה.
2. השקעת נדל"ן באמצעות מומחים: הדרך הנוספת והיותר מקובלת להשקעה בפורטוגל, היא השקעה באמצעות גופים פיננסיים ואחרים. מדובר בגופים או במומחים הפועלים דרך קבע באזור האמור ומכירים אותו על בוריו. המומחים בוחרים את הנכסים המיועדים, ומשדכים בין הבעלים שלהם לבין הקונים הפוטנציאליים מישראל. הקונים רוכשים נכס איכותי במחיר אטרקטיבי. בנוסף, הם יכולים לסייע לבעלים החדשים של הנכס ליישם תוכנית שתניב להם הכנסות קבועות. כשמדובר בנכסים מסחריים, קורה לא פעם שהם נרכשים כאשר יש בתוכם שוכרים. במקרים כאלה, הנכס מתחיל להחזיר את הערך שלו כבר ברגע הרכישה.

סיכונים וסיכויים בביצוע השקעת נדלן בפורטוגל 

כמו בכל השקעה, גם השקעת נדלן בפורטוגל כרוכה במידה מסוימת של סיכון. עם זאת, ככל שהגוף המייצג את המשקיע הוא מקצועי יותר, כך הוא יכול לזהות טוב יותר את הסיכונים ואת הסיכויים בהשקעה. רכישת נכס נדל"ן במיקום לא טוב, או נכס שהמצב שלו דורש השקעה משמעותית לפני שהוא מתחיל להניב רווחים, יכולה לגרום לעיכוב משמעותי בהחזר ההשקעה ואף להפסד משמעותי. גם אם המשקיע עצמו יגיע למקום והוא איננו איש מקצוע, הוא עלול להסתבך בהשקעה כושלת. בחירת הגוף הנכון שילווה את המשקיע יכולה להיות ההבדל בין השקעה כושלת להשקעה אטרקטיבית ורווחית. אמנם נכון בהחלט לומר כי ההזדמנויות בפורטוגל הן בהחלט מגוונות, וכי יש שם הרבה יותר הזדמנויות מאלה שמזמן שוק הנדל"ן בישראל. יחד עם זאת, גם בפורטוגל עלול המשקיע להסתבך בהשקעה כושלת. לפיכך חשוב להיזהר לפני שעושים צעד פיננסי משמעותי.

השלבים בדרך להשקעה אטרקטיבית ורווחית בפורטוגל

השקעת נדלן בפורטוגל ובכלל מתחילה בראש וראשונה בהגדרת הדרישות, הצרכים וההעדפות של המשקיע. ההחלטה הראשונית לבצע השקעה היא רק הצעד הראשון. אחריה צריך המשקיע הפוטנציאלי לבחור את סוג ההשקעה הרצוי לו:

• דירת מגורים: אם מדובר בנכס נדל"ן שאמור לשרת את המשקיע עצמו, חשוב לבדוק את ההתאמה של דירת המגורים לצרכים. האם היא קרובה למקומות העיקריים שבהם ישהה המשקיע? האם הדירה עונה על הצרכים שלו מבחינת המבנה? השאלות הללו ושאלות רבות אחרות נועדו לגבש את אמות המידה לבחירת הנכס.
• דירה או בית נופש: אם ההשקעה נדרשת בעיקר לצרכי נופש ובילוי, חשוב לוודא שהיא עונה על הצרכים ועל ההעדפות של הרוכש באשר לסוג הבילוי והנופש המועדף עליו.
• נכס להשקעה: אם מטרת ההשקעה היא לייצר תוספת הכנסה, כי אז חשוב לבחון את מצב הנכס ואת התשואה שלו ביחס להשקעה. 

בכל המקרים שצוינו לעיל, ההשקעה נבחנת על ידי אנשי מקצוע מיומנים. המומחים מזהים את נקודות החוזק ואת נקודות החולשה בעסקה. ככל שההשקעה מתאימה לדרישות, להעדפות ולצרכים של המשקיע, כך התוצאות הסופיות שלה תהיינה טובות יותר. אחרי שהמשקיע הגדיר את סוג הנכס הרצוי לו, הוא יופנה לנכסים רלבנטיים אשר עומדים בדרישות ובהעדפות שלו. אם לרשות הגוף המלווה עומדים נכסים שיעולים לתת מענה לדרישות, המשקיע יופנה אליהם לבחינת אפשרות הרכישה. לחילופין, הגוף המלווה נאתר עבור המשקיע הפוטנציאלי נכסים שיכולים לעמוד באמות המידה הספציפיות שלו. כאשר יימצא נכס מתאים, המשקיע יבחן את כל הצדדים בעסקה ואת התשואה הפוטנציאלית שלה. בהמשך יגובש הסכם הרכישה בין הצדדים עד לפרט האחרון. ההסכם יכלול את תנאי הרכישה ואת המחויבות של כל אחד מהצדדים לעסקה.

• מימון וסיוע ברכישת הנכס: אם אין ברשות המשקיע את מלוא הסכום הנדרש להשקעה, הוא יופנה לבנק או לגוף הפיננסי אשר יעמיד לרשותו את ההלוואה או המשכנתא הנדרשת בדרך לרכישת הנכס. כפי שכבר הוזכר לעיל, גם תנאי ההלוואה בפורטוגל הם אטרקטיביים.
• ליווי משפטי: המשקיע זוכה לליווי משפטי לאורך כל העסקה. סיוע בחתימת ההסכם והעברת הנכס לרשות הרוכש בסיום העסקה.
• שירותים משלימים: לעיתים מזומנות קורה שהרוכש מעוניין לערוך שינויים ושיפוצים בנכס. גם כאן הוא יכול לסמוך על השירותים הטובים של החברה המלווה. בסיום העסקה עומד לרשותו נכס מוכן לשימוש מיידי.
• ניהול ותפעול הנכס: במרבית המקרים, הרוכשים לא יכולים לתפעל או לנהל את הנכס בעצמם. הדבר נכון כמעט תמיד, ונכון על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בנכס מסחרי. גם כאן יכולה החברה המלווה לסייע. זאת, כמובן, בהתאם לתנאים שמגובשים בהסכם שנחתם מראש בין הצדדים.

בחלק ניכר מהמקרים, ובעיקר כאשר מדובר בנכסים מסחריים. הנכס נרכש כאשר קיימים אנשים או בעלי עסקים השוכרים אותו. באופן הזה מתחיל הנכס להניב הכנסה לרוכשים כבר מהרגע הראשון.

היבטים נוספים של השקעת נדלן בפורטוגל 

מעבר לאמור לעיל, חשוב להדגיש עוד כמה נקודות שעשויות לסייע למשקיע הפוטנציאלי להחליט אם השקעה בפורטוגל אכן מתאימה עבורו. הנקודות להלן עוסקות בעיקרן בנושאי מיסוי ההשקעה. ישראלי אשר מבצע השקעת נדלן בפורטוגל צריך לדעת שבין שתי המדינות יש אמנת מס. האמנה נועדי בעיקר להשיג שתי מטרות:

1. מניעת כפל מס: האמנה מסדירה את תשלומי המיסים, כך שבסיכומו של עניין המשקיע ישלם מס רק למדינה אחת. בדרך כלל, המיסים ישולמו על פי התנאים וחוקי המיסוי בפורטוגל.
2. גביית מיסים: מעבר למניעת כפל מיסים, נועדה האמנה למנוע מצב שהרוכש נכס בפורטוגל יחמוק לחלוטין מתשלומי מיסים. האמנה נחתמה בעקבות מקרים חוזרים ונשנים של התחמקות ממיסים. במקרים כאלה הרוכשים הצהירו בישראל ששלמו מיסים לפורטוגל, ואילו בפורטוגל הצהירו ששלמו מיסים כחוק בישראל. 

אמנת המס בין מדינת ישראל לבין פורטוגל, כוללת את כל המיסים שישלם הרוכש לממשלת פורטוגל עבור רכישת הנכס וההעברה שלו לקונים. המיסים הנהוגים בפורטוגל הם מס העברה, ,מס בולים ומס בעלות על נכס (מקביל לארנונה בישראל). בנוסף, על המשקיע לשלם מס הכנסה הן בפורטוגל והן בישראל. גם כאן יכול הגוף המלווה לסייע למשקיע לבחור את שיטת המיסוי המועדפת עליו.  אם יש לכם עניין לבצע השקעת נדלן בפורטוגל ולרכוש נכס למגורים או להשקעה, זה בהחלט המקום הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת לעשות צעד משמעותי לגיוון ההשקעה ולהגדלת התשואה עבור ההון שלכם.