השקעות נדל"ן קרקע

אחת הדילמות היותר קשות שניצבות בפני מי שהצליח לצבור הון עצמי, נודעת לאופן שבו כדאי ואפשר להשקיע את ההון שנצבר. בחינת אפיקי השקעה האפשריים מעלה כי השקעות נדל"ן קרקע הן הדרך הכדאית ביותר לשמירה על ערך ההון והשבחה שלו. בשורות הבאות נבחן את הנושא הזה ונציג את הדרכים השונות להשקעה בנדל"ן. מהם הרכיבים שיש לבחון בדרך לביצוע ההשקעה? מהן השקעות קטנות בנדל"ן? מה ההבדל בין השקעות נדל"ן קרקע איכותית לבין השקעה בנכס להשכרה או להשבחה? מה זה נכס מניב ואיך בוחנים את התשואה שלו? אילו מיסים או היטלים יש לקחת בחשבון בדרך לביצוע ההשקעה? היכן מוצאים קרקעות להשקעה? מהם הרווחים הצפויים למשקיע הנכנס להשקעה בנכס נדל"ן? בשורות הללו נשיב לשאלות הללו אחת לאחת.

לפני שמתחילים – קצת על קרקעות בישראל

מדינת ישראל היא מדינה קטנה, עם עתודות קרקע מצומצמות. כבר בשלבים המוקדמים אחרי הקמת המדינה, הבינו קברניטי המדינה כי הקרקעות הן המשאבמה ההבדל בין השקעות נדל"ן קרקע איכותית לבין השקעה בנכס להשכרה או להשבחה? היקר ביותר וכי יש לעשות הכל על מנת לשמור עליהן ולייעל את הניצול שלהן. על מנת לייעל את הנושא ולפקח על המעבר של קרקעות לידיים פרטיות ובכלל, הוקם מנהל מקרקעי ישראל. בהמשך, שונה השם של הגוף הממונה על הקרקעות לרשות מקרקעי ישראל. מרבית הקרקעות במדינה שייכות לרשות או מנוהלות על ידי הרשות. אם לדבר באחוזים – מדובר ביותר מתשעים אחוז (90%) מהקרקעות בישראל. שאר הקרקעות שייכות לאנשים פרטיים, והן רשומות בטאבו. רשות מקרקעי ישראל היא הממונה על הקצאת קרקעות להחכרה או להשכרה. קרקעות חקלאיות עשויות להיות מושכרות לתקופות מוגבלות, למטרות כמו מרעה או חקלאות. קרקעות אחרות עשויות להיות מוחכרות לתקופות שבין 49 שנים ועד 98 שנים. זאת למטרות בנייה. בשלב הראשון נחתם עם מי שזוכים בקרקע במכרז חוזה פיתוח. החוזה הזה נחתם לתקופה מוגבלת, שלרוב לא יכולה לחרוג משלוש שנים, ושנה אחת תוספת זמן במקרים חריגים. בתום הבנייה נחתם חוזה חכירה, כאמור לתקופה של עד 98 שנים.

מכרזי מקרקעין בישראל והמשמעות שלהם

מעת לעת, יוצאת רשות מקרקעי ישראל במכרזים למכירת קרקעות. באמצעי התקשורת מתפרסמות לעיתים מזומנות ידיעות על מכרזים שנסגרו במחירים גבוהים. חלק מהמכרזים מיועדים לקבלנים, וחלק אחר מיועד לקהל הרחב. מי שמעוניין לרכוש למטרת השקעות נדל"ן קרקע איכותית במחירים אטרקטיביים, עשוי למצוא עניין במכרזים הללו. אמנם בסיכומו של עניין הקרקעות נמכרות לכל המרבה במחיר. עם זאת, מחירי הסגירה הם לרוב אטרקטיביים. מי שמעוניין לבנות בית פרטי על חלקת אדמה, עשוי לגלות כי זכייה במכרז היא דרך מצוינת לרכוש קרקע ולבנות בית צמוד קרקע במחיר אטרקטיבי.

שינוי ייעוד קרקע והמשמעות שלו לבעלי הקרקע

האוכלוסייה במדינת ישראל גדלה בהתמדה. כשנת 2020 עמד מספר התושבים על 9.2 מיליון איש, אישה וילד. על מנת לענות על הביקוש הגובר לקרקעותמשקיעים המעוניינים לרכוש לצורך השקעות נדל"ן קרקע איכותית, מנסים למצוא את הקרקעות שהן בעלות הסיכויים הטובים ביותר לשינויי ייעוד. למגורים, מבצעות הרשויות האמונות על כך שינוי ייעוד של קרקעות. קרקע שהייתה מיועדת לחקלאות, משנה את הייעוד שלה והופכת לקרקע לצורך בנייה למגורים. שינוי הייעוד מאפשר לבנות על הקרקע ולענות על הביקוש הגובר לדירות ובתי מגורים. עם זאת, לשינוי הייעוד יש תוצאה חשובה נוספת – עלייה משמעותית בערך הקרקע. משקיעים המעוניינים לרכוש לצורך השקעות נדל"ן קרקע איכותית, מנסים למצוא את הקרקעות שהן בעלות הסיכויים הטובים ביותר לשינויי ייעוד. כאן בדיוק נכנסים לתמונה אנשי המקצוע המתמחים בנושא ואשר יכולים להצביע על הקרקעות שהן בעלות הסיכוי הגדול ביותר לשינוי ייעוד. השקעה בקרקעות כאלה עשויה להניב רווחים נאים. בדרך כלל נהוג להניח שקרקעות חקלאיות אשר ממוקמות בשולי יישובים הנמצאים בתהליך גידול והתפתחות, הן בעלות הסיכוי הטוב ביותר לשינוי ייעוד. על רקע הנתונים הללו יש לקרוא את המשך המאמר.

מהי השקעה בנדל"ן ומה המרכיבים שיש לבחון בדרך להשקעה כזאת

השקעה בנדל"ן הינה השקעה ברכישת נדל"ן וקבלת התשואה על ההשקעה. התשואה יכולה להגיע ממכירת הנכס ברווח, או לחילופין מתבטאת בקבלת רנטה חודשית, כלומר סכום כסף שישולם מדי חודש על ידי מי ששוכר את הנכס ועושה בו שימוש. יחד עם זאת, יש כמה מרכיבים שחשוב לבחון אותם בדרך להשלמת העסקה. לעיתים נרכשים באמצעות השקעות נדל"ן קרקע או נכס נדל"ן אשר מניבים הכנסה קבועה, ובמקביל הערך שלהם עולה בהתמדה. להלן המרכיבים שאותם כדאי לבחון, על מנת לעמוד על מידת הכדאיות של ההשקעה:

  • מטרת ההשקעה: לפני שמשקיעים את השקל הראשון, חשוב לבחון את מטרת ההשקעה. אם הכוונה היא לקבל תשואה קבועה, כי אז יש לבחור נכסעיתים נרכשים באמצעות השקעות נדל"ן קרקע או נכס נדל"ן אשר מניבים הכנסה קבועה, ובמקביל הערך שלהם עולה בהתמדה. שהפוטנציאל שלו בכיוון הזה הוא גבוה. לחילופין, אם הכוונה היא לרכוש באמצעות השקעות נדל"ן קרקע או נכס שהמחיר שלו עשוי לעלות במהירות, כי אז בחירת הנכס היא שונה לחלוטין.
  • השקעה לעומת תשואה: בחינת איכות הנכס צריכה להיות השקעה לעומת תשואה. נכון למועד כתיבת שורות אלה, התשואה הממוצעת על השקעת נדל"ן בישראל היא בסביבות שלושה עד ארבעה אחוזים בשנה. \ה אומר שעל כל 100,000 ₪ שהושקעו, התשואה השנתית צריכה לעמוד על ממוצע של 3,500 ₪ לשנה. תשואה נמוכה מזאת מרמזת אולי על השקעה בעייתית. תשואה גבוהה יכולה להעיד על השקעה מוצלחת. חשוב לציין שמדובר בתשואה שאיננה כוללת את עליית הערך של הנכס או לחילופין הפיחות בערך שלו.
  • הון עצמי: על מנת להשקיה בנדל"ן, ולא חשוב אם מדובר ברכישת קרקע בלבד או נכס בנוי, חשוב לדעת בדיוק מה ההון העצמי העומד לרשות המשקיע. זה המקום לציין שהנחיות בנק ישראל אוסרות על הבנקים להעניק משכנתאות להשקעה בגובה של יותר ממחצית מחיר הנכס.
  • עקביות התשואה: אם מחליטים לקחת משכנתא כדי לרכוש באמצעות השקעות נדל"ן קרקע או נכס, חשוב לבדוק את העקביות של התשואה – האם מדובר בהכנסה קבועה או שיש לעיתים תקופות שבהן הנכס לא מושכר. ואם הוא לא מושכר – מה יהיו מקורות המימון להחזרי ההלוואה.
  • הוצאות נוספות: לעיתים מזומנות, משקיעים לא לוקחים בחשבון הוצאות נוספות. הדבר נכון כשמדובר ברכישת דירה, שכרוכה בתשלום מס רכישה ולעיתים גם היטלי השבחה. אבל הדבר נכון שבעתיים כשמדובר במי שמעוניין לרכוש באמצעות השקעות נדל"ן קרקע אשר עדיין לא ברור או ומתי ייבנה עליה מבנה כל שהוא. במקרים כאלה, יש לקחת בחשבון תקופה מסוימת של הוצאות ללא הכנסות שהנכס יניב.

השפעה עקיפה של רכישת נכס נוסף

השקעה ברכישת נכס נדל"ן כל שהוא, בין אם מדובר בדירת מגורים או רק חלקת אדמה, יכולה להשפיע באפן עקיף על המשקיע. כך למשל מי שיש ברשותו יותר מנכס נדל" אחד, יהיה חייב בתשלום מס רכישה מלא על הנכס הנוסף. עם זאת, אם אותו משקיע מחזיק בלא יותר מאשר שליש מנכס נוסף, כי אז הוא יחשב כמי שיש לו נכס אחד בלבד. לכן, כאשר יש כוונה לרכוש נכס, חשוב להתייעץ במומחים לדבר על מנת לבצע תכנון מס מיטבי, תוך עמידה בדרישות החוק.

מה זה השקעות קטנות בנדל"ן

השקעות קטנות בנדל"ן הן השקעות בסכומים קטנים באופן יחסי, שאינם מאפשרים רכישת נכס נדל"ן במלואו, לחילופין, השקעות כאלה מאפשרות רכישת נכסאבל הדבר נכון שבעתיים כשמדובר במי שמעוניין לרכוש באמצעות השקעות נדל"ן קרקע אשר עדיין לא ברור או ומתי ייבנה עליה מבנה כל שהוא. נדל"ן מסחרי, או כזה שממוקם בפריפריה. גם רכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע חקלאית או קרקע שטרם אושרו תוכניות הבנייה לגביה יכולות להיחשב השקעות קטנות. בכל אחד מהמקרים, כדאי וצריך לקחת בחשבון את כל המרכיבים של ההשקעה הזאת. בנוסף, בעיקר כאשר מדובר ברכישת קרקע, צריך לקחת בחשבון הוצאות נוספות על הקרקע ואת התנאים הכרוכים ברכישה שלה. ההוצאות הנוספות יכולות להיות מס הרכישה ואפילו היטלי השבחה, אם אושרה תוכנית בנייה מסוימת אחרי הרכישה של הקרקע בפועל. כמו כן, כדאי לקחת בחשבון את התנאים שבהם נמסרה הקרקע. דוגמה טובה לכך היא השתתפות במרכזי המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל, שכבר הוזכרו לעיל. מצד אחד, המכרזים מציעים קרקעות, גם לרוכשים פרטיים, במחירים אטרקטיביים. מצד שני, רכישת הקרקע מחייבת בדרך כלל לבנות עליה. בנוסף, מי שזכה במכרז מנוע בדרך כלל מלהעביר את הקרקע לאחר ללא הסכמת הרשות, והעברת הקרקע אמורה להתבצע אחרי תום הבנייה. אחרת, החוכר של הקרקע עלול למצוא את עצמו בהפסד ולא ברווח כספי כפי שקיווה.

השקעות נדל"ן קרקע – השקעה לטווח ארוך או מימוש רווחים

אחת הבחירות שמי שמעוניין לבצע השקעה בנדל"ן צריך לעשות, היא בין השקעה בנכס נדל"ן על מנת למכור אותו ברווח, לבין השקעה לטווח רחוק.

  1. השקעה בנכס למטרת השבחה: מי שבוחר להשקיע את הכסף שלו באופן הזה, צריך לעבוד קשה ולמצוא את הנכס המתאים. בדרך כלל, נכס מהסוג הזה הוא בית מגורים או דירה ישנה, אשר שיפוץ והשבחה שלי יעלו את הערך שלה הרבה מעבר להשקעה. מצד אחד מדובר באפשרות ליצור רווח משמעותי בתוך זמן קצר. מצד שני, נדרשת השקעה בנוסף על רכישת הנכס. מוקש נוסף בקונספט הזה טמון בעובדה שמחיר המכירה של הנכס יהיה נמוך יחסית.
  2. השקעה בנכס לטווח הארוך: מדובר ברכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע איכותית, שהערך שלה עשוי לעלות עם התקדמות תוכניות הבנייה או שינוי הייעוד שלה. לחילופין, מדובר ברכישת נכס מניב, שהתשואה עליו עשויה להגיע לכדי 4% לשנה. מרבית המשקיעים בוחרים את האופציה השנייה. גם במקרה הזה חשוב למצוא את הנכס הנכון.

תשלומים והיטלים שונים על השקעה בנדל"ן

השקעה בנדל"ן עשויה ללא ספק להיות רווחית מאד. יחד עם זאת, מי שמתכוון להשקיע צריך לדעת שבמקרה הזה, ההשקעה צריכה להיות מדווחת לרשויות המס.השקעה בנכס לטווח הארוך: מדובר ברכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע איכותית זאת, גם אם מדובר בתנובה משכר דירה שלכאורה פטורה ממס. בנוסף, הרוכשים חייבים בתשלום מיסים נוספים על ההשקעה: להלן המיסים האפשריים שישולמו על ידי המשקיע:

  • מס שבח מקרקעין: מס שבח הוא המס המשולם עבור העלייה בערך הנכס ממועד הרכישה ועד מועד המכירה שלו. מס השבח הוא מדורג, ומשולם עבור העלייה בערך הנכס מרגע הרכישה ועד למכירה.
  • מס רכישה: מס הרכישה משולם עבור רכישת הנכס. המס הזה הוא מדורג, וכולה ככל שערך הנכס שנרכש עולה. כשמדובר בנכס נוסף, מס הרכישה מתחיל מסך של 8% מערך הנכס. אם ערך הנכס שנרכש הוא יותר מאשר 5,348,565, ישולם מס רכישה של 10% על כל שקל נוסף. ברכישת קרקע, ,מס הרכישה יעמוד על 6% מערך הנכס. זאת, תוך הבטחה שאם ייבנה מבנה מגורים על הקרקע, תוחזר חמישית מסכום מס הרכישה ששולם.
  • מס הכנסה על שכר דירה: על שכר הדירה בדירה הראשונה לא ישולם מס, עד גובה שכר דירה של 5,100 ₪. מעבר להכנסה הזאת, כל הכנסה נוספת משכר דירה תהיה חייבת במס. בעל הנכסים יכול לבחור את שיטת המיסוי המקובלת עליו – מיסוי פרוגרסיבי לפי גובה ההכנסה, או מס של 10% ללא אפשרות לקזז הוצאות שואפות.

כאשר רוכשים באמצעות השקעות נדל"ן קרקע, חשוב לקחת בחשבון, כאמור, את המיסים שישולמו ולהתייחס אליהם כחלק מסכום הרכישה של הקרקע. העצה הטובה ביותר שאפשר לתת כאן, היא לפנות לבעל מקצוע המבין בתחום אשר יחשב עבורך את הסכום האמתי שישולם עבור הרכישה, כולל מיסים. זאת, כדי שניתן יהיה להעריך אל נכון את הרווח האמיתי על הקרקע בעת המכירה.

היכן ניתן לרכוש קרקעות להשקעה

מציאת קרקעות להשקעה היא סוגיה העומדת בפני עצמה. חדשות לבקרים מתפרסמות באמצעי התקשורת מודעות הנוגעות לקרקעות להשקעה. בחלק גדול מהמקרים מדובר בעסקאות שלא בטוח אם הן משתלמות או רווחיות. להלן מספר עצות לרכישת קרקע באמצעות השקעות נדל"ן קרקע איכותית:

  • קרקע חקלאית: רכישה של קרקע חקלאית עשויה להיות השקעה מצוינת. עם זאת, כדאי לנסות לבדוק אם ומתי הקרקע הזאת עשויה להיות מופשרת, לשנות את היעוד שלה ולהפוך לקרקע לבניה.
  • קרקע לבניה: אם חלקת האדמה כבר הופשרה, מחיר הרכישה שלה יהיה גבוה. יחד איתו יתייקר מס הרכישה באופן ניכר. יחד עם זאת, כדאי לבדוק את המיקום של הקרקע ואת תוכניות הבניה עליה ובסביבתה.
  • בדיקת בעלות על הקרקע: כדאי מאד לבדוק מי הבעלים של הקרקע. אם הבעלים הוא מדינת ישראל, פירוש הדבר שהקרקע ניתנת בחכירה בלבד. אםהאם רכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע למכירה היא עדיפה, או שמא רכישת בניין מגורים או מבנה שמייצר הכנסה הקרקע רשומה בטאבו, פירוש הדבר שהיא נמצאת בבעלות פרטית. הבדיקה היא פשוטה למדי – מבקשים מהמוכר להמציא נסח רישום על הקרקע. אם היא רשומה בטאבו, יתקבל נסח טאבו. אם היא רשומה ברשות מקרקעי ישראל, מה שיתקבל יהיה אישור זכויות.
  • השתתפות במכרז של רשות מקרקעי ישראל: רשות מקרקעי ישראל יוצאת מעת לעת במכרזים, הן לחברות בנייה והן לרוכשים פרטיים. הקרקעות מוצעות במחירים אטרקטיביים. עם זאת, כדאי לבדוק את תנאי ההשתתפות ואם יש מגבלות על מכירה עתידית של הקרקע. חוברת המכרז המתפרסמת בכל אחד מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל, מפרטת אץ כל מה שדרוש לדעת בנושא.
  • מיקום הקרקע: יש אזורים בארץ שבהם המחירים של קרקעות הם נמוכים יחסית. במקומות כאלה הרכישה של קרקע להשקעה עשויה להיות רווחית ביותר. זאת, אם תתקבלנה בעתיד תוכניות לבנייה עליהן.

אם המשקיע המעוניין לרכוש את הקרקע איננו מבין בנושא ואיננו מכיר את הדקויות וההבדלים בנושאי נדל"ן, כדאי לו מאד להתייעץ עם מומחים לדבר. נכון אמנם שכל אחד הוא אדום לעצמו, ואולם מומחים בתחום הנדל"ן יכולים להצביע על נקודות תורפה בעסקה, שעשויות לפגום בכדאיות שלה.

השקעות נדל"ן קרקע או רכישת דירת מגורים

אחרי כל מה שנאמר כאן, השאלה הצריכה להישאל היא האם רכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע למכירה היא עדיפה, או שמא רכישת בניין מגורים או מבנה שמייצר הכנסה הוא הדרך הנכונה. התשובה לשאלה הזאת איננה חד משמעית. מצד אחד, מי שרוכש נכס מניב כמו למשל דירת מגורים בנויה, יכול להיות מפירות ההשקעה בתוך טווח זמן קצר יחסית. מצד שני, רכישה של יותר מנכס אחד, או לחילופין שכר חודשי שעולה על 5,100 ₪, יחייבו את הרוכש לדווח על ההכנסות לרשויות המס בישראל. מנגד, רכישת קרקע להשקעה עשויה להניב רווח גדול יחסית בתוך זמן קצר מאד.

אם יש לך עניין ברכישה באמצעות השקעות נדל"ן קרקע איכותית, זה המקום הנכון עבורך. כדאי ליצור קשר כעת ולעשות צעד משמעותי לקראת עסקה שעשויה להניב עבורך רווחים נאים.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

פרויקטים חמים נוספים

גינה בכפר
גינה בכפר
גבעת עדה – בנימינה
מתחם 4TECH
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה
COVE GARDEN VILLAGE
COVE GARDEN VILLAGE
קפריסין – קירניה
East גליל ים
East גליל ים
גליל ים – הרצליה
THALASSA BEACH RESORT
THALASSA BEACH RESORT
קפריסין – באפרה
קרקע חקלאית
קרקע חקלאית
באר יעקב
המשולש החקלאי
המשולש החקלאי
אשדוד
OLIVE HILL
OLIVE HILL
קפריסין – קירניה
WEST PARK
WEST PARK
קפריסין – קירניה
GREEN PARK
GREEN PARK
קפריסין – קירניה
DELUXIA
DELUXIA
קפריסין – קירניה
POINT
POINT
קפריסין – קירניה
AURELIA RESORT
AURELIA RESORT
קפריסין – לרנקה
QCC2
QCC2
קפריסין – לרנקה
קרקע חקלאית להשקעה
קרקע חקלאית להשקעה
פרדס חנה
קרקע חקלאית למכירה
קרקע חקלאית למכירה
בנימינה
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
בן אליעזר 20
RIVER SIDE LIFE
RIVER SIDE LIFE
צפון קפריסין – איסקלה
4TECH – המרכז של הצפון
4TECH – המרכז של הצפון
מחצבת נשר, חיפה
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
לב חיפה, מרכז הצפון
ההרחבה החדשה
ההרחבה החדשה
אליכין
שביל התפוזים
שביל התפוזים
הוד השרון
בבלי הירוקה
בבלי הירוקה
תל אביב
וילה ליד חוף מדהים
וילה ליד חוף מדהים
יוון- אטיקה (Attica)
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
יצחק רבין 1, פתח תקווה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!