השקעות נדל"ן סיכון – הכירו את כל הסיכונים שבדרך! 

השקעות נדל"ןאנשים רבים בוחרים להשקיע את כספם בעולם הנדל"ן בטענה שמדובר בהשקעה הבטוחה ביותר. השקעות נדל"ן בישראל הוכיחו את עצמן במהלך יותר משני עשורים רצופים עם עליות מחירים בלתי פוסקות באחוזים תלת ספרתיים. אך האם זה אומר שכל השקעת נדל"ן היא השקעה בטוחה? אם גם אתם מחזיקים בחיסכון קטן בתוכניות החיסכון נטולות הריבית של הבנקים ורוצים שהכסף שחסכתם יתחיל לעבוד בשבילכם, המאמר הבא יוכל לשפוך לא מעט אור שיעזור לכם להכיר לעומק את כל עולם השקעות הנדל"ן. לפני שאתם ממהרים למשוך את כספי החיסכון מהבנק ולהשקיע אותו בדירות מגורים בישראל, חשוב שתכירו את כל אפשרויות ההשקעה הקיימות בעולם הנדל"ן, את כל היתרונות של השקעות נדל"ן מעבר לים, את כל המיסים וההוצאות הצדדיות שאתם חייבים לקחת בחשבון, את הסיכונים הקיימים וכמובן את פרופיל המשקיע האישי שלכם. בשורות הבאות תלמדו את כל מה שאתם חייבים להכיר לפני שתצאו להסתער על שוק הנדל"ן בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל. 

 

לא מעט משקיעים מפסידים כסף בהשקעות נדל"ן רבות – הכירו את כל המיסים, התשלומים וההוצאות הנוספות 

משקיעים רבים בתחילת דרכם שיוצאים לחרוש את הארץ במטרה לאתר נכס להשקעה, לא מודעים לכל פרטי החוקה והמיסוי בעסקאות נדל"ן. אי הכרת הפרטים על בוריים וחישובם בתוכנית העסקית שלכם  יגרמו להוצאות לא מחושבות שיכולות להפוך כל עסקה מרוויחה לעסקה מפסידה. לכן, ערכנו עבורכם מדריך מפורט הכולל את כל הפרטים החשובים ביותר שיעזרו לכם לבצע את עסקאות הנדל"ן האיכותיות ביותר שיניבו לכם אחוזי תשואה גבוהים ועליית ערך הנכסים לאורך שנים. רגע לפני שאתם מתחילים חשוב להדגיש שאמנם שוק הדיור הישראלי נמצא בתנופה מתמדת מזה עשרות שנים, אך חשוב לזכור שגם פה בישראל היו תקופות שמחירי הדיור ירדו, וירדו לא מעט. הטענה שמחירי הדירות תמיד עולות אינה מדויקת ובמידה ותצאו לרכוש נכסים על בסיס האמונה במשפט זה בלבד, אתם עלולים לגלות על בשרכם שגם בשוק הנדל"ן ישנם סיכונים שיכולים לגרום לכם להפסיד לא מעט כסף. ריכזנו עבורכם את הסיכונים הגדולים ביותר שאתם חייבים להיות מודעים אליהם טרם כל עסקת נדל"ן שתבצעו. הסיכונים מתייחסים לעסקאות נדל"ן שונות ולכן נציג תחילה את עסקאות הנדל"ן האהובות ביותר על המשקיעים ואת הסיכונים הרלוונטיים לכל עסקה. 

לפני שאתם מתחילים לבצע השקעות נדל"ן , הכירו את כל מסלולי ההשקעה: 

נדל"ן מניב 

אז מסלול ההשקעה הראשון בעולם הנדל"ן בו רבים משקיעים מכל רחבי העולם הוא רכישת נכס למגורים והשכרתו לתקופות זמן ארוכות. מסלול זה נקרא נדל"ן מניב והוא מוגדר כמסלול הבטוח ביותר. במסגרת המסלול המשקיע רוכש דירת מגורים ומחזיק בה לתקופת זמן ממושכת. היתרונות הגדולים של המסלול הם: שכירות בטוחה ויציבה, עליית ערך ופטור ממס שבח. 

 

היתרונות במסלול השקעה לטווח ארוך:

  • שכירות יציבה – מסלול השקעה לטווח ארוך מבטיח לבוחרים בו הכנסה חודשית קבועה ובטוחה. אחוזי התשואה הממוצעים בישראל משכירות הדירה עומדים על בין 2.5% ל 5% מידי שנה. במידה ואתם רוצים להגדיל את אחוזי התשואה השנתיים שלכם, אתם יכולים להשקיע באנגליה, בגרמניה ואפילו בטורקיה וליהנות מאחוזי תשואה שנתיים דו ספרתיים. 
  • עליית ערך הנכס – נדל"ן מניב מאפשר למשקיעים ליהנות מאפיק רווח נוסף והוא עליית ערך הדירה לאורך השנים. מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה ברורה וחדה מזה כשני עשורים כך שבמידה ותבחרו נכון, מחירי הנכסים שלכם יכולים לעלות בעשרות אחוזים במרוצת השנים.
  • פטור ממס שבח – משקיעי הנדל"ן שבוחרים למכור את הנכסים שלהם תוך זמן קצר, יאלצו לשלם מס רווח הון על סך 25% מהרווח הנקי שלהם. לדוגמה משקיע שרכש נכס בעלות של 500,000 שקלים ולאחר תקופת זמן קצרה מכר את הנכס ב 700,000 שקלים, יאלץ לשלם 25% מס רווח הון מהרווח הנקי, שהם 50,000 שקלים. בישראל ניתן פטור ממס רווח הון לאחר שנה וחצי. 

אך כפי שציינו, בכל השקעה בנדל"ן בפרט ובכל תחום אחר בכלל ישנם גם סיכונים שאתם חייבים להיות ערים אליהם. גם במסלול ההשקעה שנחשב לבטוח ביותר בעולם הנדל"ן, מסלול השקעת נדל"ן מניב, ישנם מספר סיכונים, והם: חוסר הצלחה להשכיר את הנכס, השכרה לדיירים שאינם משלמים, דיירים שהורסים את הנכס ועוד. 

 

הסיכונים במסלול השקעה לטווח ארוך:

  • לא מצליחים להשכיר – משקיעי נדל"ן רבים בתחילת דרכם לא יודעים להבדיל בין אזורי ביקוש בהם ניתן למצוא שוכרים בכל ימות השנה תוך שעות ספורות לבין אזורים פחות אטרקטיביים בהם נכסים יכולים לעמוד ריקים חודשים ארוכים. לכן, הסיכון הראשון שאתם חייבים להביא בחשבון הוא מצב בו אתם לוקחים משכנתא למימון הנכס, בונים על השכירות לתשלום המשכנתא ולא מוצאים שוכרים. 

טיפ: במטרה להתגבר על סיכון זה חשוב לבחור נכסים במקומות אטרקטיביים הנקראים בשפה המקצועית פריים לוקיישן. 

  • שוכרים שלא רוצים לשלם – לא אחת קורה שמשקיעי נדל"ן בוחרים את השוכרים שלא נכונים שלא מצליחים לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים שלהם. מצב זה מצריך התערבות משפטית ארוכה ומורכבת שדורשת מכל הצדדים זמן רב ולא מעט השקעה לפיתרון הבעיה. 

טיפ: ישנה אפשרות לבדוק את איכות השוכרים שלכם על ידי בדיקות פשוטות כמו בדיקת תלושים אחרונים, בקשת מספר של המשכיר הקודם ועוד. 

  • דיירים שהורסים את הנכס – גם זה קיים במסלול השקעות נדל"ן מניב. ככל שאתם מחזיקים שנים רבות יותר בנכס, כך עולים הסיכויים שתיפלו על שוכרים שלא מוכנים לשלם או גרוע מכך, שמחליטים פשוט להשחית לכם את הבית. גם במקרים אלה נדרשת התערבות משפטית ארוכה ומייגעת ובמטרה להימנע מכל זה הקפידו לבדוק היטב את טיב השוכרים שלכם. 

 

נדל"ן מסחרי

מסלול השקעה נוסף שאתם חייבים להכיר לפני שאתם בוחרים את נתיב ההשקעה המתאים לכם ביותר בעולם הנדל"ן הוא השקעה בנכסים מסחריים. השקעה בנכסים מסחריים מאפשרת למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים למדי שיכולים להגיע ל 12% מידי שנה. בישראל התשואה שמתקבלת מנכסים מסחריים גבוהה משמעותית מהתשואה הממוצעת מדירת מגורים ולכן משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים מסחריים. נכסים מסחריים יכולים להיות בתי עסקים, חנויות או משרדים. השקעות בנדל"ן מסחרי מתאימות לאנשים שמוכנים להתפשר על רמת הבטיחות לטובת אחוזי תשואה גבוהים. רוצים להכיר את היתרונות והסיכונים של מסלול זה? אז היתרונות המרכזיים הם: אחוזי תשואה גבוהים ומחירים מוזלים. 

היתרונות בהשקעה בנכסים מסחריים

  • אחוזי תשואה גבוהים – מסלול השקעה בנכסים מסחריים מאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה כפולה ומכופלת בהשוואה להשקעה בדירות מגורים. בחירה נכונה של משרד או בית עסק במקום הנכון יכול להניב למשקיעים אחוזי תשואה דו ספרתיים מידי שנה. 
  • מחירים נמוכים – נכסים מסחריים זולים בעשרות אחוזים בהשוואה לדירות מגורים, מה שמאפשר גם למשקיעים קטנים ליהנות מנכסים מניבים. אז גם כל החיסכון שלכם מסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים, ייתכן שתצליחו למצוא משרד קטן שיוכל להכניס לכם הכנסה חודשית קבועה. 

 

אחד הכללים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן שאתם חייבים להכיר הוא: ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם הסיכון גבוה יותר. בהתחשב בכלל זה חשוב להביא בחשבון שהתשואה העודפת שתצליחו לקבל מהשקעה בנדל"ן מסחרי תצריך מכם לקחת סיכון גדול יותר בהשוואה לסיכון במסלול נדל"ן מניב לטווח ארוך. הסיכונים המרכזיים בהשקעת נדל"ן מסחרי הם: ירידה בביקושים והגדלת ההיצע בקצב מהיר. 

 

הסיכונים בהשקעה בנכסים מסחריים: 

  • ירידה בביקושים – אחד היתרונות הגדולים של השקעות בעולם הנדל"ן המשפיע רבות על בטיחות ההשקעה הוא הביקוש הקשיח. ביקוש קשיח הוא ביקוש שישאר תמיד כמעט ללא תזוזה, ולא משנה מה יקרה. אנשים תמיד יצטרכו קורת גג לגור בה אך לא תמיד יצטרכו משרד לעבוד בו. הנדל"ן המסחרי אינו נהנה מיתרון הביקוש הקשיח ועדות לכך היא תקופת הקורונה בה עובדי משרדים רבים הוצאו לעבודה מהבית. 
  • הגדלת ההיצע בקצב מהיר – סיכון נוסף בהשקעת נדל"ן מסחרי הוא קצב הגדלת ההיצע. כידוע, מחירי הנדל"ן מושפעים באופן ישיר מביקוש והיצע. ככל שהביקוש גדול יותר המחירים עולים וכן להיפך, ככל שההיצע גדול יותר המחירים יורדים. בשנים האחרונות כל עולם הנדל"ן המסחרי בכלל והמשרדים בפרט חווים עלייה משמעותית בהיצע הקיים בשוק. היחס בין הביקוש להיצע בדירות מגורים טוב יותר בהשוואה ליחס בין הביקוש להיצע בנכסים מסחריים, מה שעלול לגרום לירידת מחירים. 

 

השקעות נדל"ן- עסקאות אקזיט בנדל"ן 

המסלול השלישי בו משקיעי נדל"ן רבים בוחרים הוא מסלול של קנייה ומכירה מהירה. מסלול זה מחייב את המשקיע להכיר היטב את השוק, לבחור אזור ממוקד להתמקד בו ולחפש כל העת את הנכס המתאים. עבודת השטח יכולה לקחת חודשים ארוכים עד שתישא פרי ולכן הבוחרים במסלול השקעה זה חייבים להתאזר בסבלנות, גם אם הדבר יקח חודשים ארוכים. הרעיון של מסלול ההשקעה בעסקאות אקזיט הוא קניית נכסים במחירים מוזלים, השבחתם בעזרת שיפוץ קוסמטי מהיר וזול (ללא תשתיות) ומכירה במחירי שוק או אף גבוה מכך. עסקאות אלה מתאימות למשקיעים שרוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר. אז היתרון המרכזי של עסקאות אקזיט בנדל"ן ברור: רווחים גדולים תוך זמן קצר.

 

היתרון בהשקעת השבחה ומכירה מהירה: 

  • רווחים גדולים תוך זמן קצר – משקיעי נדל"ן הבוחרים במסלול האקזיט יכולים להרוויח מאות אלפי שקלים תוך מספר חודשים בודדים. הדרכים הטובות ביותר לאתר נכסים במחירים מוזלים היא לחפש נכסים הטעונים שיפוץ, נכסים מכונסי נכסים, דירות ירושה, דירות נטושות ועוד. כלל הנכסים הללו נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, מה שמאפשר למשקיעים ליהנות מרווחים גדולים בעת המכירה. 

 

כפי שהסברנו מעלה, עם הרווחים מגיעים הסיכונים, וככל שהרווחים גדולים יותר כך גם הסיכונים גדולים יותר. עסקאות אקזיט מחייבות את המשקיע לעמול רבות על איתור נכסים מיטביים לעסקאות אקזיט מצליחות, עמל שלא תמיד נושא פירות. ישנם משקיעים רבים שהקדישו חודשים ארוכים לחיפושים ללא הצלחה. מעבר לכך, פעמים רבות נכסים הנמכרים במחירים מוזלים הם נכסים עם בעיית תשתיות חמורה, בעיות יציבות ובטיחות או בעיות משפטיות שונות. משקיעים שאינם מספיק מיומנים עלולים ליפול בפח ולקנות נכסים פגומים ללא ידיעתם. אז הסיכונים בעסקאות אקזיט הם: עבודה ארוכה שלא נושאת פירות ובחירת נכסים פגומים פיזית או משפטית. 

 

הסיכונים בהשקעת השבחה ומכירה מהירה: 

  • עמל של חודשים ללא תוצאות – משקיעים רבים שמנסים לאתר נכס הנמכר במחירים זולים ממחירי השוק במטרה להשביח אותו ולהרוויח בעת מכירתו מאות אלפי שקלים, לא לוקחים בחשבון את מאמצי החיפושים. משקיעים רבים מתייאשים אחרי מספר חודשים של חיפושים ללא תוצאות. 

טיפ: התכוננו לתקופה ארוכה של חיפושים ללא ציפייה למצוא נכס תוך תקופה קצרה.

  •  בחירת נכסים פגומים – לא אחת נסיבה למכירה במחירים נמוכים ממחירי השוק מעידה על בעיה בנכס שלא תמיד ניתן לזהות ברגע הקנייה. משקיעים רבים שאינם מנוסים רוכשים דירות במחירים מוזלים ומגלים בדיעבד שיש בעיות משפטיות או בעיות פיזיות בנכס. 

טיפ: בדקו היטב את הנכס הן מבחינה משפטית והן מבחינה פיזית בסיועם של אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום!

קניית קרקעות להשקעה 

המסלול הרביעי בעולם השקעות שבעל רמת הסיכון הגבוהה ביותר הוא מסלול הקרקעות. משקיעי נדל"ן רבים בישראל ובכל רחבי העולם בוחרים להשקיע בקרקעות מופשרות לבנייה או אף בכאלה המוגדרות כקרקעות חקלאיות. חשוב להדגיש שקרקעות חקלאיות מיועדות אך ורק לצורכי חקלאות ולא ניתן לבנות עליהם בתים פרטיים, בניינים או משרדים. אז למה שמשקיעי נדל"ן יקנו קרקע חקלאית אתם שואלים? עולם ההשקעות בקרקעות חקלאיות רחב במיוחד וכולל מושגים וחוקים שונים מאלה שהכרתם בכל שאר מסלולי ההשקעה שצויינו מעלה. ישנן לא מעט קרקעות חקלאיות בישראל שצפויות לעבור הליך הפשרה שנועד בכדי לשנות את ייעודן מחקלאות לבנייה. קרקעות שיעברו את הליך ההפשרה יכפילו ואף ישלשו את ערכן תוך תקופת זמן קצרה, מה שיבטיח למשקיעים המאושרים תשואה של מאות אחוזים על כספם. הכלל שהזכרנו מעלה תקף גם כאן, ככל שהתשואה גבוהה יותר כך הסיכונים גדולים יותר ולכן מסלול זה מוגדר כמסלול ההשקעה המסוכן ביותר בעולם הנדל"ן. היתרונות: עלויות זולות המאפשרות לכל אדם עם חיסכון קטן להתחיל להשקיע וסיכויי השבחה של מאות אחוזים. 

 

היתרונות בהשקעה בקרקעות חקלאיות: 

  • עלויות נמוכות – גם אנשים עם חיסכון קטן של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד יוכלו להתחדש עם חלקת אדמה חקלאית המיועדת להפשרה. אפשרות זו מאפשרת למשקיעים רבים לרכוש קרקעות ללא צורך בהלוואת משכנתא ולהרוויח מאות אחוזים על כל כספם, מה שמוביל אותנו ליתרון הבא.
  • פוטנציאל השבחה של מאות אחוזים – קרקעות חקלאיות שיופשרו ויהפכו לקרקעות המיועדות לבנייה יכפילו ולעיתים אפילו ישלשו את הערך שלהן. בחירה נכונה של קרקעות שנמצאות בשלב מתקדם בהליך ההפשרה תאפשר למשקיעים רבים ליהנות מתשואה תלת סיפרתית תוך שנים בודדות. 

 

הסיכונים הקיימים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה גדולים משמעותית מכלל הסיכונים שהובאו מעלה במסלולי ההשקעה השונים. חשוב להדגיש שישנן קרקעות חקלאיות שישארו במצבן הנוכחי ללא שינוי ייעודן לאורך שנים ארוכות. כמו כן ישנן בעיות רבות שיכולות לצוץ במהלך שלבי ההפשרה שיכולות לעקב אותה בזמן רב. גם אם האזור שבחרתם אכן מיועד להפשרה על פי תוכניות המתאר הארציות, ישנה בדיקה הנקראת בדיקת סקר קרקע שכל מטרתה היא לבדוק האם בקרקע קיימים חומרים רעילים ומסוכנים – מה שכמובן יכול להוביל לעצירת ההתקדמות בתוכנית ההפשרה. רוצים בכל זאת להשקיע בקרקע חקלאית? ישנן בדיקות רבות שתוכלו לעשות במטרה להקטין את הסיכונים לאי הפשרה בשנים הקרובות. אז הסיכונים מסתכמים בעיקר באי הפשרה של הקרקע. 

 

הסיכונים בהשקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה:

 

  • הליך הפשרה ארוך ולא בטוח – אף אחד לא מבטיח לבעל הקרקע החקלאית שהיא תשנה את יעודה ותהפוך מחקלאית לכזו שניתן לבנות עליה. ישנן קרקעות חקלאיות רבות שממתינות שנים ארוכות עד לתחילת הליך ההפשרה שאף הוא אורך לא מעט זמן. נוסף על כך, גם אם אזור הקרקע שלכם סומן בתוכנית המתאר ככזה המיועד להפשרה, עדיין קיים סיכוי בלתי מבוטל שחלקת הקרקע שלכם תישאר במצבה החקלאי לעוד שנים ארוכות בגין העובדה שהיא אינה צמודה לשטחים מופשרים או שגילו בה חומרים מסוכנים שלא מאפשרים לבנות. 

 

כלל מסלולי ההשקעה שצויינו מעלה הם המסלולים המרכזיים בהם משקיעי הנדל"ן בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל משקיעים את מרבית כספם. מסלולי ההשקעה השונים כוללים רמות סיכון שונות, צפי לאחוזי תשואה שונים וכמובן גם סיכונים בהתאמה. היכרות עם כל המסלולים הללו על כלל יתרונותיהם, חסרונותיהם והסיכונים הטמונים בהם יעזרו גם לכם להכיר את התמונה המלאה לפני שאתם בוחרים להשקיע את כספיכם בעולם הנדל"ן. אז רגע לפני שאתם יוצרים לדרך, יצרנו עבורכם סט כלים פרקטיים שיעזרו לכם לאתר את עסקת הנדל"ן הבאה שתוכל להתאים במדוייק לפרופיל המשקיע שלכם, הן מבחינת הסיכונים והן מבחינת התשואות. חשוב לזכור את כלל האצבע שצריך להנחות אתכם בבחירת מסלול ההשקעה המתאים ביותר עבורכם, ככל שתשקיעו במסלול בטוח יותר, כך אחוזי התשואה שתקבלו יהיו נמוכים יותר וכן להיפך.

 

מדריך מקוצר לרכישת קרקעות חקלאיות

נתחיל בכמה טיפים מעשיים שיעזרו לכם לאתר קרקעות חקלאיות טובות המיועדות להפשרה. כפי שהזכרנו לעיל, מסלול השקעה זה נחשב למסוכן ולמורכב ביותר. הוא כולל כמות גדולה של משתנים שעלולים להשפיע על עתידה של כל חלקת קרקע ולכן, לפני שאתם משקיעים בקרקעות חקלאיות חשוב שתכירו את מרביתם. אז המשתנים שמשפיעים באופן ישיר על עתיד הקרקע שלכם הם: תוכניות מתאר ארציות, קרבת הקרקע לקרקעות דומות שעברו שלבי הפשרה, קרבת הקרקע לנקודות שונות שיכולות לפגוע בהפשרתה (כמו פסי רכבת עתידית, גנים ציבוריים, בתי קברות, בסיסים צבאיים ועוד), מחירי הקרקע ועוד. 

 

  • תוכנית מתאר ארצית 

    תוכנית המתאר הארצית מעידה על רצון עתידי לשנות את ייעודן של קרקעות חקלאיות רבות באזורים שונים. בידקו את תוכנית המתאר הארצית ברשת ובמידה והקרקע שלכם אינה מוגדרת ככזו המיועדת לעבור הליך הפשרה בקרוב, כדאי שתוותרו על ההשקעה בה. 

  • קרבת הקרקע לקרקעות שהופשרו

    הוועדות המקומיות לא ימהרו להפשיר קרקעות שאינן צמודות לקרקעות שכבר הופשרו בשנים האחרונות. הפשרה חלקית של קרקע בודדת תיצור חוסר סדר במראה העיר ולכן, כל עוד אין קרקע שהופשרה בסמוך לקרקע שלכם, כנראה שהליך ההפשרה המיוחל יקח עוד שנים ארוכות 

  • קרבת הקרקע לנקודות בעייתיות 

    ישנם אזורים רבים בהם לא ניתן יהיה לבנות. אם הקרקע שלכם נמצאת בסמיכות לבסיסי צה"ל, לאזורים ציבוריים, לבתי חולים, או למסלול פסי רכבת עתידיים, קיים סיכוי גדול שהיא תתקשה לעבור הליך הפשרה, אם בכלל. 

  • מחירי הקרקע 

    מחירי הקרקע מעידים רבות על מצבה האמיתי. ככל שהמחיר נמוך יותר, כך הקרקע רחוקה יותר מתום שלבי ההפשרה המיוחלים ולפעמים גם להיפך. לכן, אל לכם לבחור את הקרקע שלכם על בסיס מחירה הזול, ברוב המקרים הוא מהווה תמרור אזהרה בוהק. 

 

מדריך מקוצר לרכישת נדל"ן מניב 

מסלול ההשקעה הבטוח ביותר הוא המסלול הראשון שהוצג מעלה, מסלול נדל"ן מניב. אם בחרתם במסלול הבטוח ביותר שמבטיח לכם הכנסה חודשית קבועה, חשוב שתכירו כמה דגשים חשובים שיעזרו לכם לבחור נכון את הנכס המתאים ביותר. הנקודות המרכזיות עליהן אסור לכם לוותר בבחירת נכס להשקעה במסלול נדל"ן מניב הן: מיקום הנכס ואזור כללי של הנכס.

 

  • איזור כללי של הנכס – בישראל ישנן ערים רבות באזורי המרכז בהן אחוזי התשואה על נכסי נדל"ן מניב לא יעלו על 2.5% בלבד. לעומת זאת, ישנן ערים רבות באזורי דרום וצפון הארץ שיאפשרו לכם ליהנות מתשואה כפולה של כ 5% מידי שנה. לכן, אם בחרתם במסלול נדל"ן מניב, חשוב שתבחרו נכון את אזור ההשקעה שלכם. כלל אצבע שאתם חייבים להכיר – ככל שהנכס זול יותר, כך אחוזי התשואה שתקבלו עליו יהיו גבוהים יותר.
  • מיקום מדוייק באזור הנבחר – בגלל שכל מסלול ההשקעה של נדל"ן מניב מתבסס על כספי השכירות, חשוב לוודא שאתם בוחרים מקום עם ביקוש גבוה לשכירות. בחירה כללית של האיזור לא מספיקה וישנן ערים עם אזורים מבוקשים יותר ומבוקשים פחות. לכן, אל לכם להתפשר על פריים לוקיישן, דירה הממוקמת בסמיכות למרכזי הבילוי באזור, למרכזי הלימודים, למקומות עבודה ועוד. 

בחרתם מסלול השקעה, איתרתם את הנכס הנכון ואתם רגע לפני רכישה? הכירו את עיקרון המינוף!

עיקרון המינוף הוא אחד מהכלים רבי העוצמה של כל משקיעי הנדל"ן בישראל ובעולם כולו. אנשים רבים שהצליחו לחסוך סכום כסף במרוצת השנים, בוחרים להשקיע את כולו על נכס אחד ללא הלוואת משכנתא כלל. כלל משקיעי הנדל"ן סבורים שבניגוד למקובל לחשוב, המשכנתא היא המתנה הגדולה ביותר לעולם הנדל"ן ולכן חשוב שתדעו להשתמש בה נכון. במטרה להעביר את התמונה על בורייה, בחרנו דוגמה פשוטה שתעשה לכם סדר בכל הקשור למינוף בעזר. הלוואת משכנתא. ישנם שני אנשים שונים שהצליחו לחסוך כ 500,000 שקלים. הראשון בוחר לרכוש דירת מגורים אחת במלוא הסכום ללא צורך בהלוואת משכנתא במטרה ליהנות מהשכירות החודשית. השני לעומת זאת, בוחר לפצל את הסכום שחסך ל 2 ולקנות שני נכסים ב 500,000 שקלים בעזרת הלוואת משכנתא. במקום להשקיע 500,000 שקלים על נכס אחד הוא השקיע 250,000 שקלים על כל נכס וקיבל השלמה של עוד 250,000 על כל נכס מהבנק. מה קרה לאחר עשור? האדם הראשון נהנה משכירות קבועה של כ 2,000 שקלים מדירתו הבודדת ומחזיק בנכס בשווי כ 500,000 שקלים ואילו האדם השני מקבל שכירות חודשית כפולה של כ 4,000 שקלים ומחזיק בשני נכסים בשווי 1,000,000 שקלים. 

 

השקעה ללא מינוף  השקעה עם מינוף
סכום ההשקעה: 500,000 שקלים  500,000 שקלים
מספר דירות להשקעה: דירה אחת ללא משכנתא בעלות של כ 500,000 שקלים שתי דירות עם משכנתא בעלות של כ 500,000 שקלים כל אחת 
הכנסה חודשית בעשור הראשון:  כ 2,000 שקלים דמי שכירות ישירים ללא הכנסה – השכירות מכסה את המשכנתא
הכנסה חודשית לאחר עשור: כ 2,000 שקלים דמי שכירות ישירים כ 4,000 שקלים דמי שכירות ישירים משתי דירות
שווי נכסים:  כ 500,000 שקלים  כ 1,000,000 שקלים 

 

לסיכום הדברים השקעות נדל"ן

לסיכום הדברים, השקעות נדל"ן כוללות מספר רב של מסלולי השקעה לבחירה ברמות סיכון שונות. במידה ואתם בוחרים את המסלול הבטוח ביותר, חשוב לקחת בחשבון שהוא ככל הנראה יניב לכם את אחוזי התשואה הנמוכים ביותר. מנגד, במידה ותבחרו את המסלול הרווחי ביותר, ככל הנראה שהוא יגלם את הסיכון הגבוה ביותר. שלבי הפעולה של כל משקיע מתחיל חייבים לכלול היכרות מלאה עם כל אפשרויות ההשקעה בעולם הנדל"ן, היכרות עם היתרונות והחסרונות בכל מסלול, היכרות עם כל הסיכונים האפשריים ובחירת המסלול המתאים ביותר לפרופיל המשקיע האישי שלו. בעזרת מאמר זה תוכלו להשלים את כל השלבים החיוניים כל כך לתחילת השקעה נבונה ומוצלחת. בחרו נכון והתחילו להשקיע! 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
האם ניתן לקחת משכנתא להשקעה בפרויקטים של נדל"ן בתאילנד

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »