השקעות נדל"ן בקפריסין

המשקיע הישראלי מאז ומתמיד חלם על נכס בחו"ל, עדיף באי ורצוי מאד עם חופים מדהימים. יש לנו חדשות בשבילכם, החלום שלכםהאם כדאי להשקיע בנדלן בקפריסין נמצא קרוב ממה שחשבתם. רק כ- 45 דקות  טיסה מת"א ממתין לכם האי קפריסין עם שלל ערים, נופים וחופים ציוריים במחיר השווה לכול נפש.

האי קפריסין שוכן בים  התיכון. שמה הרשמי של מדינת האי,  הוא רפובליקת קפריסין. למרות שיוכו הגיאוגרפי של האי לאסיה, נחשבת קפריסין לחלק מאירופה. האי מחולק בפועל לשני חלקים,  צפון קפריסין הטורקית המהווה שליש משטח המדינה , קפריסין הדרומית  שהיא ברובה יוונית . קפריסין  שחגגה עצמאות רק לפני 60 שנה, הפכה בשנת 2008 לחברה מן המניין באיחוד האירופי. אוכלוסייתה מונה בסה"כ- 1.5 מיליון תושבים והאירו הוא המטבע הרשמי באי. חשוב להדגיש כי קפריסין הצפונית (הטורקית) אינה חלק מהאיחוד האירופי ואינה מוכרת רשמית על ידי האו"ם , בשל כך, הסקירה שלנו מתייחסת לקפריסין היוונית .

קפריסין כמו שאר מדינות אירופה, חוותה ירידות משמעותיות בעקבות משבר הסאב פריים שהחל בארה"ב בשנת 2008, והתפשט במהרה לשווקי העולם באירופה. תזכורת קצרה, הבנקים בארה"ב חילקו משכנתאות בתנאים מפתים לכל דורש, בעקבות זאת נוצר ביקוש אדיר לנדל"ן. המחירים זינקו, וללווים לא נותר ממון להחזיר לבנקים את ההלוואות שלוו. בנקודה זו החלה שרשרת של קריסות בנקים שפגעה בשווקים. המחירים צנחו והבנקים ששרדו, סרבו לאשר בנדיבות משכנתאות למבקשים. המשבר לא דילג על קפריסין, החל משנת 2009 ועד לשנת 2016, חוותה קפריסין ירידות חדות במחירי הנדל"ן . הממשל הקפריסאי עשה הרבה על מנת לאושש את הכלכלה, חלק נכבד מזה הייתה ההחלטה, על מדיניות מס מקלה על משקיעים זרים בשווק ההון המקומי. המדיניות מסתבר הצליחה, והחל משנת 2017 חלה תפנית במחירי הנדל"ן, ואילו החלו לעלות ברציפות עד לשנת 2021. בשנה זו בעקבות ההשפעות של מגפת הקורונה, הסגרים והגבלות התנועה. ירדו מחירי הנדל"ן .  למרות הירידה במחירים , נתון מעניין הוא היחס הפוך בין ירידות המחירים, למספר העסקאות של משקיעים זרים בנדל"ן (גם של מקומיים). אשר  עלה ביותר מ- 30% בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2020. חוזי העסקאות/מכירות  בערים הגדולות עלו . אולם , בעקבות משבר נגיף הקורונה, מחירי הדיור ירדו בממוצע ב – 5.8% באותה תקופה.

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים הזרים מוכיחה, כי הפעולות שנקט הממשל הקפריסאי לשיקום הכלכלה המקומית הצליחו . תעיד העובדה, שרוב המשקיעים הזרים הגיעו ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי, כמו רוסיה ובריטניה. עובדה זו מאוששת את ההנחה הרווחת אצל האנליסטים, כי הכלכלה הקפריסאית איתנה.

 להלן עליית  חוזי מכירת נדל"ן לפי מחוזות ברחבי קפריסין לשנת 2020

קפריסין מושכת משקיעם הרבה תודות לאקלים הנפלא השורר בה ברוב ימות השנה, רמת החיים הגבוה , מיקום גיאוגרפי נוח וחופים מרהיבים. ההופכים אותה למדינה אידיאלית לבעלות על בתי נופש, דירות  או אפילו מקום לגידול ילדים. אבל לא רק "האוצרות הטבעיים" . באי השכן לנו הפנימו שלושה מהפרמטרים החשובים למשקיעי הנדל"ן – מיסוי ידידותי, מחיר סביר ותשואה נאה יחסית, הצעדים הללו אפשרו במידה רבה לקפריסאים, לבלום את ירידת המחירים שנמשכה כמעט עשור ולעבור לעליות מתונות.

שינוי  מחירי הנדל"ן בקפריסין בעשור האחרון

אולם , צעדים אילו לא לקחו בחשבון את ההשפעות השליליות של מגפת הקורונה. קפריסין ידועה בתיירות הנכנסת שלה , הענף הוא  המשמעותי ביותר בתרומתו לכלכלת המדינה, הודות לכ- 4 מיליון תיירים אשר פוקדים את האי מדי שנה. בשנת 2021, חלה ירידה תלולה בכניסת התיירים למדינה עקב הסגרים וההגבלות. הדבר השפיע באופן ישיר על הכלכלה המקומית בכלל, ומחירי הנדל"ן בפרט. ייאמר מייד, רוב מדינות אירופה חוו דווקא עליות מחירים בתקופה זו. למרות זאת, אנליסטים דווקא מזהים כרגע הזדמנות בלתי חוזרת כדי לרכוש נדל"ן במחירים נוחים בקפריסין.

להלן דינמיקת מחירי הבתים בקפריסין בהשוואה חלק ממדינות האיחוד האירופי.

עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הנדל"ן בין הרבעונים 1/2020-1/2021 עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הנדל"ן בין הרבעונים 4/2020-1/2021 שם המדינה
6.1% 1.7% ממוצע האיחוד האירופי
5.8%- 5.8%- קפריסין
17% 4.3% לוקסמבורג
15.3% 5.8% דנמרק
11.9% 4.6% צ'כיה

 

בקפריסין למרות ובגלל היותה אי קטן, ישנן מספר ערים אטרקטיביות במיוחד. ננסה לסייע לכם כדי להחליט איזה אזור הוא המתאים לכם ביותר להשקעה. נקודה חשובה לפני הכול, למיקום הנכס באי יש חשיבות רבה. לכן יש הבדל גדול במחירי הנכסים בקפריסין . ניתן למצוא במקומות רבים נכס במחיר מבוקש של כ-100,000 יורו ואף פחות מזה, אך במקומות מבוקשים המחירים יכולים להגיע גם למאות אלפי יורו בקלות. מחירי הנכסים באזורים מסוימים מושפעים מאוד מתוכניות השקעות ממשלתיות.

היכן להשקיע?

לימסול– העיר הגדולה ביותר בשטחה המוניציפלי באי , והשנייה בגודלה מבחינת האוכלוסייה,  המטרופולין שלה מכיל כרבע מיליון איש.היכן להשקיע בנדלן בקפריסין היא ממוקמת בחלקו הדרומי של האי. העיר היא למעשה מרכז הכלכלה של קפריסין. יש בה נמל ימי שמהווה את "השער" לאי כולו. העיר  נחשבת כרב תרבותית, יש בה אתרי ארכיאולוגיה רבים.  היא מושכת מאות אלפי תיירים מידי שנה. לימסול ממגנטת אליה תושבים זרים, הבוחרים לגור בעיר הנחשבת לקוסמופוליטית עם מבחר של בתי ספר בינלאומיים. חברות ענק  גלובאליות ביססו את  משרדיהם שם. הסיבות הללו גרמו לביקוש גבוה לנדל"ן. מה שגרם לביקוש לעלות על ההיצע, לא פלא שהמחירים בעיר עולים בשנה האחרונה בניגוד למגמה האי. הרבה תודות לזה,  שחוזי מכירות הנדל"ן עלו ב-  30% בשנת 2020 , זו העלייה החדה ביותר בקפריסין. דירה ממוצעת עולה 100 אלף יורו, בית כ-170 אלף יורו ווילה כ-270 אלף יורו.

פאפוס-  ממוקמת לצד חופיה הדרום מערביים של קפריסין, המטרופולין שלה מכיל כ-100 אלף תושבים ובעיר עצמה מתגוררים כ- 35 אלף איש . האגדה מספרת שאלת הים אפרודיטה החליטה לעלות ליבשה דווקא על חופיה המרהיבים של פאפוס. העיר נחשבת כאחת המתיירות ביותר בקפריסין. בשנת 2019 בימי טרום מגפת הקורונה, פקדו את העיר יותר משני מיליון תיירים! בעיר קיים שדה תעופה, למעשה, מחצית מהתיירים בקפריסין כולה עברו בו בשנת 2019.  בשנים שלפני מגפת הקורונה, יצאו מישראל בשיא עונת התיירות טיסות ישירות לפאפוס, ללמדכם על הפופולאריות של העיר לא רק אצל הזרים אלא גם אצל הישראלים. התיירים ממנפים את הכלכלה כולה ובעיקר את ענף הנדל"ן בעיר. 20% מחוזי המכירות בקפריסין כולה נערכו בפאפוס. יחסית לגודלה מדובר בעסקאות רבות ביותר. הביקוש לבתים ודירות נופש בעיר הוא רב. רבים מהמקומיים ומהתושבים הזרים העובדים בלימסול, בוחרים להתגורר דווקא בפאפוס שם הוצאות המחייה פחותות יותר מאשר בעיר השכנה. השקעה בנדל"ן בעיר מומלצת בעיקר לבתים ודירות נופש. דירה עולה בממוצע 80 אלף יורו, בית כ- 150 אלף יורו ווילות קרוב ל 300 אלף יורו בממוצע.

בירת קפריסין להשקעה בנדלןניקוסיה– בירת קפריסין המחולקת לזו הצפונית ( המוכרת ע"י טורקיה בלבד) ולזו הדרומית , בחלק היווני של העיר מתגוררים כרבע מיליון תושבים. עיר הבירה המודרנית משלבת בין היסטוריה מפוארת , תרבות מגוונת שנרכשה מאימפריות שונות ששלטו בה לעיר עם ניחוח אירופי. העיר משמשת כמרכז הפיננסי של המדינה, המסחר המתנהל בה רב, בין היתר פועלים בעיר סניפים של ארבעת משרדי החשבון הגדולים בעולם ( מה שלא תמצאו בת"א למשל) . בעיר מקום מושבם של דיפלומטים ואנשי עסקים מכובדים,  יש גם מבחר של בתי ספר פרטיים. בעיר פוטנציאל רב  להשכרת נכסים, גם בשל העובדה  שקפריסאים רבים מגיעם לעבוד בבירה. נכון לשנת 2020, יותר מרבע מעסקאות החוזים בקפריסין  26% , נרשמו על שמה של ניקוסיה . את העיר משרתים שני נמלי תעופה, זה שנמצא בלרנקה ( 52 ק"מ מהעיר) וזה שנמצא בפאפוס (142ק"מ). הבירה מחוברת באמצעות מערכת כבישים מודרנית עם הערים המרכזיות האחרות.

בקפריסין כיאה לאי השוכן בים התיכון, ערי הנופש המהוות פוטנציאל גדול להשקעות נדל"ן, יש לקחת בחשבון שבערים אילו העונתיות מהווה פקטור דומיננטי. כלומר בעונת הקיץ שוק השכרת הדירות דומיננטי מאד לעומת עונת החורף, שבה עסקי הנדל"ן אינם בשיאם. ערים כאילו  עשויות להתאים לבתי נופש זולים במהלך עונת השיא, יותר מאשר למגורים בכל ימות השנה.

 איה נאפה– היא למעשה עיירה קטנה הנמצאת בדרום מזרח קפריסין, העיירה הפכה לפופולאריות ביותר בעשור האחרון אצל הצעירים בזכות חופיה היפים, המועדונים והפאבים. מחיר ממוצע של מ"ר בעיירה 2750 יורו.

 פאראלימני- נמצאת בדרום מזרח קפריסין ומפורסמת בעיקר בגלל חופיה. מחיר ממוצע למ"ר 1500 יורו.

פרוטאראס – עיירה הסמוכה לאיה נאפה, אבל בניגוד לאופי הצעיר והתוסס של השכנה, היא  מאופיינת כעיירת נופש שקטה, המארחת משפחות בעיקר משפחות לנופש ונופשים  מעל גיל העשרה. מחיר ממוצע למ"ר כ- 1900 יורו.

לרנקה– שוכנת בדרום מזרח האי, העיר נגישה מאד לתיירים, קיים בה שדה תעופה בינלאומי, ונמל ים השני בחשיבותו בקפריסין . ללרנקה, מגיעים מאות אלפי תיירים בשנה הנהנים מחופיה המרהיבים המשתרעים לאורך 25 ק"מ. העיר מציעה שפע של ארכיאולוגיה ומוזאונים איכותיים. מחירי הנכסים למשקיעם נוחים  מאד גם בהשוואה לשכנותיה. אנליסטים רואים בה כהזדמנות להשקעה, ואכן בשנת 2020 . דירה ממוצעת עולה בעיר 70 אלף יורו. ווילה עולה רק 170 אלף יורו בממוצע.

החלטתי על אזור להשקעה , אילו פרמטרים נוספים עלי לשקול?

צריך להבין שבקפריסין אפילו באותה עיר, מחירי הנדל"ן שונים במידה ניכרת באזורים שונים. לדוגמה, בעיירת הנופש איה נאפה ניתן לרכוש דירת 2 חדרי שינה בפחות מ-100,000 אירו, לא רחוק ממיקום הדירה , ניתן לרכוש ווילה בסכום של  למעלה מ-1.5 מיליון אירו, תלוי בזמן הבנייה, איכות הפיתוח למגורים, קרבה לחוף וכו'. שימו לב שלעיתים חלק מהנכסים הזולים יותר באי, מציעים לעתים קרובות רמת חיים גבוהה בהשוואה למדינות רבות אחרות באירופה, ובהחלט ניתן למצוא עסקאות טובות.

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין אגרות ומיסים בעת רכישת נכס.  הניסיון מלמד שעל רוכש הנכס לשריין  עד 10% ממחיר הרכישה, על הוצאות  הקשורים לרכישה. כגון שכר טרחת עורך דין ש,מאי, מס בולים ואגרות רישום מקרקעין. בנוסף, מס מע"מ חל על נכסים חדשים בקפריסין (מ-5%).

אחרי שבחנו היכן להשקיע, מהו תהליך הרכישה?

בצד השייך לאיחוד האירופי של קפריסין יש מבחר רב של נכסים להשקעה. תהליך רכישת נדל"ן בקפריסין הוא פשוט יחסית. עם זאת, מומלץ מאוד להיעזר בשירות של עורך דין עצמאי מוסמך שאין לו קשרים עם מוכר או יזם הנכס הנרכש. עורך הדין ששכרת יוודא כי אין הלוואה או כל סוג של טענה מצד שלישי על נכס זה, כי הנכס שייך באופן חוקי לגורם המוכר, יאשר כי קיימים הרשאות תכנון רלוונטיות וכן הרשאות בנייה, וילמד את הסכם המכר בשמך. יוודא שאין בעיות ממשיות  לרעת  הקונה ושההסכם מחייב מבחינה משפטית. חשוב  גם לבדוק שאין בעיה עם שטרי בעלות. אזרחים שאינם בעלי דרכון של האיחוד האירופי נדרשים להציג אישור רשמי מהרשויות  כדי לרכוש נכס בקפריסין, האישור נתן בדרך כלל  ללא בעיות. לאחר חתימת ההסכם והעברת התשלום למוכר, יש להעביר את ההסכם למשרד המס המקומי לתשלום מס בולים, שימו לב, את התשלום  יש לבצע תוך חודש לאחר חתימת הסכם המכר כדי להימנע מקנס. כמו כן, בתוך חודשיים לאחר חתימת הסכם המכירה יש להגישו למשרד המקרקעין המחוזי כדי לרשום רשמית את הרכישה ולהבטיח את הבעלות החוקית של הקונה על הנכס.

אילו הטבות מאפשר הממשל הקפריסאי למשקעי הנדל"ן הזרים?

רכישת זכות לאזרחות קפריסאית  על ידי השקעת הון גדולה:

כדי למשוך הון רב ומשקעים רבים בעלי ממון. החליטה ממשלת קפריסין על תוכנית השקעות לזרים. מדובר ברכישת נכס למגורים ברמתמה ההטבות עבור המשקיע הישראלי ברכישת נדלן בקפריסין מחיר של מינימום 500,000 אירו + מע"מ. מעבר לכך, נדרשת השקעה נוספת של 1,500,000 אירו. אחת מהאפשרויות הללו היא השקעה בנדל"ן. לכן, משקיעים רבים בוחרים להשקיע  1.5 מיליון אירו נוספים לרכישת נכסים, לזכות באזרחות ( מס חברות בקפריסין הנו ידידותי בכלל ולאזרחים מקומיים בפרט) . מסתבר שהתוכנית  משכה משקיעם זרים ,מה שהמביא לעליית מחירים בפלח שוק  הנדל"ן היוקרתי בקפריסין. מאז הצגת תוכנית ההשקעות של קפריסין ב-2013, חלה עלייה חדה בבנייה על האי, במיוחד של  וילות יוקרה, כמו גם מגדלי דירות רבי קומות עם נוף מרשים לחופים ולים. ללימסול חלק נכבד מההתאוששות בקפריסין,  העיר רשמה עליות מחירים נאות בשנים האחרונות , הממשל הקפריסאי נותן עדיפות בהתחלות ובתוכניות הבנייה לעיר. שמזנקת בעמודת המשקיעים הזרים. שנייה לה בסדר העדיפות הלאומי היא פאפוס, שנהנית בתנופת בנייה של בעיקר וילות פרטיות יוקרתיות, המגיעות בדרך כלל עם בריכה פרטית וגינה.

זכות למגורים בקפריסין לפי השקעה בינונית:

תוכנית נוספת של הממשל הקפריסאי למשקיע הנדל"ן ברמה בינונית, היא אפשרות למגורים באי  לפי גובה ההשקעה בקפריסין. התוכנית מאפשרת למועמדים שאינם אירופאים, להתגורר בקפריסין אם הם יכולים להוכיח תזרים הכנסה יציב מחו"ל (קרי, במקרה שלנו גם מישראל),  ולרכוש נכס במינימום של  300,000 יורו + מע"מ. בסכום זה ניתן לרכוש נכס אטרקטיבי באי. להזכירכם, מדובר בהשקעה של קצת יותר משליש משווי רכישת דירה ממוצעת בת"א.

לפי נתוני הבנק המרכזי הקפריסאי , להלן הדינמיקה במחירי הנדל"ן של דירות ובתים בקפריסין בין הרבעונים 4/2020 ל- 1/2021:

עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הבתים עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הדירות שם העיר
0.4%- 0.5% ניקוסיה
1.6% 1.1% לימסול
0.3% 1.9% לרנקה
1.5%- 2.2% פאפוס
0.6%- 3% פאמגוסטה

 

דברים נוספים שאתם צרכים לדעת בעת רכישת  נדל"ן בקפריסין

בעת בחינת רכישת נדל"ן ובמיוחד בקפריסין יש לבדוק את פער המחירים באותה עיר עצמה. לדוגמה, בעיירת הנופש איה נאפה ניתן לרכוש דירת 2 חדרי שינה בפחות מ-100,000 אירו, באותה נשימה אפשר לרכוש נכס גם עבור למעלה מ-1.5 מיליון אירו, תלוי בזמן הבנייה, איכות הפיתוח למגורים, קרבה לחוף וכו'. יאמר כי אפילו חלק מהנכסים הזולים יותר באי, מציעים לעתים קרובות רמת חיים גבוהה בהשוואה למדינות רבות אחרות באירופה, ובהחלט ניתן למצוא עסקאות טובות.

חוקי קפריסין סביב שכירות יכולים להיות מסובכים. אם אתם מחפשים לקנות נכס בקפריסין שאותו תוכלו להשכיר בפוטנציה, מומלץ מאוד לקחת ייעוץ משפטי מקצועי ולדון בחוקי השכירות סביב הנכס הספציפי הזה לפני שאתם מתחייבים להחלטות רכישה כלשהן. באופן כללי, השכירות בקפריסין מחולקת לפי שכירות בשוק החופשי ושכירות סטטוטורית. שניהם פועלים לפי כללים שונים מאוד בכל הנוגע להיבטים חשובים של השכירות כגון תהליך פינוי (אם תרצו בשלב מסוים שהשוכרים יפנו את הנכס ובמקרה שהם יסרבו לעשות זאת), או העלאת שכר דירה פוטנציאלית בעתיד.

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין אגרות ומיסים בעת רכישת נכס. כפי שמראה הניסיון, על רוכש הנכס לאפשר עד 10% ממחיר הרכישה עבור חיובים הקשורים לרכישה כגון שכר טרחת עורך דין ומודד, מס בולים ואגרות רישום מקרקעין. בנוסף, מס מע"מ חל על נכסים חדשים בקפריסין (מ-5%).

הדינמיקה במחירי הנדל"ן לפי הערים בקפריסין בין הרבעונים 01/2021 לבין 02/2021

עלייה /ירידה באחוזים של דירות באזור כפרי עלייה /ירידה באחוזים של דירות באזורי נופש עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הבתים עלייה/ירידה באחוזים של מחירי הדירות שם העיר
אין נתונים אין נתונים 0.79% 1.9% ניקוסיה
0% 2.44% 1% 0.97% לימסול
0% 0% 0% 0% לרנקה
3.8%- 3.96%- 3.65%- 3.54%- פאפוס
0% 0% 0% 0% פאמגוסטה

 

השכרת  הנכס שלך בקפריסין:

הסיכונים והמכשולים עבור בעלי נכס עם שוכרים סטטוטוריים בקפריסין

חוקי השכירות בקפריסין  – השכירות בקפריסין מחולקת לפי שירות בשוק החופשי ושכירות סטטוטורית. השכירות הסטטוטורית  מספקותהאם כדאי להשכיר את הנכס הנרכש בקפריסין הרבה יותר הגנה לשוכרים מאשר שכירות בשוק החופשי. . שניהם פועלים לפי כללים שונים מאוד בכל הנוגע להיבטים חשובים של השכירות כגון תהליך פינוי (אם תרצו בשלב מסוים שהשוכרים יפנו את הנכס ובמקרה שהם יסרבו לעשות זאת) מומלץ מאוד לקחת ייעוץ משפטי מקצועי ולדון בחוקי השכירות סביב הנכס הספציפי הזה לפני שאתם מתחייבים להחלטות רכישה כלשהן. משכירי דירות בינלאומיים וקפריסאים רבים כאחד מוצאים את עצמם, נאבקים במקרים מסוימים  עם השוכרים על העלאת  שכר הדירה בהתאם למחירי השוק . שימו לב, אחת הדרישות המשפטיות העיקריות כדי שהשכירות תיחשב כחוקית, היא שהבניין ייבנה לפני 31 בדצמבר 1999. במקרה של מכירה חוזרת של נכסים, עורך הדין שלך יוכל לקבל הוכחה על תאריך הבנייה מהיזם שבנה את הנכס במקור, ורשות החשמל בקפריסין המאשרת מתי הנכס חובר לחשמל בפעם הראשונה (בדרך כלל בעת בנייתו) .

התחברות עם חברות נדל"ן/ אנשי מקצוע מקומיים– לא "כל הנוצץ זהב", על תתרשמו ממצגות מושקעות שלא אנשי מקצוע והבטחות על תשואות מרשימות. גם לא ממשרדיהם המפוארים , בדקו היטב על מה מדובר, רוב האנשים העוסקים בהשקעות הנדל"ן הגונים. אבל תמיד יהיו כאילו שיבטיחו לכם הכנסות שספק אם תזכו לממשן.

מיסוי- כאמור ישראל וקפריסין אינן חתומות על אמנת מס משותפת , קיים סיכוי סביר שתאלצו לבצע התאמות מס רבות בקפריסין ובעיקר בישראל , חוסר הידע וההבנה הבסיסית עלול להביא אתכם להוצאות כספיות יחסית גבוהות. מומלץ להסתייע ביועץ מס מוסמך.

תשתיות ומפת התחלות הבנייה – בקפריסין במיוחד, החלטה על הקמת תשתיות ו/או כמות התחלות הבניה בערים מסוימות. משפיעות  ישירות על היצע וביקוש באותה עיר ואף באותה שכונה.  בטרם  רכישת הנדל"ן באותה העיר , בדקו את  תוכניות הבנייה באותה עיר, בגלל  היותה של קפריסין מדינה קטנה מבחינת גיאוגרפית , רוב תוכניות הבנייה העיקריות מנווטות ע"י הממשל הקפריסאי. הפרש מחירי הנדל"ן בין שכונות באותה עיר  בעקבות בנייה עתידית עלולים להיות חדים.

מדוע לרכוש נכס בקפריסין ישנן סיבות רבות, ניגע בעיקריות שבהן:

היחסים ההדוקים בין ישראל לקפריסין – היחסים בין ישראל לקפריסין התחממו מאוד בשנים האחרונות. הן למעשה הדוקים מהי פעם ושתי הממשלות משתפות פעולה בתחומים רבים, ביטחוניים, מדיניים וכלכליים. הישראלים מרגישים בנוח באי השכן וזו אחת הנקודות החשובות.

מדד מחירי הנדל”ן בקפריסין – מדד האינדקס הקפריסאי ספג מכה קשה עם תחילת משבר הסאב פריים בשנת  2008, המחירים צנחו קרוב לעשור. שבו וטיפסו עד שהמגמה התהפכה שוב תודות למשבר מגפת הקורונה. לא מעט אנליסטים מצבעים על תקופה זו כאידיאלית לרכוש נדל"ן. בנוסף ,דמי השכירות החודשיים לנכסי מגורים עלו במספרים דו ספרתיים במהלך 2019. דמי השכירות  הנגבים לדירות, עלו בשנת 2019 בשיעור ממוצע של יותר מ- 14% בסה"כ, מחיר שכר הדירה הגיע בשנה זו לרמתו הגבוה ביותר בהשוואה לתחילת העשור הקודם.

קירבה גיאוגרפית– המשקיע הישראלי מעדיף לרכוש נכס " קרוב לבית", קפריסין הנמצאת רק 45 דקות טיסה מישראל ,כלומר, מת"א לחיפה זמן הנסיעה גדול יותר. המשקיע הישראלי בקפריסין מרוויח השקעה בחו"ל ולהרגיש כמעט בישראל.

אופי ים תיכוני- הקפריסאים די דומים באופיים לישראלים, האופי המזרח תיכוני של המקומיים נוח לישראלים גם במהלך ביצוע עסקאות הנדל"ן וגם בשהות הישראלים באי.

מיסוי בקפריסין על נדל"ן

בקפריסין שיעור המס ליחיד הנו מדורג ועומד על 0%-35% . השיעור המקסימלי של 35% נגבה על הכנסה של מעל 60 אלף יורו בשנה. מאידך במידה והכנסתך השנתית  לא עלתה על 19,500 יורו, הרי שתהייה פטור מתשלום מס.

פטור ממס נוסף הוא על הכנסות מדיבידנד וריבית לחברות. ההכנסה פטורה ממס לתושבים ומשקיעם זרים בקפריסין. מאידך הכנסותמה המיסוי על נדלן בקפריסין כאילו חייבות במס של 30% בישראל לאזרח ישראלי גם אם נעשו בחו"ל ובמקרה זה קפריסין..

בקפריסין קיים פטור מרווחי הון , גם מרווחי שנובעים מנדל"ן וגם כאילו מרווחים משוק ההון. חריג מהפטור הגורף הוא מיסוי של 20% על רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן.

חשוב להדגיש כי בין מדינת ישראל לרפובליקה הקפריסאית אין הסכם של אמנת מס, לכן קדימות בתשלומי מס ניתנת למדינה בה נצברו ההכנסות בפועל ממקרקעין. קרי, אזרח ישראלי מחויב בדיווח גם לרשויות המס בישראל על הכנסותיו בקפריסין, רשויות המס בישראל מתחשבות בד"כ בזיכוי המס הזר ששולם בחו"ל. בכל מקרה ממומלץ למשקיע הנדל"ן הבודד להסתייע ביועץ מס ע"מ להימנע מתשלום של כפל מס (המס בקפריסין יכול להגיע לכ-30%).

מרחק הטיסה הקצר בין ישראל לקפריסין, מהווה סיבה טובה למשקיעים ישראלים להקים   חברות באי השכן , האזרחים הישראלים "בונים" על כך שיוכלו  "קופצים" לביקור במשרדי החברה בקפריסין מידי פעם, אך בפועל מנהלים את החברה ממקום מושבם בישראל .  מס ההכנסה הישראלי "מכיר" בחברה כזו , כחברה ישראלית לכל דבר ועניין לצורכי מס, לכן בעל אותה חברה יידרש בהשלמת מס בישראל. אלא אם כן חברתו של המשקיע הוכנסה ע"י הקפריסאים לקטגורית  חברות ה- Special Contribution for Defense"" (תרומה מיוחדת להגנה) , במקרה זה ישנו סיכוי סביר, שמס ההכנסה הישראלי יכיר בחברה, כאחת  הפועלת מחוץ לישראל ותשלום כפל המס ימנע במקרה זה.

לסיכום!

קפריסין מהווה יעד אטרקטיבי מאד עבור המשקיע הישראלי, הקרבה הגיאוגרפית, המדינה בעלת האופי הים תיכוני, החופים המרהיבים  ומחירי הנדל"ן הנוחים. גרמו לעלייה בהשקעות הנדל"ן של הישראלים באי השכן. לצד זה, יש לזכור כי בין מדינת ישראל לקפריסין אין הסכם אמנת מס משותפת, דבר המחייב לדעתנו סיוע של יועץ מס, וסיוע של עו"ד הבקיא בחוקי השקעות הנדל"ן בקפריסין. בסיוע גורמים אילו ואנשי מקצוע, ההנחה היא שהסיכון בהשקעה במדינה השכנה לנו יופחת למינימום.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
כיצד לבחור את השכונה המתאימה להשקעה המתאימה להשקעה בנדל"ן ביוון

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »