השקעות נדל"ן בספרד 

השקעות נדל"ן בספרד השקעות נדל"ן בספרד – חושבים להשקיע בספרד? הכירו את כל היתרונות! 

 

משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם בכלל ומישראל בפרט, סבורים כי היעד הטוב ביותר להשקעות נדל"ן כיום הוא ספרד. ספרד מאפשרת למשקיעיה ליהנות מתשואה שוטפת דו ספרתית מידי שנה ומעליות ערך של עשרות אחוזים בשנים הקרובות. אחת הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן ישראלים החליטו לנטוש את השוק המקומי ולהעביר את השקעותיהם אל מעבר לים היא מחירי הדיור הגבוהים בישראל. מחירי הדיור בישראל שלא מפסיקים לעלות במשך כשני עשורים רצופים מקשים מאוד על המשקיעים לאתר נכסים טובים להשקעה שיוכלו להניב להם אחוזי תשואה גבוהים. אחוזי התשואה הממוצעים מדירות להשכרה בישראל נעים בין 2.5% עד 5% לכל היותר. בספרד לעומת זאת, ניתן לאתר בקלות כמות גדולה של נכסים שיניבו למשקיעים בין 10% ל 12% תשואה מידי שנה אחרי ניכויים, תשלומים והורדות. אם לא די בכך, מחירי הדיור הגבוהים מקשים אנשים רבים לרכוש דירת מגורים. החוק בישראל מחייב כל רוכש דירה להעמיד הון עצמי של 25% משווי הנכס לכל הפחות (במידה ומדובר במשקיעים שכבר יש ברשותם דירה, הם יצטרכו להביא מהבית 50% משווי הנכס), ולעמוד בהחזרי משכנתא שלא עולים על כ 33% מסך ההכנסה הפנויה שלהם. ההכנסה הפנויה מחושבת לאחר ניכוי כל ההוצאות הקבועות, התשלומים והוראות הקבע השונות, מה שלא אחת מונע מאנשים רבים בישראל להצליח לרכוש נכסי נדל"ן בכל רחבי הארץ. 

 

ממשבר להזדמנות – הכירו את ההזדמנות הגדולה שנוצרה בעקבות המשבר הכלכלי הגדול של 2008 

רגע לפני שניגע בכל היתרונות הגדולים של ספרד בהשוואה לישראל בפרט ולכל שאר מדינות אירופה בכלל, חשוב שתכירו כמה נקודות אודות מצבה הכלכלי. המצב הכלכלי בספרד עדיין בשלבי התאוששות ונכון לכתיבת שורות אלה אחוזי האבטלה בספרד עדיין מהגבוהים ביותר באירופה. המשבר הכלכלי מרתיע משקיעים רבים שמעדיפים להשקיע את כספם במדינות עם כלכלה איתנה ועמידה כמו גרמניה או אנגליה. אך חשוב שתכירו גם את היתרונות הגלומים במצבה הכלכלי של ספרד. משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם רואים במצב הכלכלי הרעוע של ספרד הזדמנות של ממש. הסיבה המרכזית בגינה הכלכלה הספרדית ספגה מהלומות שמכות גלים עד היום היא מתן אפשרויות מימון גדולות ללא כל ביקורת לרוכשי דירות מקומיים רבים. חלק משמעותי מהמשבר הכלכלי הגדול של שנת 2008 נגרם כתוצאה ישירה מחוסר הצלחתם של לווים רבים לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם. כידוע, הבנקים שמעמידים הלוואת משכנתא ללווים המבקשים לקנות דירה, ממשכנים את הדירה לרשותם עד למועד פירעון ההלוואה. משכון הדירה מהווה בטוחה לבנקים וכך הם יכולים להעמיד לרשות הציבור הלוואות גדולות לטווחי זמן גדולים כמעט ללא סיכון. במקרה הכי גרוע בו הלווה לא מצליח לעמוד בהחזריו, הבנקים יכולים למשכן את הדירה, למכור אותה ולהשיב לעצמם את הכסף שהעמידו לרשות הרוכש. 

 

הבנקים בספרד מחזיקים בדירות רבות שבעליהן פשוט לא עמדו בהחזרי המשכנתא – אחת הסיבות המרכזיות למחירי הדיור הנמוכים בהשוואה לשאר אירופה

עד לפני פרוץ המשבר הכלכלי רוב הדירות בספרד היו בידיי מקומיים שגרו בדירות בבעלותם. המשכנתאות בספרד ניתנו כמעט לכל דורש ובתנאים נדיבים במיוחד, מה שגרם לכך שלווים רבים לא הצליחו לעמוד בהחזרים עם פרוץ המשבר. ונשאלת השאלה – אם לבנקים יש בטוחה בעזרתה הם יכולים להשיב לעצמם את מלוא סכום ההלוואה בכל רגע נתון, מדוע עד היום ספרד לא הצליחה להתאושש מהמשבר הכלכלי הגדול שפקד אותה לפני שנים ארוכות? התשובה היא שהבנקים אמנם יכולים לקבל לידיהם את הדירות שבעליהם לא מצליחים לעמוד בכל ההחזרים, אך זהו לא מצב קיצון המאלץ את הבנקים בהתעסקות רבה ומורכבת. בדיוק מסיבה זו משקיעי נדל"ן רבים בישראל בפרט ובעולם בכלל רואים בספרד הזדמנות נדל"נית שאין כדוגמתה בכל אירופה. הבנקים המקומיים בספרד מחזיקים בדירות ממושכנות רבות של לווים שלא הצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתא ורק מחפשים להיפטר מהן. נתון זה מצליח למשוך משקיעי נדל"ן רבים שרוכשים בהמוניהם דירות מוזלות מידי הבנקים המקומיים. 

 

מלאגה, סיביליה וקוסטה דה סול נהנות ממזג אוויר נוח בכל עונות השנה – תיירות בלתי פוסקת!

חשוב להדגיש שאתם לא חייבים לקנות דירות מגורים מידי הבנקים בשביל ליהנות מהמצב העגום בכלכלת ספרד. עצם העובדה שישנן דירות רבות המוצעות למכירה במחירים מוזלים גורמת לכל שוק הדיור ליישר קו עם מחירי הבנקים, מה שמבטיח לכם מחירים זולים באזורים נרחבים בספרד בהשוואה לכל שאר מדינות אירופה. אזורים חמים בספרד שמצליחים לרכז לא מעט עיניין בקרב משקיעי נדל"ן רבים הם: קטלוניה, מדריד, האיים הקנריים, האיים הבלאריים, מלאגה ואליקנטה. חשוב להדגיש שברצלונה ומדריד נחשבות לערים המבוקשות ביותר בגין תיירות קבועה בכל עונות השנה, מה שמוביל אותנו ליתרון נוסף של ספרד בהשוואה למדינות רבות בכל רחבי אירופה. בשונה מאזורים רבים בכל רחבי העולם, בהם התיירות עונתית, בספרד ישנם תיירים בכל עונות השנה. מזג האוויר הנוח מאפשר לתיירים רבים להגיע מכל רחבי העולם ובכל עונות השנה, מה שמאפשר לערים רבות כמו מאלגה, סיביליה, קוסטה דה סול ועוד ליהנות מתיירות עניפה באופן רציף. הערים הקטנות הללו אמנם פחות גדולות ומרכזיות מברצלונה או מדריד, אך הן מאפשרות למשקיעי נדל"ן רבים להשכיר את הנכסים שלהם לטובת דירות נופש המספקות תשואה גבוהה מהתשואה הממוצעת לדירת מגורים. 

 

ההתאוששות הכלכלית בפתח ואיתה עליות משמעותיות במחירי הדיור! 

אם כלל היתרונות הללו לא הספיקו לכם, חשוב שתדעו שההתאוששות הכלכלית של ספרד צפויה לבוא לידי ביטוי בשנים הקרובות בעליית מחירי הדיור באזור. מומחי נדל"ן רבים לא בוחרים את ספרד כיעד אטרקטיבי רק בגלל אחוזי התשואה הגבוהים המתקבלים משכירות דירות מגורים או דירות נופש (ממוצע שנתי העומד על כ 10%, פי 4 מהממוצע השנתי שתקבלו על דירות מגורים בישראל!), משקיעים רבים צופים עליות מחירים של עשרות אחוזים כבר בשנים הקרובות. אחת מהשיטות הטובות ביותר של משקיעי נדל"ן רבין מכל רחבי העולם להעריך את עליית הערך הצפוייה בספרד בשנים הקרובות היא לבחון את שאר מדינות אירופה. מחירי הדיור בספרד נחשבים לנמוכים בהשוואה לממוצע האירופי, מה שמנבא עליות מחירים להדבקת הפער בעתיד הקרוב. ברוב המקרים בהם מחירי הדיור עולים באזורים רבים ובאזור סמוך נעים כמעט ללא תזוזה, הפער שנוצר מודבק לאחר מספר שנים בקצב מהיר. עם התאוששות הכלכלה בספרד נראה כי הפער שנוצר בינה לבין שאר מדינות אירופה צפוי להיסגר השנים הקרובות, מה שיאפשר למשקיעי נדל"ן בספרד ליהנות הן מתשואה קבועה וגבוהה משכירות הדירה והן מעליות ערך גדולות של עשרות אחוזים תוך שנים בודדות. 

 

ברצלונה ומדריד – הכירו את הערים שמרכזות כ 9,000,000 תיירים!

ברצלונה ומדריד הן ללא ספק הערים המרכזיות בהן משקיעי נדל"ן רבים בוחרים לשים את כספם ולכן חשוב שתכירו כמה נתונים חשובים אודות הערים הללו. מחירי הדיור בעיר ברצלונה מתחילים את התנופה המיוחלת וכיום הדיור בעיר נחשב למעט יקר יותר בהשוואה לעיר מדריד. לעיר ברצלונה מגיעים כ 9,000,000 תיירים מידי שמה מה שהופך אותה לאטרקטיבית במיוחד לדירות נופש. דירות נופש כוללות חסרונות בולטים אך גם יתרונות כמו אחוזי תשואה גבוהים במיוחד. בהמשך המאמר נביא מספר טיפים חשובים למשקיע המתחיל ונגע בכל היתרונות והחסרונות של מסלולי הנדל"ן השונים, לרבות נדל"ן מניב, דירות נופש, עסקאות קניה ומכירה מהירה, רכישות נכסים מסחריים ועוד. לעומת ברצלונה, מדריד עדיין לא החלה עם עליות משמעותיות במחירי הדיור מה שמאפשר למשקיעים רבים ליהנות ממחירים זולים במיוחד. העיר מדריד מהווה את המרכז העסקי והמסחרי באזור, מה שמושך משקיעים רבים המעוניינים ברכישת נכסים מסחריים. 

 

רכישת נכסים זולים תבטיח לכם אחוזי תשואה גבוהים – הכירו את הכלל שמנחה משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם 

למה רכישת דירות מגורים במדריד במחירים מוזלים כדאית כל כך? ישנן כמה סיבות. הסיבה הראשונה היא כמובן אפשרות לרכוש נכסים להשקעה ללא הון עצמי גבוה. העיר מדריד שבספרד פותחת בפני משקיעים קטנים אפשרויות טובות להשקעה הנדל"ן עם תשואה שנתית דו ספרתית ועליות ערך של עשרות אחוזים. הסיבה השניה היא פוטנציאל ההשבחה הגדול. ככל שתרכשו את דירת המגורים שלכם במחירים זולים יותר, כך עליית הערך של הנכס שלכם תהיה גדולה יותר. הסיבה השלישית והאחרונה שכל משקיע חייב להכיר היא בעצם כלל אצבע לבחינת כל נכס להשקעה – ככל שמחיר הדירה זול יותר, כך אחוזי התשואה השנתיים גבוהים יותר. לא סתם משקיעים רבים מישראל בוחרים לעבור אל מעבר לים בשנים האחרונות. מחירי הדיור בישראל שוחקים את אחוזי התשואה השנתיים משכירות עד כדי ממוצע נמוך של 2.5% בשנה. אחוזי התשואה נבדקים על בסיס מחיר הקנייה וסך ההכנסה השנתית מהנכס. מחירי הדיור במדריד בפרט ובכל ספרד בכלל מאפשרים למשקיעים רבים ליהנות מנכסים איכותיים ומניבים ללא הון עצמי גבוה ולצפות לתשואה שנתית של בין 10% ל 12% ולעליית משמעותית של עוד כמה עשרות אחוזים בתקופת זמן קצרה יחסית. 

ולעוד מספר נתונים שמחזקים את התחזית החיובית של משקיעי נדל"ן רבים הסבורים שמחירי הדיור בספרד צפויים להתעורר בשנים הקרובות ולהדביק בקצב מהיר את הפער שנוצר בינה לבין כל שאר אירופה: 

 

העלייה במספר עסקאות הנדל"ן בספרד  צמיחת הכלכלה בספרד 
2015 – עלייה של 11.6%  ב 2015 – 3.6% צמיחה
2016 – עלייה של 14% ב 2016 – 3.2% צמיחה  
2017 – עלייה של 15.5% ב 2017 – 3% צמיחה

 

מכלל הנתונים הללו נראת עלייה ברורה של נהירת משקיעים והתאוששות הכלכלה בספרד, מה שמגדיל את הסיכויים שהצפי לעליות מחירים אכן יתממשו. אז אם גם אתם רוצים ליהנות מהחגיגה ולהתחיל להשקיע בנדל"ן בספרד, חשוב שתכירו כמה נקודות חשובות אודות המיסוי המקומי. תחילה חשוב לקחת בחשבון את מס הרכישה. מס הרכישה על דירות יד שניה משתנה בין האזורים השונים. בברצלונה מס הרכישה הוא הגבוה ביותר בספרד ועומד על 10%. לעומת זאת, במדריד מס הרכישה לדירות יד שניה עומד על כ 7% בלבד. מס נוסף שחשוב לקחת בחשבון על דירה חדשה הוא מס IVA. מס זה מחייב אזרחים אירופאיים לשלם מס בשיעור של 19% מסך ההכנסה הקבועה מהשכרת הנכס מידי שנה. משקיעים רבים לא מודעים למס זה הקיים בדירה חדשה ולא לוקחים בחשבון עוד הוצאה משמעותית של כמעט 20% מהרווחים שלהם. אם לא די בכך, כל משקיע שאינו תושב ספרד חייב לשלם מס בשיעור של 3% משווי הנכס מידי שנה. כלל המיסים הללו אמנם חותכים נתח נכבד מהרווחים, אך עדיין לא פוגעים באטרקטיביות של נכסים בספרד להשקעה. משקיעי נדל"ן רבים מודעים לכלל המיסים הללו ובכל זאת סבורים שספרד בכלל, מדריד וברצלונה בפרט הן הזדמנויות נדל"ניות של ממש שבעוד מספר שנים בודדות ניתן יהיה לחלום על מחירי הדיור כיום. 

 

קריסת מחירי הדיור ב 40%-70% ב 2008 וההתאוששות בשנים האחרונות 

נתון נוסף שתומך בטענה שמחירי הנדל"ן בספרד נמצאים כרגע במחירי הזדמנות הוא העובדה שמחירי הדיור קרסו ב 40% עד 70% במשבר הגדול של 2008 ורק לפני מספר שנים בודדות המחירים החלו להתאזן. משקיעי נדל"ן רבים אוהבים לתפוס את האזורים החמים רגע לפני הזינוק במחירי הדיור ונראה שספרד כולה מתאימה להגדרה הזאת. אז רגע לפני שגם אתם מסתערים על שוק הנדל"ן בספרד, בחרנו לרכז עבורכם עוד כמה נתונים חשובים אודות ספרד בכלל ועריה המרכזיות בפרט. עליות המחירים שנרשמו בספרד בשנת 2020 וברבעון הראשון של 2021 הם:

רבעון ראשון לשנת 2020  3.3% עלייה
רבעון שני לשנת 2020  2.2% עלייה
רבעון שלישי לשנת 2020  1.8% עלייה
רבעון רביעי לשנת 2020  1.7% עלייה
רבעון ראשון לשנת 2021  0.9% עלייה

 

אם כל הנתונים הללו, הצפי החיובי, המחירים הזולים ואחוזי התשואה הגבוהים גורמים גם לכם לרצות להשקיע בספרד, חשוב שתכירו את המדריך המקוצר להשקעות נדל"ן נכונות בכל רחבי העולם. בחרנו עבורכם מספר טיפים מעשיים שיעזרו לכם לאתר את האזור הטוב ביותר להשקעה, לבחור דירת מגורים המתאימה הן לתקציב שלכם והן לציפיות ההשקעה שלכם וכמובן להתכונן נכון לכל המיסים וההוצאות הנלוות אותן משקיעים רבים נוטים לשכוח. אז לפני שאתם ממהרים להשקיע את כל ההון העצמי שלכם בנכס בודד ולקחת הלוואת משכנתא קטנה ככל הניתן, חשוב שתכירו את עיקרון המינוף. עיקרון המינוף הוא אחד הכלים העוצמתיים ביותר בהשקעות נדל"ן המאפשר למשקיעים רבים למקסם רווחים ולהגדיל בצורה משמעותית את אחוזי התשואה שלהם. דוגמה פשוטה לכך היא רכישת נכס בודד בכ 500,000 שקלים היוצאים מההון העצמי ללא צורך בהלוואת משכנתא המניב כ 2,700 שקלים מידי חודש לעומת רכישת שתי דירות מגורים בכ 500,000 שקלים כל אחת עם משכנתא של 50% לכל נכס. 

 

למה המשכנתא היא החברה הטובה ביותר של המשקיע? הכירו את עיקרון המינוף! 

משקיעים בתחילת דרכם סבורים שהאפשרות הראשונה טובה יותר, שכן באפשרות הראשונה המשקיע נהנה מהכנסה קבועה של 2,700 שקלים כבר מיומו הראשון ללא הורדות משכנתא. אך לטווח הארוך, רכישת דירה נוספת בעזרת מינוף המשכנתא מתבררת כמשתלמת הרבה יותר. אמנם זה נכון שבמשך תקופת החזרי המשכנתא המשקיע לא יהנה ממלוא סכום השכירות לכיסו, אך לאחר תום שנות ההחזרים המשקיע שבחר להיעזר במינוף יהנה משכירות כפולה משני נכסים ולא פחות חשוב מכך, מעליית ערך כפולה של שני נכסיו. במילים אחרות לאחר כל שנות ההחזרים המשקיע שלא נעזר במינוף ישאר עם שכירות של 2,700 שקלים מידי חודש ושווי נכס של 500,000 שקלים בעוד המשקיע שנעזר במינוף יהנה מהכנסה חודשית של 5,400 שקלים מידי חודש ושווי נכסים כפול על סך 1,000,000 שקלים. 

 

עיקרון המינוף לבעלי נכסים – אתם יכולים למשכן דירות שבבעלותכם וליהנות ממינוף מיטבי! 

רוצים ליהנות מיתרונות המינוף? חשוב שתכירו את אחת השיטות האהובות ביותר על ידי משקיעי נדל"ן רבים. בעלי נכסים רבים לא מודעים לעובדה שהם יכולים לקבל הלוואת משכנתא כנגד הנכס הקיים שלהם ולכן חשוב שתכירו את החוק הבא. בעל נכס המחזיק ביותר מ 50% משוויו זכאי לקבל הלוואה כנגד הנכס הקיים למינוף ורכישת נכסים נוספים. חוק זה מאפשר לאנשים רבים בעלי דירות לקבל עד 50% משווי הנכס שלהם (ובהוראת שעה בתקופת נגיף הקורונה אף 70% משווי הנכס שלהם) לטובת מינוף ורכישת נכסים נוספים. איך משקיעי הנדל"ן מנצלים את מלוא זכויותיהם? משקיע מקצועי המחזיק בדירת מגורים יכול למשכן לטובת הבנק 50% משווי הדירה ולקבל כנגד הלוואת משכנתא. בעל נכסים בשווי מיליון שקלים יכול לקבל עד 500,000 שקלים ולקנות בעזרתם דירת מגורים נוספת שתשלם עבורו את ההחזרים להלוואה שלקח. במידה והשכירות החודשית מכסה במדוייק את החזרי ההלוואה, יוצא שאותו אדם לא צריך להוציא מכיסו שקל נוסף מידי חודש ועוד מספר שנים בתום שנות ההחזרים, הוא יוכל ליהנות מדירה נוספת שתניב לא תשואה שנתית קבועה. במקרים רבים ההכנסה מהשכירות אף עולה על החזרי ההלוואה, מה שמאפשר לאותו משקיע גם ליהנות מהכנסה חודשית נוספת וגם ליהנות מנכס נוסף בעוד מספר שנים. 

 

מסלולי ההשקעה הטובים ביותר – נדל"ן מניב בספרד

לאחר שנגענו בעיקרון המינוף ובחשיבותו למקסם רווחים, חשוב שתכירו את כל מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם הנדל'ן. תחילה חשוב לפתוח ולומר שבהשקעות נדל"ן בספרד יש מבחר עשיר של אפשרויות בחירה. לא כל משקיעי הנדל"ן בוחרים לקנות דירות מגורים וליהנות מתשואה חודשית קבועה ומעליית ערך הנכסים. ישנם מסלולים רבים המתאימים לאופי השונה של כל משקיע. לפני שאתם מחליטים להשקיע את כספיכם בהשקעות נדל"ן בספרד, בשורות הבאות תכירו את כל מסלולי ההשקעה האפשריים כך שתוכלו לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם בצורה מושכלת. אז המסלול הראשון והפשוט ביותר נקרא מסלול נדל"ן מניב. במסגרת מסלול נדל"ן מניב המשקיע קונה דירת מגורים רגילה ומשכיר אותה לטווח ארוך. נתיבי הרווח ממסלול הנדל"ן המניב הן משכירות הדירה ומעליית ערך הדירה לאורך השנים. חשוב להדגיש ולומר כי לא בכל אירופה תוכלו למצוא נכסים שגם מניבים אחוזי תשואה גבוהים של 12% מידי שנה משכירות הדירה וגם צפויים לעלות בעשרות אחוזים תוך זמן קצר. משקיעים רבים בתחילת דרכם מתמקדים בנתיב רווח אחד ולא בוחנים לעומק את הנתיב השני. 

 

כך מייצרים רווח כפול – אחוזי תשואה קבועים משכירות הדירה ועליית ערך של עשרות אחוזים תוך שנים בודדות 

לכן, חשוב להדגיש שלפני שאתם בוחרים את דירת המגורים שתשכירו לטווח ארוך, אל לכם להסתנוור מאחוזי תשואה דו ספרתיים או לחילופין, מצפי לעליית ערך משמעותית. השקעה נכונה היא השקעה המשלבת בין שני נתיבי הרווח כך שתוכלו ליהנות גם מתשואה קבועה וגבוהה וגם מעליית ערך משמעותית. מסיבה זו משקיעים רבים בוחרים בספרד כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם הנדל"ן. מחירי הדיור הזולים בספרד בגין כלל הסיבות שצויינו מעלה, מאפשרים למשקיעים ליהנות גם ממחירים מוזלים המגלמים פוטנציאל השבחה גדול, וגם מאחוזי תשואה הנעים בין 8% ל 12% באזורים השונים. נתון נוסף שחשוב שתכירו אודות המסלול המניב הוא רמת הבטיחות הגבוהה שלו. משקיעי נדל"ן רבים בספרד בוחרים להשקיע בנדל"ן מניב מהסיבה הפשוטה שהביקוש לדירות מגורים קשיח וכמעט אינו משתנה, בשונה מדירות נופש או משרדים, שם הביקוש יכול לרדת בעקבות שינויים שונים כמו מגיפות, כפי שראינו לאחרונה בתקופת פרוץ נגיף הקורונה. 

 

נדל"ן מבחרי – השתלבו באזורי המסחר במדריד ותיהנו מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד! 

מסלול השקעה נוסף שנחשב לאטרקטיבי במיוחד בספרד הוא מסלול הנדל"ן המסחרי. לא מעט משקיעים המחפשים אחוזי תשואה גבוהים יותר מאלה שדירות המגורים בספרד יכולות להציע. נדל"ן מסחרי יכול להיות כל בית עסק, חנות שכונתית או משרד בעיקר בעיר מדריד. כמובן שישנם נכסים מסחריים במדינות רבות נוספות בספרד אך מדריד מתאפיינת כמרכז העסקי והמסחרי ולכן רוב המשקיעים המתעניינים במסלול השקעה מסחרי בוחרים בעיר מדריד. למסלול זה יש יתרונות וחסרונות בהשוואה למסלול הראשון שהצגנו, מסלול הנדל"ן המניב. היתרון הבולט של הנדל"ן המסחרי הוא אחוזי התשואה הגבוהים שהוא מספק לכלל המשקיעים בו. יתרון נוסף הוא כמובן עלויות רכישה זולות בעשרות אחוזים בהשוואה לדירות מגורים, מה שמאפשר למשקיעים בכל סדר גודל להתחדש עם נכס מסחרי בספרד. החיסרון הבולט של מסלול זה הוא רמת הסיכון. רמת הסיכון במסלול השקעה בנכס מסחרי בספרד נחשבת לגבוהה יותר בהשוואה לדירות מגורים מהסיבות שצויינו מעלה בהרחבה. לכן, אם אתם מוכנים להתפשר על רמת הסיכון לטובת אחוזי תשואה גבוהים, ייתכן שמסלול זה בעיר מדריד יוכל להתאים לכם. 

 

מחפשים לעשות אקזיט? כך תאתרו נכסים במחירים נמוכים ממחיר השוק בעשרות אחוזים!

עוד מסלול המושך משקיעים אקטיביים רבים הוא מסלול הקנייה והמכירה. מסלול השקעות נדל"ן בספרד הכולל קניית נכס ומכירתו תוך תקופת זמן של מספר חודשים בודדים מאפר למשקיעים רבים להגדיל את ההון העצמי שלהם בעשרות אחוזים ותוך זמן קצר. הרעיון הגדול העומד מאחורי השיטה הוא לאתר נכסים הנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק (בגין צורך בשיפוץ, חוסר ידיעה של המוכר, דירות ירושה, דירות מכונס נכסים, דירות נטושות ועוד), לשפץ אותם בשיפוץ קוסמטי, מהיר וזול הכולל בעיקר שינויים חיצוניים ללא התעסקות בתשתיות הדירה ומכירה מהירה במחיר השוק או אף מעליו. שיטה זו לא מתאימה לכל משקיע ומצריכה חקר שוק מעמיק הכולל בדיקות מקיפות ויומיומיות באזור הנבחר. היתרון בשיטה זו הוא היכולת להגדיל את ההון העצמי תוך זמן קצר ולא לחכות שנים ארוכות לעליית ערך הנכסים, אך החיסרון הוא ויתור על הכנסה רציפה וקבועה משכירות הנכס. משקיעים אקטיביים שרוצים להגדיל את ההון העצמי, מוכנים לעבודת שטח מורכבת שלעיתים תצריך מהם חודשים של סבלנות עד למציאת העסקה המתאימה ומסכימים לוותר על ההכנסה הקבועה מהשכרת הנכס, ימצאו את מבוקשם במסלול השקעה זה. 

 

הכירו את כל האזורים בספרד וההבדלים במס ההעברה 

לאחר שהכרתם את מסלולי ההשקעה המרכזיים בספרד, חשוב שתכירו את חלוקת ספרד לאזורים לפי מס העברה. כפי שהזכרנו, לא מעט משקיעים לא מודעים לכלל המיסים שהם חייבים לשלם עם רכישת נכס למגורים בספרד, אחד מהם הוא מס העברה. מס העברה מחייב את כל הרוכשים דירה יד 2 לשלם מס על סך 6% – 10% מסכום העסקה, תלוי במיקום העסקה. 

 

  • באזור קטלוניה – שיעור המס שתידרשו לשלם על רכישת יד שניה עומד על 10%.
  • באזור מדריד – תידרשו לשלם 6% בלבד משווי הדירה.
  • באזור האיים הקנריים – 6.5% מעלות דירת המגורים. 
  • באזור האיים הבלאריים – תידרשו לשלם 9% מס העברה בגין רכישת דירה יד 2. 

 

מעבר לכך ישנם עוד לא מעט תשלומים שחשוב שתיקחו בחשבון לפני שאתם ממהרים להתחדש עם דירת מגורים בברצלונה, במדריד או דווקא בערים הקטנות בספרד. לסיכום, ריכזנו עבורכם את כל התשלומים שאתם חייבים לקחת בחשבון כשאתם מתכוננים לרכישת הדירה הראשונה שלכם בספרד.

נוטריון  0.03%-0.45% מעלות הדירה
עורך דין המתעסק בתחום הנדל"ן 1%-2% מעלות הדירה
מס העברה 6%-10% מעלות הדירה
רישום נכס 0.02%-0.4% מעלות הדירה
מע"מ 10% מעלות דירה חדשה בלבד!
משכנתא ניתן לקבל בין 60%-70% מימון בריבית ממוצעת של 2.5%
שיפוץ כ 500 עד 800 יורו למטר עבור שיפוץ בסיסי (כולל תשתיות!)
שמאי בין 1,000 ל 2,000 יורו – משתנה בהתאם לגודל הנכס

 

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
היכן כדאי להשקיע בפראג

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן

הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן

השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »
כל המידע אודות לימודים בקורס תיווך נדל"ן אונליין

מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור

קרא עוד »
כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
כל מה שרציתם לדעת ולא היה מי לשאול אודות קבוצות רכישה נדל"ן
הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו:

קרא עוד »
מה היתרונות שמציעה יוון למשקיעי הנדל"ן
השקעות נדל"ן ביוון

השקעות נדל"ן ביוון מי מאיתנו לא חולם לעיתים על רכישת נכס בחו"ל, דירה, בית או דירת נופש במדינה עם איים וחופי ים עוצרי נשימה? לא

קרא עוד »