השקעות נדל"ן בחו"ל

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

בית מרווח מול החוף
בית מרווח מול החוף
יוון- קמנה וורלה (Kamena Vourla)

דופלקס מרווח בקמנה וורלה (Kamena Vourla)- יוון
נמצא במרחק של 50 מטרים מהים, במרכז יוון, פטיוטידה Fthiotida.
נוף להורים ולים!
120 מ""ר בנוי על מגרש של 1,200 מ""ר.
מצב מצוין!
2 מפלסים: שלושה חדרי מגורים, 3 חדרי שינה, מרפסת, חצי מרתף, 2 קמינים, מיזוג אויר.
בחוץ- עצי פרי ומדשאה, ברביקיו, מטבחון ומחסן,
חניה. קידוח עם באר.

וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד - קופנגן

מתחם וילות למגורים בסריטאנו קופנגן, תאילנד.
המתחם מעוצב לתפארת ומציע וילות מערביות למגורים.
פרויקט עתיר ניסיון בכל ההיבטים- תכנון, אישור, ייעוד, היתרים, בנייה, שיווק ותחזוקה.
ליווי אישי לאורך כל התהליך ואפשרות למעקב צמוד אחר ההתקדמות.
מקום לחיות בו חיים שלווים או ליהנות מחוּפשָׁה מושלמת!

וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס

האי מיקונוס mykonos הוא אחד האיים האטרקטיבים ביותר של יוון.
הוא הפך מזמן ליעד החופשה המועדף על העשירים והמפורסמים.
פרויקט חדש הכולל 50 וילות מאפשר לישראלים להגשים את החלום של האלפיון העליון ולתקוע יתד באי שטוף השמש.

CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה

כפר גדול למגורים ולנופש בקפריסין- איסקלה.
השער לחצי האי קארפאז. חופשים יפהפיים, מסעדות משובחות...
פרוייקט בוטיק של חברת Afik Grou.

EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה

מתחם מקסים למגורים ולנופש. הזדמנות יוצאת דופן- פרוייקט מודרני בפמגוסטה, צפון קפריסין.
47 יחידות מקסימות למכירה.

SANTAI VILLAS
SANTAI VILLAS
תאילנד - קופנגן

וילה מושלמת להשקעה בקופנגן- תאילנד.
האי ממוקם בחלקו הדרום מערבי של מפרץ תאילנד, המוניטין של נופיו התכולים והירוקים ידועים כמעט לכולם...
הפרויקט מאפשר בחירת חלקה ועיצוב בהתאמה אישית!

כל מי שקרא מאמר או שניים בנושא נדל"ן יודע שרכישת נכסים מניבים או הצטרפות לפרויקט בתחום הנדל"ן אינו נמצא בין גבולות הארץ בלבד. להפך, רבים מהמשקיעים היום בוחרים להשקיע בנדל"ן מעבר לים, יש לכך מספר סיבות אותן נציין בהמשך וכמו כן יתרונות וחסרונות. השקעות נדל"ן בחו"ל תופסות תאוצה בכל יום ויום, האם הגיע הזמן שגם אתם תקחו חלק בהשקעות נדל"ן בחו"ל? לפניכם מדריך מפורט בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל למשקיע המתחיל והוותיק כאחד.

השקעות נדל"ן בחו"ל – 12 טיפים חשובים

קצת מלחיץ להשקיע סכומים גבוהים עבור מוצר עם סיכון כלשהו, לא? השקעות נדל"ן בחו"ל אף פעם לא היו בטוחות יותר מאשר בארץ, אבל בשביל לראות תוצאות צריך לקחת סיכונים, רמת הסיכון ורמת ההשקעה לרוב בידיים שלכם. ריכזנו לפניכם 12 טיפים אשר יקלו עליכם ויסייעו לכם בכל בחירה אליה תפנו במהלך ההכנות להשקעה:

  • בדיקת הנכס – גם אם אתם בוחרים להשקיע בחו"ל אנו ממליצים לכם לבדוק את הנכס באופן פיזי, אם בחרתם לרכוש נכס בחו"ל כנראה שיש לכם גם כסף לטיסה, אל תוותרו על בדיקה בעצמכם, או לפחות על ידי חברת ניהול נכס. במקרה בו אין לכם אפשרות לטוס שלחו אדם אחר, בקשו סרטונים עכשוויים ובחנו את הנכס באופן בו לא יצוצו תקלות לאחר הרכישה – תקלות אלו יכולות לעלות לכם הון. 
  • אזור – גם אם הנכס שלכם נמצא במצב טוב עליכם לבדוק את השכונה עצמה, האם התשתיות בשכונה עובדות כראוי? גם את השכנים רצוי לבדוק, עליכם לבחון את הדירה כאילו אתם מתכוונים לגור שם, לראות מה האטרקציות בקרבת מקום, מה הייתם משנים ומה החסרונות של הדירה אותם ניתן לסדר. אם אתם רוצים את הפתרון הקל ביותר פשוט צרו קשר עם אחד השכנים ועשו לו מעין סקר קצר.
  • חברת ניהול – חובה על כל אדם אשר רכש נכס בחו"ל או בארץ לשכור חברת ניהול אשר תפקידה להקל עליכם מבחינת זמינות לנכס. בארץ השימוש בחברת ניהול הוא פחות פופולרי, אך כאשר הנכס שלכם נמצא בחו"ל מומלץ להיעזר בחברה שתהיה שם לסייע לכם בכל הקשור לתחזוקת הנכס.
  • הכירו את המדינה – לכל מדינה יש את החוקים התקפים לגביה בכל הנוגע לעיסוק נדלני. עליכם לדעת את החוקים בנוגע להשכרת דירה, רכישת דירה, קרקע או נכס מסחרי. עליכם להכיר את כל חוקי המיסוי השונים ואת התעריפים הנהוגים במקום לגבות עבור דמי שכירות. כמו כן יש מס שבח בעת המכירה, תשלומים לעירייה וכן הלאה…
  • ליווי מקצועי – אנו ממליצים להיעזר בליווי מקצועי בכל הנוגע לרכישת נכס גם בארץ וגם בחו"ל, אבל כאשר מדובר על השקעות נדל"ן בחו"ל אתם חייבים ליווי מקצועי שכן הכללים שונים שם. ליווי מקצועי מתאים לכל אחד והוא מתחיל החל מהחלטת סוג הפרויקט אליו אתם רוצים לפנות (נכס מניב או יזמי), ועד למציאת ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם בהתאם למיקום שלכם, לצפי ההכנסה, לסכום ההשקעה ועוד.
  • השקעה נכונה – אם יש לכם סכום כסף גדול לא תמיד להשקיע בנכס אחד את כל הכסף שלכם הוא רעיון טוב. אם יש לכם את האפשרות להשקיע במיזמים שונים העדיפו לבחור בדרך זו, ככה הסיכון להפסד פוחת. תמיד תבחרו באזורים הנוחים והמוכרים לכם וכמובן שאם נדל"ן לא מעניין אתכם בכלל ואין לכם אפילו קמצוץ תשוקה, עליכם לשקול מחדש אם רצוי להשקיע בתחום זה.
  • יש הרבה רמאים בתחום – כסף מושך רמאים, ככה זה עובד בחיים ואתם צריכים להימנע ממפגשים כאלה. שימו לב, חברה אמיתית לא תמכור לכם חלומות אלא תמכור לכם את המציאות כפי שהיא, ובעולם ההשקעות המציאות לא תמיד ורודה ואף קשה יותר ממה שאתם מתארים לעצמכם. כל כותרת בה מבטיחים לכם תשואות, או השקעה ללא סיכון תדעו שבדיוק משם אתם צריכים להתחמק. עליכם לבחון כל הצעה לכל פרטיה, לבד או באמצעות יועץ חיצוני.
  • מיסים – מה חשבתם? שלא תשלמו מיסים? גם כאשר מדובר על השקעות נדל"ן בחו"ל יש מיסים בארץ בהם אתם חייבים. יש לציין שהמיסים וכל יתר ההוצאות חייבים להיות כרוכים בתשואה בסופו של דבר. כמו כן, עליכם לכלול גם את המיסים של אותה ארץ זרה בה אתם בוחרים להשקיע. לאחר כל החישובים האלה יש לראות אם עדיין התשואה משתלמת לכם בעבור ההשקעה.
  • מיקום הנכס – כפי שציינו יש לוודא את כל הסביבה של הנכס שלכם, החל מהדיירים ועד לתשתיות, אך יש נקודה חשובה אותה אתם גם צריכים לבחון והיא המצב הסוציו אקונומי של אותה שכונה. אתם לא רוצים להסתבך על דיירים שלא משלמים, וגם במקרה בו המצב הסוציו אקונומי בשכונה הוא טוב, עליכם לראות את המצב של הדיירים אשר רוצים להשכיר את הדירה שלכם.
  • מימון – כולם מאוד נרתעים מלקיחת משכנתא, אך אנו דווקא חושבים שזה פתרון לא רע בשביל לחסוך לעצמכם לא מעט כאב ראש. ברגע שאתם לוקחים מימון דרך הבנק על הבנק לאשר את ההלוואה ולעשות את הבדיקות האפשריות לבדיקת טיב הנכס, זה יתרון משמעותי עבורכם כיוון שאם הבנק לא מסכים לקחת מעין ערבות על ההשקעה הזאת סימן שיש בעיה.
  • בחירה שקולה – זכרו, לא תמיד הנכס היקר ביותר הוא זה שיניב לכם את התשואה המשתלמת ביותר, בין אם מדובר על השקעות נדל"ן בחו"ל או בארץ. לדוגמא, לעיתים משתלם אף יותר להשקיע ברכישת נכס בבאר שבע מאשר תל אביב בשל ההפרשים בין מחירי הדירות. בסופו של דבר לאחר חישוב כל ההוצאות התשואה המשתלמת יותר תהיה בבאר שבע.
  • תוכניות עתידיות – כאן אנו מדברים על פקטור חשוב מאוד בנוגע לשווי הנכס שלכם בעתיד. עליכם לא לחשוב רק מה יש במקום בו אתם רוכשים את הנכס כעת, אלא גם בעוד 3 שנים. אזורי פיתוח עכשוויים ועתידיים הם הנכסים בעלי התשואות המשתלמות ביותר. לפני 10 שנים מי שהשקיע בבאר שבע היום הכפיל את הסכום אותו השקיע פי כמה וכמה.

מכירת משרדים קטנים להשקעה בחו

השקעות נדל"ן בחו"ל דרך קרנות נדל"ן

לא כל אדם יכול להרשות לעצמו להשקיע מאות אלפי ומיליוני שקלים בעבור נכסי נדל"ן בארץ או בחו"ל. אם אתם מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל שסכומם אינו גבוה תוכלו לפנות לקרנות נדל"ן אשר פועלות בשפה העברית ומשקיעות בנכסי נדל"ן מעבר לים. מלבד לכך, השקעות בסכומים נמוכים בתחום הנדל"ן אינו דבר פסול, ישנן חברות אשר מאשרות השקעות בסך עשרות אלפי שקלים בודדים ולעיתים אף פחות. תמיד תוכלו לקחת חלק בפרויקט כלשהו, להשקיע בנכס מסחרי או לפנות לקרנות נדל"ן אשר ישקיעו את הכסף בשבילכם.

השקעות נדל"ן בחו"ל – יתרונות

  • מחיר – מחירי הנכסים בחו"ל לרוב יהיו זולים יותר מאשר בארץ, מצד שני התשואות יהיו די זהות. בסופו של דבר כפי שכבר ציינו, אין חובה להשקיע סכומי עתק בכל הקשור לנדל"ן, אבל מציאות כמו שיש בחו"ל יהיה לכם הרבה יותר קשה למצוא בארץ. 
  • היצע – אין מה לומר, בהשוואה לנכסי הנדל"ן בארץ, בחו"ל יש לנו הרבה יותר אפשרויות והתחרות אינה גדולה כמו שהיא בארץ. 

השקעות נדל"ן בחו"ל – חסרונות

  • מחקר – המחקר עבור השקעות נדל"ן בחו"ל יהיה תמיד קשה יותר ומוקפד יותר מאשר נכסים אשר נרכוש בארץ.
  • זמינות – הבעיה העיקרית שכל משקיע מרגיש כאשר יש לנו נכס בחו"ל הוא הזמינות שלו לנכס. בדרך כלל יגיע המשקיע לפחות פעמיים בכדי לבדוק את הכנס לפני הרכישה, אך לאחר מכן כאשר יש תקלות הבעיה חוזרת.

לשם כך יש חברות ניהולים נכסים אשר יוכלו לעזור לכם לשמור על הנכס גם מרחוק.

בעיר קטנה או עיר גדולה? השקעות נדלן בחו

השקעות נדל"ן בחו"ל – למה לא להשקיע בארץ?

אף אחד לא פוסל את האפשרות שלכם להשקיע בארץ בנדל"ן, אפילו אפשר לומר שבישראל יש תשואה מבין המשתלמות בכל העולם. אך שוק הנדל"ן הישראלי כבר מזמן לא מגרש עבור כולם, המחירים בארץ יקרים מאוד והאופציות של המשקיעים המתחילים הולכות ומצתמצמות, כעת רוב המשקיעים המתחילים בוחרים להשקיע בנכס מסחרי, או מצד שני להשקיע בפריפריה שם המחירים גם מתייקרים, אך עדיין אפשרי לרכוש באזור נכס. 

חשוב להבין, לעיתים אנו משקיעים בנדל"ן בשביל הכנסה פסיבית ומספיק לנו נכס אחד בודד בשביל הכנסה נוספת להתייצבות כלכלית. אך ברגע שאנו לוקחים הלוואה על הלוואה ולאחר מכן גם משכנתא, ההכנסה הפסיבית אינה עולה אפילו על הריביות. השוק בארץ מאוד צפוף וקשה מאוד למצוא השקעות נדל"ן קטנות אטרקטיביות, מצד שני בחו"ל ההיצע הרבה יותר רחב והתשואות גם כן מאוד משתלמות בחלק מהמדינות. לכן ישראלים רבים בוחרים להשקיע בחו"ל ולא בארץ.

השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעה בפרויקטים

כאשר אנו מדברים על השקעות נדל"ן אין אנו מדברים על רכישת נכס בהכרח, יש עוד סוגי השקעה שונים עבור כל אדם ואדם. במקרה בו אין לכם סכומים המספיקים לרכישת נכס תוכלו תמיד לקחת חלק בפרויקט בנייה כלשהו, אתם תקבלו אחוז מסוים לפי סכום הכסף שהשקעתם וצפי התשואה. חשוב להדגיש שרמת הסיכון כאן גבוהה כיוון שכמו שציינו יש הרבה רמאים בתחום הזה. עליכם לבחון את טיב הפרויקט לכל גווניו, להתייעץ עם מכרים ולבחון האם אתם באמת סומכים על אותו יזם.

השקעות נדל"ן בחו"ל

כשהניחו לפני רוב הישראלים את השאלה איזו השקעה קורצת להם יותר, השקעה בחו"ל או השקעה בישראל. התשובה היה חד משמעית, השקעה בחו"ל. כשהיקשו ושאלו באיזו  סוג של ההשקעה מדובר רבים השיבו השקעה בנדל"ן. אין ספק שבשנים האחרונות המשקיע הישראלי גילה את ההשקעות הנדל"ן בחו"ל. עליית המחירים המטורפת של מחירי הנדל"ן בישראל, תשלומי מיסים גבוהים יחסית, הדיבורים במשרד האוצר על הכבדת נטל המיסים ,  החשש התמידי מגזירות מס חדשות על המשקיע הישראלי בארץ . מפנים את אותו משקיע לחפש השקעות נדל"ן בחו"ל. גם ההילה החברתית שמלווה את המשקיע הישראלי ברכישת  נכס בחו"ל בקרב הישראלים, היו בין הסיבות להבחין שהמשקיעים הישראלים משנים כיוון ומחפשים עסקאות נדל"ן בחו"ל. מעיון בדו"ח של בנק ישראל, עולה נתון מעניין  המצביע על  ירידה בעסקאות הנדל"ן בישראל בשנת 2017 .  דבר המאשש את המגמה של נטישת ההשקעות של המקומיים בישראל והעתקתם לחו"ל. 

אבל כמובן לא כל "השקעה נוצצת שווה זהב" ובמיוחד בחו"ל, ננסה בשורות הבאות לשרטט עבורכם את המציאות בשטח. להציג בפניכם את  המידע, שיסייע לכם בהחלטה האם ההשקעה בחו"ל כדאית. מהו תהליך בחינת ההשקעה שלכם  והאם השקעה הזו מתאימה לכם.

בואו נבחן מה  הן אלטרנטיבות ההשקעה שלנו, באיזה אופן ניתן להשקיע ואיזה סוג של השקעה מתאים לנו ביותר. 

באמצעות חברות נדל"ן – אחת האופציות הפופולאריות להשקעה ע"י הישראלים,  היא באמצעות חברות נדל"ן ישראליות המתמחות בנדל"ן חו"ל, אבל ישנה גם אופציה להסתייע בחברת נדל"ן מקומית . היות ומרביתנו אינם בקיאים בכל רזי תהליך הרכישה והתחזוקה של הנכס בחו"ל, מוטב נעשה עם נסתייע בבעלי מקצוע ומומחים המטפלים   מאיתור הנכס, דרך תהליך הרכישה ועד להתנהלות מול השוכרים, על כל המשתמע מכך.  

באמצעות קרן השקעות – קרן זו כשמה היא ,משקיעה הון במיזמי נדל"ן ובעסקאות נדל"ן שונות ברחבי העולם. באמצעות ההשקעה בקרן, אתם הופכים לשותפים באותם מיזמים ע"י קניית יחידות השתתפות בהשקעה. חשוב להדגיש, שעצם רכישת יחידות ההשקעה, אינם מקנים לכם את הזכות להיות הבעלים של נכס מסוים , אלא מדובר בשותפות בלבד (בהתאם לסכום ההשקעה). התשואות בהשקעה בקרן זו, הנה בד"כ  יחסית גבוהה כמו גם הסיכון. אגב, סכום המינימום להשקעה בקרן כזו עומד על 30 אלף דולרים בלבד ככול שסכום ההשקעה יהיה גבוה יותר, כך השותפות שלכם בנכס תהיה משמעותית יותר, והתשואות יהיו בהתאם.  נתון משמעותי שאנו צריכים לקחת בחשבון כאשר אנו משקיעים בסוג זה של השקעה, הוא ממד הזמן.  במילים אחרות , קרן ההשקעות משקיעה בפרויקטים קצרי מועד וגם ביזמות ארוכת טווח של 3-5 שנים. קחו בחשבון שבפרויקטים  כאילו אין לכם השפעה של ממש על המתרחש במיזם. 

אופציה דומה היא להשקיע "בקרן ייעודית" . זו קרן הזהה באופייה להשקעה בקרן השקעות אבל בהבדל אחד, ההשקעה היא על פרויקטים ועסקאות נדל"ן מוגדרים מראש.  הקרן מלווה  את הפרויקט מראשיתו דרך הקמתו ועד לניהולו גם לאחר האכלוס. שותפות זו  יכולה להיות ,בבעלות על קניונים מגדלי מגורים וכד'. בסוג השקעה זה ישנן קרנות ייעודיות המתמחות  גם בעסקאות השבחה . שימו לב שבעת השבחה של כל נכס נדל"ן למגורים ולמסחר, תפוסת ההשכרה תהייה באופן משמעותי נמוכה מ 100% ( עקב השיפוצים וכד'). לכן ההכנסה שתפיקו מהנכס בשלב זה , תהייה נמוכה יחסית לצפויה בד"כ. בעסקאות כגון אילו  נוהגות הקרנות לשלם למשקיעם אחת לרבעון.     

באמצעות השקעה באופן עצמי  –  המשקיע בוחר לחסוך את כל עמלות המתווכים למיניהם  ולפעול באופן עצמאי לחלוטין, יאמר מייד , נדיר מאד לבצע את כל הפעולות הדרושות ( כמו איתור הנכס,  בדיקת נאותות , איתור  מוכר , קונה  וכד') מהארץ ובשלט רחוק. הגעה למדינה בו אתה מתעתד לרכוש את הנכס היא בלתי נמנעת הן בתחילת העסקה וברוב המקרים גם בסיומה. קחו בחשבון , במידה והחלטתם להשקיע באופן  עצמאי . תאלצו לפנות מזמנכם זמן רב בכדי להקדיש לנושא. 

אפשרויות מימון–  בהשקעות מסוג זה , רוב המדינות ידרשו הוכחות שמצוי ברשותך הון התחלתי סביר. מדינות רבות מחייבות פתיחת חשבון בבנק מקומי כתנאי להשקעה במדינתם. אתם יכולים לממש את אופציית המימון עם בנק ישראלי, אבל ההמלצה שלנו היא דווקא לנסות ולמצוא מימון בבנק מקומי במדינה בה אתם עתידים להשקיע. אחת הסיבות לכך, הבנק המקומי מאשר מימון לרכישת נכס, רק לאחר שבדק את טיבו ושהנכס עומד בחוקי אותה מדינה. סיבה נוספת, פתיחת חשבון בבנק מקומי תאפשר לך לבצע העברות כספים וקבלת כספים סביר להניח, באותו מטבע ללא עמלות מיותרות. 

לאחר שבחנו את סוגי ההשקעה, השלב הבא הוא להתאים את ההשקעה בהתאם להון שאנו מקצים לכך. חשוב להדגיש, השקעה בנדל"ן בחו"ל אינה מחייבת בהכרח הון עצמי גבוה. ישנן השקעות נדל"ן לא מעטות באירופה וגם בארה"ב ,להן דרוש הון התחלתי של כ- 30  אלף דולר בלבד (לא כולל הוצאות נלוות). בהמשך נסקור לכם את אפשרויות השקעת הנדל"ן הקטנות בחו"ל מעבר לים ולאוקיאנוס. אך תחילה עלינו להחליט על מיקום השקעתינו.

 

בחינת אזור גאוגרפי ומדינה: 

השקעה בנדל"ן בחו"ל בניגוד להשקעות אחרות , דורשת מאיתנו מחשבה היכן להשקיע את ההון העצמי שלנו.  רבים מאיתנו מתלבטים רבות, לעיתים עד הרגע האחרון וההחלטה אינה פשוטה, האם להשקיע  באירופה? או דווקא בארה"ב? נניח  והחלטנו באיזו יבשת אנו משקעים, אז באיזו מדינה בעצם? בדומה לארה"ב, גם באירופה ההבדל בין מחירי הנדל"ן במדינות השונות, יכול להיות תהומי. אבל כפי שתגלו בהמשך  ההבדל אינו מסתכם רק במחיר הנכס. 

כיצד אם כן בוחרים במדינה  "הנכונה"? דבר ראשון , הבחירה היא תלויה  בהון העצמי שבחרת להשקיע. המחירים  בלוס אנג'לס קליפורניה, אינם דומים כלל לאילו של ג'קסון בירת מיסיסיפי, כמו גם הבדלי המחירים  באירופה בין אמסטרדם בירת הולנד לקישינב בירת מולדובה. מדינות לאור זמן ובמיוחד בעת הזו, נבחנות בשל חוסנם הכלכלי ויציבותן הפוליטית, מידת התאוששותן ויציאתן ממשברים  וכד'. זאת ועוד, בבואנו לבחור במדינה להשקעה , כדאי שנבדוק את  מדיניות הפתיחות שלה כלפי משקיעים זרים, מי חייב במיסים וכמה,  תקנות וחוקים אחרים הקשורים באופן ישיר לנדל"ן. מידת הקרבה הגיאוגרפית של המדינה  לישראל הוא אחד המשמעותיים בבחירת יעד ההשקעה אצל  המשקיע הישראלי. בעיקרון, הישראלי מעדיף שההשקעה שלו תהייה "במרחק טיסה קצר מהבית", קרי אירופה. אולם ישראלים אחרים מעדיפים להגשים חלום, ולהיות בעלים של נכס בארה"ב.  

 

כיצד בוחרים בעיר הנכונה? כאן אנו בוחנים  יותר את המיקרו, מדובר בעיקר  על בדיקת עוצמתה הכלכלית, תרבותית  של העיר במדינתה , להדגיש ,  ישנן ערים מרכזיות  שהן מהוות את המרכז הכלכלי במדינתן ואינן בהכרח בירתן של אותם מדינות . עלינו לבדוק את חוזקו ויציבותו  של שוק הנדל"ן המקומי( תנודות חדות בשני הכיוונים מלמדות על חוסר יציבות ואי וודאות) , השקעה של חברות מקומיות ובינלאומיות הפועלות בעיר המגבירות את התעסוקה, כמות התיירים המגיעים, יותר תיירים יותר לינות ושכירויות , מוקדי תרבות ומורשת, מספר האוניברסיטאות/ מכללות והסטודנטים הלומדים בעיר , תוכניות בניה ופיתוח תשתיות . פרויקטים של השבחה עירונית בנכסים . אילו עיקר הפרמטרים שיבטיחו לנו הכנסה קבועה ועליית ערך של הנכס שרכשנו. 

באו נסקור את אפשרויות הנדל"ן בחו"ל המועדפות בגדול על הישראלים , נתחיל בארצו של "הדוד סם",  ארה"ב. 

 

ארה"ב: 

מה לא נאמר או נכתב על ארה"ב של אמריקה, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, הכלכלה החזקה בתבל, הסמן המוביל של  הכלכלה העולמית. המשקיע הישראלי תמיד שאף להשקיע בנכס משלו  בניו יורק, מיאמי או לוס אנג'לס. אבל , ארה"ב זו  לא רק הערים הללו, ישנן עוד הרבה ערים אשר  ההשקעה בהן כדאית אף יותר מאילו שהוזכרו. בכדי להבין את המגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי, עליינו לחזור מעט לאחור.

עד לשנת 2008, ארה"ב נהנתה מצמיחת נדל"ן עצומה. הבנקים חילקו משכנתאות לכל דורש ובעקבות זאת, תושבים החלו לרכוש נדל"ן בצורה מסיבית וכמעט מכל הבא ליד . הביקוש הגיע לשיאו , ההיצע היה בשפל ולא נותרו מספיק דירות/בתים למכירה. מחירי הנדל"ן  ההמירו לגבהים שארה"ב לא הכירה. עד שבשלב מסוים, הבנקים המשיכו לחלק משכנתאות בסכומים דמיוניים. עד שבשלב מסויים האזרחים התקשו להחזיר את ההלוואות המנופחות ( משכנתאות) לבנקים . רוב הבנקים מצידם שבנו על ההון החוזר לתפעולם, נקלעו לקשיי נזילות. רק סיוע דחוף של הממשל האמריקאי מנע קריסת רבים מהבנקים.  

אך בדיעבד מסתבר שזה היה מאוחר מידי ומעט מידי, עד שהממשל הפדראלי העביר את הסיוע בפועל. " משבר הסאב" פריים התרחב התפשט בכל העולם והגיע כמובן לאירופה. שוק ההון בכללותו ושוק הנדל"ן בפרט ספג מהלומה, המחירים צנחו בכ- 30% והשווק בארה"ב חווה קיפאון גם בשנתיים הבאות .הבנקים עסקו באותן שנים יותר בשיקומם, ולא מיהרו לאשר משכנתאות למשקיעי הנדל"ן. מאשר בלהעניק משכנתאות. אולם , חוזקה של כלכלה נמדדת דווקא בעת משבר. מסתבר, שהכלכלה הגדולה בעולם  יודעת להפיק לקחים ומהר, הסיוע של הממשל נתן מנת חמצן מספקת לבנקים שמצדן ניהלו מדיניות שונה לחלוטין במתן המשכנתאות. שוק החל להתאושש ומחירי הנדל"ן החלו לטפס שוב, עד שבשנת 2015 חזרו לרמתם מלפני המשבר,  ואף שוברים שיאים ממש בשנת  2021. 

 

להלן גרף הממחיש את השינוי במחירי הבתים בשלושת העשורים האחרונים, שימו לב לנתון המדהים הבא-  למרות השפעת נגיף הקורונה על ארה"ב לפי הפיננשל טיימס עלו  מחירי הבתים  בארה"ב ביוני :2021

אז מדוע בארה"ב המחירים דווקא עולים לעומת מדינות רבות החווות ירידת מחירים בעקבות ההשפעות השליליות של נגיף הקורונה? 

התשובה היא פשוטה, רבים מהתושבים המקומיים בארה"ב , בעקבות משבר נגיף הקורונה,עברו לעבוד מהבית. עד מהרה הם גילו שהם זקוקים לשפר ולשדרג  את מקום מגוריהם, והחלו לחפש נכסים למכירה. גם ההצהרה של החברות הגדולות ( כמו גוגל אמזון וכד'),  שלא יחזרו לעבוד מהמשרדים במתכונת מלאה עשתה את שלה, יותר ויותר אמריקאים תרו אחר בתים חדשים ומיד שנייה. הביקוש עלה בהרבה על היצע, והמחירים החלו לטפס. מרבית האנליסטים טוענים שזוהי רק תחילתה של עליית המחירים, ובהעדר תוכנית מסודרת להתחלות בנייה חדשות המחירים ימשיכו לזנק. בינתיים, מחירי הנדל"ן בארה"ב בהחלט סבירים, וברמתם הנוכחית אפשר למצוא הרבה מציאות. המחירים בחלק מהמדינות ממש נמוכים, שימו לב, במחיר של כ- 600 אלף ₪ ניתן לרכוש בית פרטי במצב מעולה במדינות מוכרות בארה"ב. אפשר גם בהרבה פחות לרכוש בית מכובד , שלא לדבר על דירה. המגמה שרואים בארה"ב בחודשים האחרונים כאמור, היא נדידה של תושבים לרכישת בתים בכל רחבי המדינה, ולאו דווקא במדינות הנחשבות כחזקות. 

להלן ממוצע מחירי הבתים  שניתן לרכוש בארה"ב במחירים נוחים 

 

מחיר ממוצע באלפי דולרים  לבית פרטי בשנת 2020

מחיר  ממוצע למ"ר  בדולרים בשנת 2020

שם המדינה

198,000

124

דרום דקוטה

200,000

103

ארקנסו 

200,000

118

אוהיו

229,000

130

מיזורי

233,00

130

ויסקונסין


במידה ואתם מעוניינים להשקיע דווקא במדינות היקרות . להלן ממוצע מחירי הבתים  שניתן לרכוש בשתי הערים היקרות בארה"ב:  

 

מחיר ממוצע באלפי דולרים  לבית פרטי בשנת 2020

מחיר  ממוצע למ"ר  בדולרים בשנת 2020

שם המדינה

665,000

516

הוואי

661,000

378

קליפורניה


בבואנו להחליט האם להשקיע בנדל"ן, חשוב להדגיש כי שיטת המיסוי בארה"ב היא שונה בתכליתה מהנהוג באירופה. בארה"ב קיים מס פדראלי מטעם הממשל  אשר מחייב את כלל האזרחים ( כולל משקיעם זרים כמובן) בתשלום , בנוסף , קיימים פקודות מס שונות ממדינה למדינה ברחבי ארה"ב. גובה המס נע מ 0%-12% תלוי במדינה. מס מדינה נקרא  State Tax כאמור ישנן מדינות שאינן גובות מס כזה כגון נאבדה.

חשוב להדגיש שכאן נכנסת לתמונה, אמנת המס בין ישראל לארה"ב.  בה מובהר כי,  בהכנסת הון מנכסי נדל"ן בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה ממוקם  הנדל"ן. כלומר בארה"ב. פרט נוסף, המשקיע הישראלי לא יהיה חייב במס כפול, אף על פי העובדה שכל אזרח ישראלי חייב בדיווח הכנסות מהון שצבר במדינה זרה. גם אם חשבונותיו מנוהלים בחו"ל. 

מדוע להשקיע באירופה: 

להשקיע בארה"ב זה מצוין , אבל הישראלי הממוצע מעדיף להשקיע בנדל"ן בחו"ל " קרוב לבית" , במילים אחרות, אירופה! במרחק טיסה קצר יחסית אפשר להגיע לנכס בכל סופ"ש  , אירופה מציעה מגוון של אפשרויות במדינות שונות.  אפשר למצוא בה,  מדינות בעלות חופים ואיים עוצרי נשימה, מזג אוויר ים תיכוני, לעומת מדינות עם אתרי סקי מושלגים , יערות עד ונופים הררים מרהיבים. לכאורה, מרבית מדינות יבשת אירופה חברים באיחוד האירופי. בפועל, הבדלי מחירי הנדל"ן בין המדינות העשירות לאילו המדשדשות הוא משמעותי. משבר הסאב פריים בשנת 2008 לא פסח כאמור גם על אירופה, אפקט הדומינו השפיע גם על מדינות חזקות ביבשת כמו צרפת, איטליה וספרד.  שלא לדבר על מדינות כמו יוון, שאלמלא סיוע חירום של 300 מיליארד הייתה קורסת. מחירי הנדל"ן צנחו ברחבי היבשת, ובמיוחד בחדות במדינות כמו יוון, קפריסין ואוקראינה. כמו ארה"ב גם רוב מדינות אירופה ידעו להתאושש, עליה נרשמה בעשור האחרון  במדינות חזקות כמו גרמניה ( 109.73%), שבדיה (76.78%) בריטניה והולנד ( 45.54% כ"א ). נתון מפתיע הוא העלייה החדה במחירי הנדל"ן שחוו מדינות צנועות יחסית ,כמו מלטה ( 89.65%) צ'כיה ( 67.54%) רומניה ופורטוגל ( כ-32% כ"א).  מסתבר שמשקיעי נדל"ן ממולחים זיהו את ההזדמנות והפוטנציאל הלא ממומש  במדינות אילו ,והחלו להשקיע בהן. הביקוש גבר במקרים רבים על ההיצע והמחירים החלו לזנק . מצד שני, תמיד צריך לשים לב למדינות שטרם חוו עליית מחירים חדות, כמו אוקראינה, יוון, קפריסין, ומדינות משמעותיות באירופה כמו, איטליה וספרד שם אפשר למצוא בעת הזו אופציות השקעה מעניינות.  

 

להלן שינויי מחירי נדל"ן במדינות אירופה בעשור האחרון

Germany

 109.73%

Luxembourg

 91.54%

Malta

 89.65%

Austria

 79.97%

Sweden

 76.78%

Czech Rep.

 67.54%

Norway

 61.19%

Slovak Rep.

 53.17%

Ireland

 49.30%

Russia

 46.94%

Netherlands

 45.54%

UK

 45.54%

Latvia

 35.94%

Lithuania

 35.73%

Bulgaria

 35.60%

Belgium

 32.43%

Romania

 32.21%

Portugal

 31.96%

Poland

 28.04%

Croatia

 24.55%

Denmark

 21.85%

Slovenia

 19.21%

France

 15.54%

Switzerland

 12.63%

Finland

 9.19%

Macedonia

 5.18%

Hungary

 0.00%

Montenegro

 -2.14%

Spain

 -9.53%

Italy

 -15.99%

Cyprus

 -20.35%

Greece

 -23.62%

Ukraine

 -39.45%



מחירי בתים זולים באירופה

מחיר ממוצע לשכירות בדולרים  לבית פרטי בשנת 2020

מחיר  ממוצע לבית פרטי  בדולרים בשנת 2020

שם העיר

שם המדינה

258

30.000

בלגרד

סרביה

280

51,000

קישינב

מולדובה

400

59,000

אברוזו

איטליה

470

61,000

קרואטיה

איסטריה

355

70,000

לרנקה

קפריסין

583

81,000

אלמריה

ספרד


במידה וחפצתם בהשקעה במדינות מערב אירופה, להלן מחירי הדירות היקרים באירופה

מחיר  ממוצע למ"ר  בדולרים בשנת 2020

שם המדינה

שם העיר

16,646

אנגליה

לונדון

15,176

שוויץ

ג'נבה

15,113

צרפת

פריז

מיסו באירופה:

השקעה בנדל"ן בחו"ל מחייבת בתשלום של מס רכישה, מס רווחי הון, , מסי חברות או בהשקעה באמצעות חברה כדיבידנד. גובה המס שונה ממדינה למדינה, וחלק מהמדינות הפחיתו את המס על הנדל"ן ע"מ למשוך משקיעם זרים. ישראל חתומה על אמנת מס עם חלק ממדינות אירופה, דבר שימנע מהמשקיע לשלם כפל מס. 

 

השקעות נדל"ן בחו"ל – הסיכונים

בכל השקעת נדל"ן קיימים סיכונים , להלן מספר נקודות שעלינו לבחון היטב לפני שאנו בוחרים היכן להשקיע: 

רזומה ואמינות חברות נדל"ן/ יזמים- בכל התקשרות כזו מול גוף העוסק בנדל"ן  כמו קרן השקעות, חברות ניהול וכד'. מוטב כי תבדקו את הרזומה "והקבלות" של אותם גופים. רובם הוגנים ומקצועיים , אבל תמיד ישנם שוליים שיבטיחו לכם "הרים וגבהות" שבחלקם  לא יתממשו. על תתרשמו ממצגות מרשימות בזום אן במשרד , גם לא ממכוניות פאר. בדקו על עסקאות שנעשו בעבר ע"י אותם שותפים פוטנציאלים.  

יציבות פוליטית ואופי השלטון- בחלק ממדינות אירופה, עדיין שורר חוסר יציבת פוליטי שעלול להשפיע באופן דרסטי על הכלכלה המקומית ובאופן ישיר על מחירי הנדל"ן. גם שלטון ריכוזי עלול להשפיע על כדאיות השקעת הנדל"ן, בשינוי חד למשל במדיניות המיסים ובהשפעה ישירה על כלכלת הפנים באותה מדינה. 

תשתיות ומפת התחלות הבנייה – החלטה על הקמת תשתיות ו/או כמות התחלות הבניה בערים מסוימות. עלולות להשפיע ישירות על היצע וביקוש בשוק הנדל"ן בערים שונות או אפילו באותה עיר. לפני רכישת הנדל"ן באותה העיר , נסו לבדוק מה תוכניות הבנייה באותה עיר  והאם צפוי שינוי במדיניות התחבורה. בניית שכונה חדשה והזזת תחנת רכבת למקום אחר עלולות להשפיע על ערך הנדל"ן שאתם עתידים לרכוש בצורה דרסטית .

אין עוררין על כך שבמחיר של חדר ממוצע במרכז ת"א, ניתן לרכוש בית בחו"ל. ומדובר במדינה כמו ארה"ב וחלק נכבד ממדינות אירופה. הנתונים מצביעים על כך שרוב המדינות המפותחות בעולם, כבר מזמן התאוששו ממשבר הסאב פריים.  הן אף הוכיחו שהתגברו על ההשפעות השליליות של  נגיף הקורונה על שוק הפיננסים והנדל"ן, לכן השקעה בנדל"ן בחו"ל הגיונית עבור המשקיע הישראלי. מה עוד, שבישראל שוק הנדל"ן לא עושה אפילו סימנים של התמתנות במחירי הנדל"ן. המסרבים לרדת וממשיכים לטפס בלי כל סיבה הנראית לעיין.  תוסיפו לכך את הכבדת המיסו המתוכננת מצד ממשלת ישראל על אזרחי המדינה (מיסוי על רכישת דירה שניה להשקעה עשוי לטפס בקרוב ל 8%), ותבינו מדוע בשנים האחרונות חלה עליה בהשקעות הישראלים  בחו"ל, בפיננסים בכלל ובנדל"ן בפרט. יחד עם זאת עלינו לציין, שבכל השקעת נדל"ן ובטח בחו"ל קיים סיכון. אנא בדקו היטב את סביבת השקעתכם המיועדת, רצוי גם לשכור עו"ד הבקיא ברזי החוקים באותה מדינה ,על תהססו להתייעץ עם אנשי מקצוע וכאילו שרכשו כבר נכס במקום דומה. ברגע שתפחיתו את הסיכון, כך גם יעלה הסיכוי שרווחי ההון שלכם יגדלו בהתאם.  

מהן השקעות בנדלן בחול

לסיכום

השקעות נדל"ן בחו"ל בהחלט הפכו לפופולריים בשנים האחרונות, הסיבות לכך מובנות לכל אחד ואחד. ההיצע הרחב שמדינות אירופה וארצות הברית מציעות לנו לא נמצא בארץ. מבחינת תשואות יש להדגיש כי התשואות יכולות להיות די זהות בארץ ובחו"ל, ישראל היא לא ארץ ש"רע" להשקיע בה, אך יש מדינות אחרות באירופה שם ההשקעות יהיו כביכול יותר בטוחות מכיוון שההשקעה נמוכה יותר והתשואה משתלמת. 

לא משנה איפה אתם בוחרים להשקיע או כמה אתם בוחרים להשקיע, עליכם להיות מאוד קפדנים אחר כל צעד אותו אתם תעשו. השוק מלא בנוכלים, ומדובר כאן על סכומי עתק שאף אחד לא רוצה להפסיד. אל תתביישו לשאול את השאלות שלכם, היעזרו באנשי מקצוע שיכולים לתמוך בכם במהלך ההשקעה, ואם אתם חוששים התחילו בהשקעות קטנות ולאו דווקא לקנות נכס עכשיו. בכל אופן, אנו מציעים לכם תמיד להיעזר ביועץ השקעות, אל תהיו פזיזים וחפשו את ההשקעה איתה אתם הכי שלמים.

נדל"ן בחו"ל

לאחרונה יצא לכם לא מעט לשמוע, לראות פרסומות באינטרנט ובטלוויזיה על המושג  השקעות נדל"ן בחו"ל, לאחרונה משווקים לנו המון נדל"ן בחו"ל.

בגלל שמחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל גורמים לכך שהישראלים יותר ויותר מביעים את התעניינותם בנדל"ן בחו"ל וזה תופס תאוצה, רבים מהישראלים רוצים להשקיע מעבר לים, להיכנס לנושא של שוק הנדל"ן בחו"ל הן לצורך השקעה או להיכנס לקבוצת רכישה וכדו'.

נדל"ן בחול היה מאז ומתמיד הימור בטוח יחסית למשקיעים, אומנם הוא מלווה בלא מעט סיכונים.

ישראלים ידועים בתור משקיעים שמבינים בנדל"ן,  להשקעות בחול יש סיכונים מרובים אבל התשואות יכולות להיות טובות, אפשרויות הנדלן בחול הן כמעט אינסופיות.

מדינות רבות באירופה וברחבי ארצות הברית מאפשרים תמורת סכום לא  גבוה לרכוש תשואה שנתית טובה.

בעולם היום וכן גם בישראל ניתן למצוא חברות ניהול נכסים אמינות שמבינות ויודעות לעשות את כל הבירוקרטיה ומנהלות את הנכס שלכם מא ועד ת מבלי שתצטרכו להיות במקום הנכס. וזה חוסך הרבה מאוד, לכן חשוב לבדוק ולמצוא חברת ניהול אמינה ויעילה.

קצת רקע על הנדל"ן בחו"ל

על אף עליית כוחה של סין כמעצמה גדולה והצמיחה האדירה של כלכלתה, עדיין גם כיום מובילה ארה"ב את שוקי העולם אך עם כל זאת לאחר המשבר הפיננסי בארה"ב בשנת 2008 משקיעים יתקשו עדיין להגיע לתשואות גבוהות, בנדלן"ן בחו"ל קשה מאוד למצוא מחירי מציאות לאחר משב פיננסי זה,  לכן זה מתבקש היום להיצמד לתחזיות שמרניות ולשמור על אסטרטגיה של השקעה.

השקעות הנדל"ן  בחול צפויות לשמור על  מחירי הנכסים בשווקים רבים קרובים לשיא של כל הזמנים.  מחירם עולים בשוק ההשכרות יגבירו את הביקוש לנכסים מסחריים.

כבר היום אנחנו רואים בכל מקום בעולם שמרכזי ערים ברחובות מרכזיים מושכרות לדיירים לחללי עבודה תמורת משרדים וחללי עבודה.

המחירים העולים במקבצי הדירות להשכרה תגביר את הביקוש לנכסים מניבים ותדחוף את הנדל"ן המסחרי קדימה.

בעשור האחרון עם כניסתו של האינטרנט המסחר ברשת האינטרנט שממשיך לעצב את השוק הקמעוני ולהשפיע על ענף הנדל"ן בחו"ל.

מה חשוב לדעת כשנכנסים להשקעות נדל"ן בחו"ל ?

מומלץ בשוק הנדל"ן כמה שפחות לקחת סיכונים, לפני שנכנסים לנדל"ן בחו"ל חייבים להבין טוב בשווקים שידועים בהתאמה שלהם למשקיעים בחול במדינות כמו בארה"ב ובאירופה, בכל יעד שבוחרים חשוב וצריך לבדוק את תוכניות הפיתוח שמגדירים לנו מהו מחיר הנכס וגם את הביקוש הצפוי לאותו נכס לדוגמא איזור שמתפח והביקוש גבוה תמיד יציע עבור המשקיעים תנאים אידיאלים.

ישנן מגמות מתפתחות שמשפיעות על הנדל"ן בחו"ל כמו לדוגמא בניה ירוקה אשר יש לה ביקוש רב ומחירי שכירות גבוהים, בניית משרדים וחללי עבודה במרכזי ערים.

כמו בכל מדינה או אפילו עיר עשויות להיות תקנות שונות ביחס לרכישת נכס בייחוד כאשר הרוכשים אינם אזרחי המדינה חשוב להכיר אותם היטב לפני שנכנסים לזה. באינטרנט יש מידע שיכול לספק בנושא אבל האופציה השניה והטובה היא פשוט להיעזר מראש בחברות שיעניקו ליווי לכל אורך התהליך.

 

 

מתעניין בנדלן בחו"ל? כדאי לבדוק טוב מאוד ולמצוא את המומחים לזה, להשקיע נכון ולא בכל מחיר!

נדל"ן בחו"ל

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

פרויקטים חמים נוספים

מתחם 4TECH  החדש למרגלות הטכניון
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

נדלן ביוון למכירה

נדלן ביוון הפך לנפוץ מאוד בקרב ישראלים רבים. יוון, שנמצאת יחסית קרוב לישראל, עם איים מדהימים ונופים יפהפיים, הפכה למבוקשת מאוד עבור השקעות נדלן. למה

קרא עוד »
קרקעות להשקעה בת ים

השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק ההשקעות הבטוח ביותר כיום. תוכלו לבחור בין סוגי השקעות שונים בתחומי הנדל"ן, השקעה בקרקעות חקלאות, השקעה בקרקעות לצורך תיירות, מגורים ועוד.

קרא עוד »
השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!