הפשרת קרקעות – מה זה ואיך זה נקבע?
הפשרת קרקעות הוא מהלך תכנוני בירוקרטי, שמבוצע על ידי הרשויות השלטוניות העוסקות בקרקעות המדינה ובבנייה בה. יחד עם זאת, רשויות אלה פועלות על פי המציאות הנפרשת בפניהן, ואת המציאות הזאת יכול כל משקיע רציני לבחון בצורה מעמיקה ומקיפה, על מנת להגיע למסקנות השקעה כמה שיותר בטוחות ומושכלות. אבל לפני שנדבר על כך, בואו נסביר לרגע מהי הפשרת קרקע, מה מטרתה, למי זה משנה ואיך זה קורה.
מה זה הפשרת קרקעות?
הפשרת קרקע הוא מונח עממי, המתייחס למצב בו ייעודה של קרקע משתנה מייעוד של קרקע חקלאית, לייעוד של קרקע לבנייה. ייעוד זה יכול להשתנות לייעוד של קרקע לבנייה למסחר, קרקע לבנייה לתעשייה או קרקע לבנייה למגורים, ובכל מקרה, שינו ייעוד כזה מוביל קפיצה חדה בשוויה של הקרקע החקלאית, קפיצה שיכולה להפיק רווח כספי גדול ומהיר לבעליה. המונח הפשרה נובע מכך שקרקע חקלאית היא קרקע שלמעשה נמצאת בהקפאה בכל הקשור לפעילות הבנייה בה, וכאשר משנים את ייעודה, היא למעשה מפשירה וניתן להתחיל לבנות עליה.
מדוע מפשירים קרקע?
הפשרת קרקעות היא פעולה המבוצעת על ידי הרשויות השלטוניות במטרה להרחיב את מלאי הקרקעות העומדות לצורך בנייה למגורים, למסחר או לתעשייה. כך למשל, ישוב עירוני המיושב על ידי משפחות צעירות ומרובות ילדים, סביר להניח כי עם הזמן יעלה הביקוש לדירות באותו ישוב, ותידרשנה קרקעות נוספות לצורך בנייה למגורים, בניית שירותי חינוך, מסחר ואולי גם תעשייה. או אז, פונות הרשויות לקרקעות החקלאיות שמקיפות את היישוב, מפשירות אותן ומעמידות אותן לרשות הישוב לצורך ההתרחבות. הפשרת קרקעות יכולה להתבצע גם לצורך סלילת כביש או אפילו הקמת אנטנה גדולה לטובת הצבא. כל פעולה שדורשת בנייה על גבי הקרקע, דורשת את הפשרתה ושינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית.
למי זה רלוונטי ואיך יודעים אם קרקע תופשר?
הפשרת קרקעות הוא בעיקר נושא שמעסיק משקיעי נדל"ן המשקיעים בקרקעות חקלאיות, או מעוניינים להחזיק בקרקעות כאלה בפורטפוליו ההשקעות שלהם. מטרת אותם משקיעים היא לקנות קרקע חקלאית בזול, להמתין להפשרתה ולמכור אותה ברווח גדול. מן הסתם, זה נשמע כמו עסקה מצוינת, אלא שאף אחד לא באמת יודע האם ומתי תופשר קרקע כלשהי. ייתכן שהקרקע תופשר בתוך זמן קצר, וייתכן שלא תופשר לעולם או לפחות לא במהלך תקופת חיי המשקיע. ולכן, כמו כל ערוץ השקעות אחר, גם ערוץ זה הוא ערוץ שבו עולה רמת הסיכון בהתאם לפוטנציאל התשואה.
בפועל, לא באמת ניתן לדעת האם קרקע כלשהי תופשר או לא, אך אפשר בהחלט לבחון את ההסתברות שכך יקרה, ולקבל החלטת השקעה בהתאם לכך. כפי שתיארנו לעיל, אדמות חקלאיות הממוקמות בסמוך ליישוב עירוני צומח, עשויות להיחשב לקרקע חקלאית אטרקטיבית, בעוד אדמות חקלאיות הנמצאות בלב הנגב, כנראה לא תעבורנה תהליך של הפשרת קרקעות או קרקעות למכירה בעתיד הנראה לעין.
לצורך בחינת ההסתברות להפשרת הקרקע, יש לבחון רשימת מכולת של פרמטרים, ולעשות זאת בצורה קרה ומחושבת עד כמה שניתן. סמיכות ליישוב עירוני, הדמוגרפיה באותו יישוב, הפוליטיקה הפנימית ברשות המקומית, הזמינות של קרקעות חקלאיות אלטרנטיביות באזור, הכיוון אליו סביר שהיישוב יתרחב, כל אלה הן דוגמאות לפרמטרים שיש לבחון לפני קבלת החלטת השקעה בקרקע חקלאית. אם אין לכם את הניסיון בתחום זה, מומלץ מאוד שאת התהליך תעברו בליווי חברה המתמחה בתחום של השקעות בקרקעות חקלאיות, ויכולות לבנות לכם מודל הסתברות מקצועי שיסייע לכם לקבל החלטת השקעה.
