היטל השבחה 

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

היטל השבחה היטל השבחה 

עסקאות נדל"ן שונות המתבצעות בישראל מחויבות בדרך כלל במיסים והיטלים שונים. עם ההיטלים והמיסים הללו ניתן למנות מס רכישה מצד אחד ומס שבח מקרקעין מצד שני. מס הרכישה נגזר ממחיר הרכישה של הנכס, ומס השבח נגזר מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי ההשפעה של האינפלציה ועליית המדד. סוג נוסף של מס שהבעלים של נכס נדל"ן עשויים לשלם הינו היטל השבחה. בשורות הבאות נעסוק בהיטל הזה, במשמעות שלו ומתי הוא משולם. כמו כן נבהיר את סוגיית תשלום ההיטל, מי משלם אותו ואיך הוא מחושב.

מה זה היטל השבחה ומה הרציונל העומד מאחוריו

היטל השבחה הינו היטל אשר נגבה מבעלי נכס נדל"ן, אם הערך של הנכס עולה בעקבות פעולות שמבוצעות על ידי הרשות המקומית. בדרך כלל, ההיטל מוטל בעקבות האישור של תוכניות בנייה אשר מביאות לעלייה בערך הנכס. הרציונל העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שכיוון שהרשות גרמה לעליית ערך של הנכס, רק הגיוני שבעלי הנכס ישיבו לרשות המקומית חלק מעליית הערך בפועל, או העלייה הצפויה בערך הנכס. גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית הערך של הנכס בעקבות ההשבחה. להלן רשימה חלקית של הסיבות לגביית היטל השבחה מבעלי נכסים:

  • אישור תב"ע חדשה: תב"ע היא תוכנית בניין עיר המגדירה את זכויות הבנייה של כל בעלי הנכסים באזור. בדרך כלל, הוועדה המקומית איננה מאשרת בנייה החורגת מהתב"ע המאושרת. עם זאת, אישור תב"ע חדשה המגדילה את זכויות הבנייה מעלה במרבית המקרים את הערך של הנכסים הן באזור שבו נוגעת התוכנית והן באזורים הגובלים בו ובמקיפים אותו.
  • שינוי ייעוד: אם הוועדה המקומית מאשרת לשנות את ייעוד קרקע, ואם השינוי מעלה את ערך הקרקע, כי אז יגבו הרשויות מבעלי הקרקע היטל השבחה. הדוגמה הטובה ביותר לעניין זה היא שינויי יעוד של קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע המיועדת לבנייה. השינוי הזה הוא בעל ערך רב לבעלי הקרקע, והרשות מקומית עשויה לגבות (ובדרך כלל אכן גובה) היטל השבחה כאמור לעיל.
  • הקלות בתב"ע: לא תמיד מאושרת תב"ע חדשה, אבל יש מקרים שבהם מאושרות הקלות בתב"ע קיימת. גם במקרים כאלה יגבו הרשויות היטל השבחה מבעלי הנכסים הרלבנטיים:
  • היטל על בעלי נכסים שאינם בתחומי התב"ע: לעיתים קורה שאישור תב"ע חדשה באור מסוים, משפיע על ערך הנכסים באזורים הגובלים בו. דוגמה טובה לכך היא אישור בניית מבנה ציבור לרווחת כלל התושבים, אשר משפיע או עשוי להשפיע על ערך הנכסים גם באזורים מרוחקים יותר.

אף שמדובר באופן חישוב ברור למדיי, עדיין ייתכנו מחלוקות לא מעטות בדרך לגביית היטל ההשבחה. זה המקום לציין כי היטל כאמור לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 01.01.1975, גם אם יצאו לפועל רק לאחרונה. כמו כן, יש מקרים שבהם יינתן פטור מהיטל השבחה, ובהם נעסוק בהמשך.

 הליך גביית היטל השבחה הליך גביית היטל השבחה 

קביעת גובה היטל מתבצעת בהליך מסודר ולא באמצעות שליפה מהמותן. להלן השלבים בדרך לקביעת ההיטל: 

  1. עריכת לוח שומה להיטל השבחה: כאמור, אישור תוכנית תב"ע, הקלות בנייה או שינוי של ייעוד הקרקע הוא השלב הראשון בדרך לקביעת גובה ההיטל. עם זאת, השלב המעשי הראשון בעניין זה הוא קביעת לוח שומה להיטל. קביעת לוח השומה מתבצעת על ידי אנשי מקצוע, המעריכים את שווי עליית הערך של הנכסים. לוח השומה קובע את שיעור עליית הערך של כל נכס, בהתאם למיקום שלו ולאמות מידה נוספות. לוח השומה צריך להיות מוצג בצורה ברורה במשרדי הוועדה המקומית, בתוך חצי שנה מיום אישור התוכנית.
  2. הודעה על היטל השבחה: לאחר עריכת לוח השומה, מוציאה הרשות המקומית לכל אחד מבעלי הנכסים הודעה על גובה השומה שאותה הוא צריך לשלם. גובה השומה איננו סופי וניתן לערער עליו עד חצי שנה מיום הצגת לוח השומה כמפורט בסעיף לעיל. הודעה על היטל השבחה הופכת לסופית אם עד למועד הנקוב לא הגישו בעלי הנכס ערעור על גובה ההיטל.
  3. הערת אזהרה: לוועדה המקומית שמורה הסמכות, לאחר פקיעת המועד לערעור, לרשום הערת אזהרה בנכס על חובת הבעלים או החוכרים של הנכס לשלם היטל השבחה. הערת האזהרה נרשמת בטאבו, אם הנכס רשום בטאבו, או ברשות מקרקעי ישראל, אם הנכס טרם נרשם בטאבו.

מתי משולם היטל על הנכס

לא אחת קורה שהרשות המקומית גובה את היטל ההשבחה בסמוך למועד פרסום לוח השומה. יחד עם זאת, יש מקרים שבהם דוחה הרשות המקומית את הערכת שיעור ההשבחה למועד המכירה של הנכס. במקרים כאלה, ישולם ההיטל אך ורק במעמד מכירת הנכס ולא לפני כן. המשמעות היא שבעלי הנכס לא ישלמו סכום כסף משמעותי, אלא בעת המכירה של הנכס. במקרים כאלה, הרשות אמורה וצריכה להוציא הודעות לכל בעלי הנכסים על דחיית הערכת שיעור ההשבחה. במקרה כזה, יש שתי אפשרויות לבעלי הנכס שקיבל הודעה כזאת:

  • לפעול על פי הקביעה של הרשות: באופן הזה, בעל הנכס ישלם את היטל ההשבחה עם מכירת הנכס.
  • לדרוש לשלם את ההיטל באפן מיידי: בעל נכס שאיננו מעוניין להישאר חייב כספים לרשות המקומית, ולו רק לכאורה, יכול לדרוש מהרשות לשלם את ההיטל שהקבע עבורו באופן מיידי. כך הא עשוי לחמוק ממחלוקות עתידיות עם הרשות המקומית, בעת מכירת נכס שעשויה להתרחש שנים רבות מאוחר יותר.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניה

סעיף 197 לחוק התכנון והגבייה מחייב רשות מקומית לפצות בעלי קרקעות שנפגעו כתוצאה מתוכניות מסוימות של הרשות. הפיצוי כאמור יינתן מסך כל הסכומים שנגבו מבעלי הנכסים שערך הנסים שלהם עלה בעקבות אותה התוכנית. נקודת המוצא היא שכאשר מצד אחד יש מי שנהנה מעליית הערך של הנכס שלו, יהיו אחרים שאותה התוכנית ממש פוגעת בבעלי נכסים אחרים

מי משלם על ההיטל 

אין קביעה חד משמעית באשר לזהות המשלמים את היטל ההשבחה. במקרי של תשלום מיידי, הרי שברור שמי שמשלם את ההיטל יהיו בעלי הנכס. ואולם במקרה של דחיית התשלום, מאד יכול להיות שהרוכשים ישלמו למעשה את ההיטל. זאת, אם במחיר הנכס שנרכש כללו המוכרים גם את התשלום הצפוי של ההשבחה. אין גם משמעות לזהות הגורם שמעביר את הכסף לרשות, אף שבדרך כלל מי שעושה את זה הם בעלי הנכס במועד שבו נקבעה השומה.

פטור מתשלום היטל השבחה 

למרות האמור לעיל, יש לא מעט מקרים שבהם בעלי נכסי נדל"ן יהיו פטורים בפועל מתשלום ההשבחה. להלן רשימה חלקית של פטור אפשרי מההיטל:

  • נכס באזור שיקום: נכסים באזורים שהוכרזו אזורי שיקום יהיו פטורים מהיטל.
  • בניית מוסדות ציבור שלא למטרות רווח: הבנייה של בתי ספר, מוסדות דת ומוסדות צדקה  פוטרת את בעלי הנכסים הללו מתשלום ההשבחה כחוק.
  • זכאות לסיוע של משרד השיכון: אם הנכס כלול בתוכניות של משרד הבינוי והשיכון והבעלים שלו מקבלים סיוע מהמשרג בבניית הנכס.
  • התאמת נגישות: אם בוצעו בנכס התאמות נגישות לטובת אדם נכה, לא תגבה הרשות המקומית כל היטל.

השבחה הוא הגיוני, וחשוב להדגיש שכל הצדדים נהנים מהשבחת הנכס. עם זאת, המחוקק קשוב גם לצרכים של נזקקים ובעלי מוגבלויות ופוטר אותם מהתשלום, אם קיימת סיבה מוצדקת לכך.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

או חייגו: 054-5991219

פרויקטים חמים נוספים

מתחם 4TECH  החדש למרגלות הטכניון
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה

מידע שימושי למשקיעים

מידע מקצועי למשקיעים

הפשרת קרקעות

קרקע חקלאית היא נכס נדל"ן הכי זול ביותר שניתן לרכוש, כיוון שישנן הגבלות רבות על השימוש בקרקע, כך שלא ניתן להפיק רווחים משמעותיים מהשימוש בקרקע.

קרא עוד »
נדלן ביוון למכירה

נדלן ביוון הפך לנפוץ מאוד בקרב ישראלים רבים. יוון, שנמצאת יחסית קרוב לישראל, עם איים מדהימים ונופים יפהפיים, הפכה למבוקשת מאוד עבור השקעות נדלן. למה

קרא עוד »
השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!