איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

תוכן עניינים

שוק רכישת הדירות להשקעה בחו"ל, הינו כיום אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר הקיימים. מצד אחד הוא מבטיח תשואה גבוהה, הרבה יותר גבוהה מכל תוכנית או מסלול בנקאי שמרני ומוכר ומנגד, הוא מציג ביטחון ויציבות, המהווים את ההיפוך של המימד ההרפתקני ורווי הסכנות של השקעה בבורסה, היכולים להבטיח גם תשואה גבוהה אך גם הפסדים גבוהים. בתחום ההשקעות בדירות להשכרה בחו"ל – אתם יכולים ליהנות משני העולמות: הכנסה גבוהה מצד אחד ויציבות ובטחון לאורך זמן מן הצד האחר.

אלא שהעובדה שהתשואה גבוהה ומובטחת, גורמת לישראלים רבים לנהור לעבר התחום, בלי באמת להכיר אותו לפני ולפנים ובלי להקדיש מחשבה ותכנון רבים. אין אסון גדול מכך. בכל תחום, בכל נושא ובכל מקרה, ריצה בעיניים עצומות בלי לבדוק, לחקור, ללמוד ולנסות להכיר את התחום אליו אתה נכנס היטב – יכולה להסתיים במפח נפש כבד. לעומת זאת, היפוך של כך, חקירה, בדיקה מקיפה וצעדים זהירים ונכונים, יכולים להביא לרווח גדול ומשתלם לאורך זמן.

לא לבד

ברור, שגם אם תרצו לחקור ולבדוק לעומק, זה אינו דבר פשוט כלל ועיקר. אנחנו לא צמודים למדינותדירות להשקעה - איפה כדאי לקנות? הללו ואי אפשר לקפוץ לשם כל רגע כדי לאתר נכסים, לפקח עליהם, לנהל אותם, לרשום את הזכויות עליהם וכד'.  למען האמת, גם אם הגישה הייתה פשוטה, הרי שאיננו מכירים לעומק לא את השוק המקומי ולא את המערכת המשפטית, הרגולטורית, הבנקאית והכלכלית במדינות היעד ובסופו של דבר לכל אלו נדרש ועם כל אלו נצטרך להתנהל.

אין בכוונתנו לרפות את ידכם בכל הנוגע להשקעות בחו"ל. להפך. אנו רק ממליצים לעשות את המהלכים האלו בשום שכל ובשיקול דעת מירבי ובעיקר, להתקשר עם חברות המתמחות בתחום. חברות המתמחות בהשקעות של נדל"ן מניב, מכירות לפני ולפנים את התחום, את המקומות האטרקטיביים לרכישה, את המצב הכלכלי והפיננסי של המדינה המיועדת ואת מצב שוק הנדל"ן במקום ובאופן כללי, מעניקות מעטפת מקצועית וניהולית, משלב תחילת האיתור ושאלת איפה כדאי לקות דירה להשקעה, עבור בשלב הרכישה, שיפוץ המבנה באם נדרש, איתור השוכרים והניהול השוטף של ההשכרה וכלה בשלב המכירה, באם תרצו בעתיד לממש את השקעתכם על ידי מכירה.

אז איפה כדאי לרכוש דירות להשקעה כדי שתרוויחו באמת ולמה יש לשים לב? הנה מדריך קצר מאת מומחי חברת 'נדלן מניב':

מיקום, מיקום, מיקום.

אולי השאלה המרכזית היא המיקום בו תבקשו לאתר ולבצע את ההשקעה. עוד נגיע למאפיינים והנתונים ההופכים את ההשקעה לכדאית יותר או פחות, אבל באופן כללי, הרי שלשאלה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, ניתן את התשובה, לפיה מומלץ לבצע את תהליך האיתור במדינות מוכרות וידועות כגן עדן למשקיעים. זאת אומרת, מאוד יתכן ותמצאו מציאות גם במדינות, בערים ובמיקומים פחות מוכרים ופופולאריים, אבל כפי שגם אתם מבינים, העובדה שהם פחות פופולאריים, תגרום לכך, שהביקוש להשכרה יהיה גם הוא פחות פופולארי ואתם תמיד תחיו בסיכון, שמא לא ימצא לדירה רוכש.

אז יש כאמור, מדינות המציעות את ההשקעה הנבונה ביותר. זוהי תשלובת של אתרים מרכזיים, איתנות פיננסית, קהל רוכשים פוטנציאלים עם הכנסה יציבה המאפשרת שכירות קבועה, לצד קהל צעיר כמו סטודנטים, המחפש לשכור ולא לרכוש דירה ומציג ביקוש קבוע ויציב לדירות להשכרה. אלו מתווספים שוק נדל"ן מפותח, אך במחירים סבירים ומיסוי סביר על רווחי הון ותנאים כלכליים נוחים אחרים.

מדינות אטרקטיביות

המדינה המוכרת והמפורסמת ביותר היא כאמור ארה"ב. פלורידה וקליפורניה, השוכנות בה, הןלהשקיע בנדלן בחול למשל מדינות בהן יש שילוב של כח כלכלי, לצד הטבות השקעות אטרקטיביים, מחירים נוחים וקהל שוכרים קבוע ורציף. העובדה כי בעקבות משבר הסאב- פריים-, מקומיים רבים חוששים לרכוש דירה ולהתחייב לטווח ארוך, גורמים לרבים מהם לשכור דירה, כך שהביקוש לכאלו עולה תמידית.

 מדינות אחרות נמצאות באירופה הקלאסית. במיוחד גרמניה, הולנד, וספרד, שכולם מדורגים בכל המדדים בתחום, כיעדים אטרקטיביים במיוחד. בשנים האחרונות, עולות וצומחות כיעדים אטרקטיביים גם מדינות מזרח אירופאיות ששכנו לשעבר תחת משטר ברית המועצות. העובדה כי כעת הן משוחררות, הביאו את הממשלים שלהן, לנסות ולעודד השקעות זרות במדינה. כחלק מכך, הן מציעות דירות לרכישה במחירים זולים במיוחד, קהל צעיר המחפש דירות אלו, לצד תיירות הולכת וגדלה וכן מדיניות מיסים אטרקטיבית. בין מדינות אלו ניתן למנות את הונגריה, רומניה, בולגריה, פולין וגיאורגיה. לסיכומו של דבר, בבואכם לשאול איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, חשוב לבחור במדינות משתלמות ומושלמות לצעד שכזה.

מיקום בתוך המדינה

אוקיי. אז הבנו שעדיף לנו בגרמניה, בספרד, בפולין או במדינה אטרקטיבית אחרת. אבל למען האמת, אלו מדינות ענק, הגדולות פי כמה וכמה בישראל וכמו שבישראל, על אף שהחוקים הנוגעים לרכישת מקרקעין זהים בכל הארץ, הרי שעדיין יש אזורים אטרקטיביים יותר ואטרקטיביים פחות. דירה להשקעה במרכז תל אביב אינה דומה כמעט במאום לדירה להשקעה בעיירה בדרום הארץ. כך גם בתוך המדינות עצמן יש שוני רב בין חלקים ואזורים שונים באותה המדינה. גם בתוך עיר אחת, יש שוני בין חלקים ורובעים שונים. יש אזורים אטרקטיביים יותר ויש אזורים שפחות רוצים להתקרב אליהם.

כך למשל, דירות באזור אוניברסיטאות, יאפשרו לנו זרם יציב של שוכרים. דירות בסמיכות לאזורי תעסוקה וכד' יכולים להיות אטרקטיביים גם הם. לכן, חובה עליכם לערוך בדיקה מקיפה על האזור המיועד, להבין טוב יותר האם הוא ראוי והאם הוא מבוקש דיו כדי שיספק לנו תשואה גבוהה. כאמור, אנו נתקשה ללמוד על איפה כדאי לקנות דירה להשקעה רק מהאינטרנט או משמועות וגם ביקור בן שבוע באזור לא ילמד אותנו יותר מידי. לכן, בשלב זה, די חובה לערב חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן ומכירה את האזורים השונים ואת המאפיינים.

הדירה ומצבה

אנחנו צוללים עוד קצת פנימה. מצאנו מדינה עם תנאים מצוינים, אזור מעולה ועכשיו הדירה עצמה.מה מצב הדירה להשקעה? גם כאן יש לבחון לעומק את הדירה המוצעת, מי היו בעליה הקודמים, האם היא ממוקמת טוב, מה התנאים שהיא מספקת וכמה ניתן יהיה לקבל בתמורתה. חשוב לדעת, כי גודל הדירה לא בהכרח מהווה מדד לגובה התשואה שתקבלו. חשבו על זה כך: יש לכם 100,000 דולר. אתם יכולים לרכוש דירה אחת גדולה או 2 דירות קטנות יותר, באותו הסכום. על הדירה הראשונה תקבלו תמורה גבוהה אבל כמעט תמיד, מהשתיים האחרות בייחד, תקבלו הרבה יותר.

נקודה נוספת שיש לשים לב הוא מצבה הפיזי של הדירה. לעיתים, היא תדרוש שיפוץ מסיבי. יש לקחת גם עלויות אלו בחשבון אולם כאמור, על דירה משופצת תוכלו לדרוש שכר דירה גבוה יותר. אגב, בחרו חברה המתמחה בניהול נכסים להשקעה בחו"ל שתפקח על שיפוץ הדירה. הרי לא תוכלו לקפוץ כל יום, לראות אם צבעו את הדירה היטב או הניחו את הרצפה ישר לפי טעמכם.

שוק הנדל"ן המקומי

מאפיין חשוב בבחירת המיקום בו נבצע את העסקה הוא אופי שוק הנדל"ן המקומי. יש משקל רב לעובדה ששוק זה יהיה יציב. כאשר נשאל את עצמנו איפה כדאי לקנות דירות להשקעה, הרי שחשוב שנעשה זאת במקומות בהם מחיר הרכישה יהיה נמוך. כך, נוכל לממש יותר השקעות. חשוב להבין, פעמים רבות, מחירי הדירות יהיו נמוכים מאוד, כך שנוכל לרכוש 3 דירות ברמה הזהה למחיר דירה אחת בתל אביב וזהו יתרון עצום.

יתרה מכך, העובדה שהמחיר נמוך יחסי, בהכרח יביאו לכך שהתשואה הנגזרת מול עלות הרכישה, תהיה גבוהה יותר. יחד עם זאת, עלינו גם לברר, שיש בסופו של דבר גם שוק למכירת דירות, כך שאם מסיבה מסוימת, לאחר שנים נרצה לממש את השקעתנו, נוכל למכור אותה לכל הפחות ברווח.

מיסוי ותנאים כלכליים

לא רק על שוק הנדל"ן להיות יציב אלא גם התחום הכלכלי כולו במדינה, צריך שיהיה נוח וחזק ובמיוחד שיהיה נוח למשקיעים ויעודד השקעות, תוך שהוא מפחית רגולציה וחסמים. בכל מדינה מונהגת מדיניות מיסוי אחרת, אולם מדינה המבקשת לעודד משקיעים זרים, בהכרח תציג מדיניות מיסים מקילה יותר.

מדיניות זו תחול הן על מיסי רכישת הדירה, הן על המיסים המוטלים על הרווחים מההשכרה והם על המיסים על המכירה של הדירה בעתיד, אם תתרחש. לרוב, המיסים יהיו גם כך, נמוכים מהמקובל בישראל אך במקרים בהם תבחרו במדינה מעודדת השקעות, ההפרש יהיה גבוה במיוחד. חשוב להכיר, שחלק מן המדינות גם חתומות על אמנת מס עם ישראל, כך שלמרות שבתאוריה נדרש לתשלום מס על הרווח גם במדינה בה נמצאת  הדירה וגם בישראל, הרי שבמקרה זה בפועל, נוכל לקזז את התשלומים ששילמנו בחו"ל מהתשלום המיועד בישראל.

בחירת חברה מלווה.

כבר עמדנו רבות על החשיבות בבחירת חברה מלווה והיתרונות הנובעים מכך, כמעט בכל תחום וצעד בדרך להשקעה. חשוב עוד יותר הוא לבדוק לפרטי פרטים את החברה המלווה. השוק הפורח של השקעות בדירות ונכסים בחו"ל מושך אליו גם שרלטנים רבים, בדומה לשווקים אחרים המבטיחים כסף רב ובאופן מהיר. בררו על כל גורם עימו אתם מבקשים להתקשר. שוחחו עם עמיתים שרכשו באמצעות החברה בעבר, שמעו המלצות או ביקורות, לימדו על רצינותה ואמינותה של החברה ועל הצלחות שלה, כמו גם על מידת היכרותה וביסוסה במדינת היעד להשקעה.

תוכלו גם לבקש ערבויות כספיות שיבטחו אתכם מפני כל מיני תעלולים ומניפולציות של החברות. בקשו להבין יותר טוב, להיכן ואיפה הכסף שלכם אמור לעבור, מי החברות המלוות את כל התהליך (חברות עריכת דין, חברות אחזקה, בנקים וכד'). בדקו מהן נקודות היציאה שלכם ומהם הביטחונות הכספיים שלכם.

כמובן, שאינכם חייבים להתקשר עם החברה לכל אורך התקופה. דבר זה מומלץ כי יש להם את המומחיות והיכולות, אולם יש המבקשים להתקשר לחברה רק בתהליך הרכישה ויש גם הנותנים לה לנהל את הנכס בפועל כדי להסיר דאגה וכאבי ראש לאחזקת הנכס ולתפעולו מול השוכרים. זו בחירתכם והחלטתכם ואי אפשר להתנות לכם במה לבחור.

לסיכום

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? ובכן זוהי שאלה גדולה ומורכבת. כולנו רוצים רווח גבוה ומהיר אך אם לא נעשה צעד זה באופן מושכל, לא נגיע לא לזה ולא לזה. דאגו שהדירה המיועדת תהיה במיקום אטרקטיבי ובשוק מצוין לתחום הנדל"ן, מכל הבחינות וכן שהתהליך כולו אמין ושקוף. רק כך, תוכלו לזכות לראש שקט ולהכנסה בטוחה ויציבה, שתיטיב עימכם.

Investec הינה חברה המתמחה בעולם הנכסים והדירות להשקעה בחו"ל. אנו פועלים באמינות, בשקיפות ובהצלחה רבה כבר שנים רבות במדינות רבות בחו"ל ועם לקוחות מרוצים רבים. מתלבט איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? אתה מוזמן להיפגש עם המומחים שלנו ולשמוע על מגוון האופציות, המסלולים והאפשרויות, שיפתחו לפניך שער לרווחה כלכלית ארוכת טווח.

לפרסום כתבה, השאירו פרטים

איך משקיעים בנדל"ן בחו"ל

השקעות נדל"ן בחו"ל

כל מי שקרא מאמר או שניים בנושא נדל"ן יודע שרכישת נכסים מניבים או הצטרפות לפרויקט בתחום הנדל"ן אינו נמצא בין גבולות הארץ בלבד. להפך, רבים

קרא עוד »
מהן השקעות בנדלן בחול

נדל"ן להשקעה

אם יש לכם כסף בו אין לכם צורך כרגע ותרצו למנף אותו על ידי השקעתו, האופציות המונחות לפניכם הינן מגוונות ולכל אחת מהאופציות תורה משלה.

קרא עוד »
דירות להשקעה - איפה כדאי לקנות?

נדל"ן בחו"ל השקעה מניבה

כולנו יודעים שהשקעה בנדל"ן היא השקעה חכמה מכיוון שתחום הנדל"ן הינו יציב בהשוואה לתחומים אחרים. אך מה אנחנו כבר יודעים על נדל"ן בחו"ל? מסתבר שלמשקיעים

קרא עוד »
Call Now Buttonהתקשרו עכשיו