הביקוש לקרקעות חקלאיות הולך וגובר מדי שנה. משקיעים רבים רואים את הפוטנציאל שיש בהשקעה בנדל"ן בארץ ובעולם. ישנם אפיקי השקעה שונים ובתור משקיעים אנחנו בוחרים את גובה הסיכון שאנחנו מוכנים לשאת, אך צריכים גם לדעת מה תהיה התשואה המשוערת של העסקה. קרקעות חקלאיות להשקעה היא השקעת נדל"ן עם סיכון גבוה יחסית אשר משתנה בהתאם למיקום הקרקע. הנה כמה דברים שאתם צריכים לדעת על קרקעות חקלאיות להשקעה:
איפה הכי נכון להשקיע?
המחיר של קרקעות חקלאיות יהיה נמוך יותר מאשר המחיר של כל סוג אחר של קרקעות. הבחירה שלנו להשקיע בקרקע חקלאית מחייבת אותנו להיות משקיע סבלני ומצד שני, השקעה זאת אינה דורשת מאיתנו סכום גבוה להשקעה. יש אזורים שונים המיועדים להשקעה, אך אנחנו לא רוצים לחלק את הבחירה שלנו בהתאם לצפון, מרכז ודרום. הדרך הנכונה ביותר לבחור את המיקום הנכון עבור קרקעות חקלאיות להשקעה יהיה בהתאם לבחינת המקום. עליכם לבדוק את הצפי העתידי של המקום וכיצד הוא עומד להתפתח.
לדוגמא, כאשר אנחנו מסתכלים על השקעה בקרקעות חקלאיות בבנימינה, אנחנו יכולים לראות שהמקום עומד מול שינוי מהותי בו גודל האוכלוסייה סביר להכפיל את עצמו בשנים הקרובות. ענף התיירות עומד להתחזק במקום וכמו כן, תחבורה ציבורית. כאשר יש לנו צפי כל כך אופטימי לגבי אזור כלשהו, יהיה עלינו להגיע לאזור ולבחון את המקום בעצמנו. יש מקרים רבים בהם האזור באמת הוא נכון להשקעה, אבל הקרקע המוצעת אינה עומדת על פי הדרישות שלנו.
הסכנה הממשית שיש בקרקע חקלאית היא שאנחנו לא נוכל באמת ליישם את תהליך הפשרת הקרקע בשל סיבות כאלה ואחרות. לכן, ככל שאנחנו נבדוק היטב יותר האם הקרקע מתאימה לבנייה, ככה אנחנו נהיה בטוחים יותר. אנחנו רוצים לבדוק שבסביבת הקרקע אין שום דבר שיכול לגרום לדחיית הבקשה שלנו לשינוי ייעוד הקרקע, כמו מתקן צבאי, שמורת טבע ועוד.
עוד דבר חשוב שאנחנו רוצים לבחון הוא המחיר המקסימלי שיהיה עלינו לשלם. המחיר אותו אנחנו עומדים לשלם אינו עבור הקרקע בלבד, אלא עבור אגרות, מיסוי, שכר טרחה, אישורים וכן הלאה. ברגע שאנחנו יודעים את המחיר הכולל אותו נשלם, ככה אנחנו נבין האם ההשקעה משתלמת. אף אחד לא יכול לנבא את התשואה אותה תקבלו, יכולים להיות השערות של אנשי מקצוע בהתאם למה שקרה בעשור האחרון. הביקוש לדירות הולך וגובר, אנשים רבים עוזבים את תל אביב ומחפשים מקומות אחרים במחיר הגון יותר שעדיין נגיש למרכז. עם התפתחות התחבורה הציבורית ועם הבנייה המחודשת בערים הסמוכות לתל אביב אנחנו יכולים להבין כי יותר קרקעות מופשרות חקלאיות עומדות להיות מאושרת לשינוי ייעודן.
מושגים שחשוב לכל משקיע להכיר:
תקן 22
תקן 22 הינו תוקן אשר מטרתו לקבוע כללים לעריכת שומות מקרקעין עבור קרקעות חקלאיות. המטרה היא להעניק לרוכש את כל המידע העובדתי לגבי אותה קרקע בכך המשקיע יכול לבחון את טיב העסקה. לא כל הקרקעות החקלאיות בעלות סיכון שווה ובאמצעות תקן 22, אנחנו נוכל לבחון את הסיכון שיש לנו כאן. הסיכון הוא למעשה שלא נוכל לשנות את ייעוד הקרקע (להפשיר את הקרקע). באמצעות תקן 22 אנחנו גם יכולים לבדוק האם המחיר המשווק שווה ערך למחיר השוק. שווי הקרקע יהיה בהתאם לתכנון העתידי שיש באזור.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא חיוב של בעלי קרקע לוועדה מקומית. החיוב הוא לאחר שהקרקע "הושבחה". זאת אומרת, הקרקע הייתה קרקע חקלאית ולאחר תהליך שינוי ייעוד הקרקע, היא כעת כשירה
לבנייה. כמו כן, גם במקרה בו קיבלתם אישור להרחיב מבנה קיים, גם אז תצטרכו לשלם היטל השבחה. כל דבר אשר מעלה את ערך הנכס שלכם מחייב אתכם בהיטל השבחה. החוק נקבע בשנת 1981 תחת חוקי תכנון ובניה. במקרים רבים אנחנו נוכל למצוא איך להפחית את היטל ההשבחה ובשל כך אנחנו צריכים ליווי של אנשי המקצוע מתחום הנדל"ן ועריכת דין.
כמה זה עולה לנו?
קרקעות חקלאיות להשקעה אינן מחייבות אותנו להוציא מיליוני שקלים, אלא סכומים נמוכים יותר. המחיר אותו נשלם תלוי בעיקר בסכום שיש לנו להשקעה. יהיו אזורים שנחשבים לאזורים חמים יותר ואף בטוחים יותר. במקרים כאלה המחיר אותו נשלם יכול להתחיל מכ-200,000 ש"ח ועד 700,000 ש"ח. מצד שני, כאשר אנחנו רואים יישובים כמו בנימינה והסביבה, שם נוכל להשקיע סכומים נמוכים יותר והתשואה אף תהיה גבוהה יותר. מוטב לציין, לא כל קרקע באזור חם היא קרקע נכונה להשקעה, גם כאשר מדובר על ערים מרכזיות ולכן, ליווי מקצועי הינו הכרחי.
כאשר אתם פונים לחברת נדל"ן היא יכולה להציע לכם קרקעות חקלאיות להשקעה במחיר נוח. 93% מהקרקעות כיום מוחזקות על ידי המדינה בעוד שהיתר מוחזקות על ידי משקיעים פרטיים וחברות נדל"ן. בחרו היטב מי ילווה אתכם בתהליך ההשקעה.
חושבים על רכישת קרקעות למטרות השקעה? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים לדעת אודות קרקעות להשקעה. לרבות הסיבות המרכזיות בגינן משקיעים רבים מעדיפים רכישת קרקעות על פני רכישת דירות, הסכנה המרכזית בבחירה לא נכונה של קרקעות להשקעה, פוטנציאל הרווח הגדול, הליך ההשבחה המיוחל וכמובן מספר טיפים שיעזרו לכם להשלים את הליך רכישת קרקעות בהצלחה. משקיעים רבים שבוחרים להשקיע את מיטב כספם ברכישת קרקעות ללא כל היכרות מעמיקה עם התחום בוחרים קרקעות שאינן כדאיות להשקעה, מה שגורם ללא מעט משקיעים למכור את הקרקע במחירי עלות ואף פחות מכך. אז אם אתם רוצים להתחיל להשקיע נכון את כל החיסכונות שלכם וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. רגע לפני שנצלול לכל התוכן המקצועי אודות רכישת קרקעות, חשוה שתכירו את הסיבה בגינה אסור לכם להשאיר את כל כספי החיסכונות שלכם בחשבון העו"ש.
חוסכים בבנק? האינפלציה השנתית גבוה יותר מהריבית שאתם מקבלים – אתם מפסידים כסף מידי שנה!
האינפלציה בישראל עומדת על כ 3% בממוצע בכל שנה. האינפלציה היא הגורם המרכזי לשחיקה של כוח הקנייה, מה שאומר שכל שנה החיסכונות שלכם נשחקים בכ 3%. בטוחים שהדרך היחידה לשמור על החיסכונות שלכם מפני הפסדים היא להשאיר את הכסף בבנק? האמת היא שזאת הדרך הבטוחה ביותר ללא מעט הפסדים. חשוב להדגיש שגם תוכניות החיסכון שהבנקים מציעים לא יעזרו לכם לשמור על החיסכונות שלכם מפני הפסדים. הריביות האפסיות בתוכניות החיסכון נמוכות מאחוז האינפלציה מידי שנה, מה שאומר שגם אם תבחרו בתוכניות חיסכון בנקאיות תפסידו לא מעט כסף בכל שנה. אז מה עושים? הדרך הבלעדית לשמור על ערך הכסף שלכם מפני שחיקה היא השקעות נבונות שיניבו אחוזי תשואה גבוהים מאחוזי האינפלציה השנתיים. אחת הדרכים הטובות ביותר לכך היא רכישת קרקעות חקלאיות להשקעה.
לפני שאתם רוכשים כל קרקע המוצעת למכירה, חשוב שתכירו בהבדלים החשובים שבין קרקעות חקלאיות לבין קרקעות מופשרות.
קרקעות חקלאיות – ללא היתרי בנייה כלל
קרקעות חקלאיות הן קרקעות המיועדות לצורכי חקלאיות בלבד. כלומר, לא ניתן לעשות דבר בקרקע מלבד צורכי חקלאות. חולמים על בניית בית החלומות שלכם? קרקע חקלאית היא לא התשובה עבורכם. לא מעט משקיעים לא מודעים לנקודה מהותית זו ורוכשים קרקעות חקלאיות במטרה לבנות עליהן את בית החלומות שלהם. לכן, לפני שאתם רוכשים את הקרקע המתאימה ביותר עבורכם, חשוב מאוד לוודא שאתם בוחרים נכון קרקע המיועדת לצורכי בנייה (במידה ואתם אכן חולמים לבנות עליה את בית החלומות שלכם).
קרקעות מופשרות – מיועדות לבנייה
בשונה מהקרקעות החקלאיות, קרקעות מופשרות מאפשרות לכם לבנות עליהן את בית החלומות בהתאם להיתרי הבנייה. קרקע מופשרת היא קרקע מוכנה לבנייה. אז אם מטרת הרכישה שלכם היא לבניית בית, קרקעות מושפרות הן התשובה עבורכם. חשוב להדגיש כי גם בתחום הקרקעות המופשרות, לא כל קרקע תתאים לכל בנייה. ישנן קרקעות המיועדות למטרות בניית מגורים, ולעומתן ישנן קרקעות המיועדות לבנייה מסחרית. כמו כן ישנן קרקעות המיועדות לבנייה רוויה, וישנן קרקעות המיועדות לבניית צמודי קרקע. רוצים לבחור נכון את הקרקע המתאימה ביותר לצרכים שלכם? הסתייעו בעורך דין מקצועי בתחום המקרקעין.
הסיבות המרכזיות שגורמות לרבים כיום לבחור להשקיע דווקא בקרקעות חקלאיות
חשוב להדגיש שרוב המשקיעים בוחרים דווקא בקרקעות חקלאיות למטרות השקעה. מדוע? ישנם לא מעט יתרונות לקרקעות חקלאיות על פני קרקעות מופשרות, בחרנו עבורכם את שני היתרונות המרכזיים.
- מחירים נמוכים במיוחד
מחירי קרקעות חקלאיות נמוכים משמעותית ממחירי קרקעות מופשרות. הסיבה לכך ברורה – קרקע חקלאית מיועדת לצורכי חקלאות בלבד ולא ניתן לבנות עליה דבר. אז מדוע בכל זאת מרבית המשקיעים בוחרים קרקעות חקלאיות? מהסיבה הפשוטה שעלות הקרקעות החקלאיות נמוכה בעשרות אחוזים. משקיעים רבים עם הון עצמי נמוך בוחרים להשקיע בקרקעות חקלאיות. קרקעות אלה נמכרות במחירים נמוכים במיוחד, החל מכמה עשרות אלפי שקלים בלבד. אפשרות זו פותחת בפני לא מעט משקיעים קטנים את האפשרות להשקיע את כל החסכונות שלהם באפיק השקעה גדול ומבוסס גם ללא הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים.
- פוטנציאל רווח של מאות אחוזים
סיבה נוספת בגינה מרבית המשקיעים מוותרים על הקרקעות המופשרות לטובת הקרקעות החקלאיות היא פוטנציאל הרווח הגדול. רכישת קרקעות חקלאיות במחירים נמוכים מגלמת אפשרויות רווח גדולות הרבה יותר בהשוואה לחלופה. קרקע חקלאית יכולה להסב למשקיעים בה עשרות ואף מאות אחוזי תשואה על כספי ההשקעה. איך קרקע חקלאית שלא ניתן לעשות בה דבר מלבד צורכי חקלאות תשביח את עצמה כל כך? בעזרת הליך ההפשרה. הליך ההפשרה הוא הליך במסגרתו הקרקע משנה את ייעודה. הקרקע הופכת מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת שניתן לבנות עליה בהתאם להיתרי הבנייה השונים. לאחר הליך ההפשרה, עלות הקרקע מזנקת במאות אחוזים ומבטיחה למשקיע רווחים גדולים במיוחד.
הכירו את הסיכון המרכזי בהשקעה בקרקע חקלאית
אז למה לא כולם בוחרים רכישת קרקעות חקלאיות? חשוב שתכירו גם את הסיכון המרכזי בהשקעה בקרקע חקלאית. הסיכון המרכזי הוא בחירת קרקע חקלאית שלא עוברת את הליך ההפשרה המיוחל במשך שנים ארוכות. לא כל קרקע יכולה לעבור את הליך ההפשרה, מה שיכול לגרום למשקיע לחכות שנים ארוכות להליך המיוחל. כמו כן, אף אדם לא יכול להבטיח למשקיע הפשרה של הקרקע. ישנן קרקעות שעומדות במצבן החקלאי במשך עשרות שנים, וישנן כאלה שאף לא מופשרות כלל. לכן, לפני שאתם ממהרים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, חשוב להביא זאת בחשבון.
הנה לכם מספר דגשים חשובים שאתם חייבים להכיר טרם בחירת קרקעות חקלאיות להשקעה
רוצים בכל זאת לרכוש קרקע חקלאית למטרות השקעה? חשוב שתדעו לבחור נכון את הקרקע הטובה ביותר. אנשי מקצוע רבים מכירים את כל השיטות לזהות את הקרקעות הכדאיות ביותר להשקעה. ריכזנו עבורכם מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לבחור נכון.
- מיקום הקרקע
מיקום הקרקע משפיע רבות על סיכויי ההצלחה שלה בהליך ההפשרה. רשויות מקומיות לא אוהבות להפשיר קרקעות שאינן סמוכות לקרקעות מופשרות. הפשרה נקודתית יוצרת מעין מובלעות הפוגעות בנוחות ובנראות של חלקי העיר. מעבר לכך, ישנן קרקעות הממוקמות לצידי אתרים שעתידים לפגוע בהליך ההפשרה, לרבות בתי קברות, פארקים ציבוריים, נתיבי תחבורה עתידיים או בסיסים צבאיים. לכן, חשוב לבדוק היטב את מיקום הקרקע טרם הבחירה.
- מחיר הקרקע
מחיר הקרקע אף הוא מעיד רבות על סיכויי ההפשרה של הקרקע בשנים הקרובות. ככל שמחיר הקרקע נמוך יותר, כך היא כנראה רחוקה יותר מתום שלבי ההפשרה. מצאתם קרקע חקלאית שנמכרת במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק? חשוב לבדוק היטב את מצבה. יתכן שבעלי הקרקע יודעים שהיא לא צפויה לעבור את הליך ההפשרה המיוחל בשנים הקרובות ולכן הם בוחרים למכור אותה במחירים נמוכים.
- תוכנית המתאר של הקרקע
תוכנית המתאר היא מעין תעודת זהות של הקרקע. לפני שאתם בוחרים את הקרקע שלכם, חשוב מאוד לבדוק את תוכנית המתאר. בחינה מעמיקה תאפשר לכם לגלות האם הקרקע מיועדת להפשרה או שמא היא צפויה להישאר במצבה החקלאי לעוד שנים ארוכות.
