פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים בניינים ישנים ובונים בניינים חדשים ומשופרים במקומם. במהלך תקופת הבנייה, הדיירים של בניינים אלה צריכים לגור בשכירות, שכן הבתים שלהם נבנים מחדש. עם זאת, התשלום על השכירות מתבצע על ידי היזם שאחראי על הפרויקט והדיירים זוכים למימון מלא של כל העלויות הכרוכות בפינויים מהדירה. על כך במאמר הבא.
פינוי בינוי שכירות- קצת על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים בניינים ישנים על ידי הריסתם ובונים במקומם בניינים חדשים ומשופרים. הפרויקט בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
פינוי בינוי שכירות – אישור הדיירים
אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל.
המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי.למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.
פינוי בינוי שכירות- הדיירים זוכים למימון שכר הדירה
במהלך הפרויקט, הבניינים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. כלומר, לאחר קבלת כל האישורים על דיירי הבניין להתפנות ובמהלך תקופה הבניה, הם לא יכולים להתגורר בבתים שלהם. לכן, כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חלופית מבלי לשלם על כך. הדיירים בבניינים העוברים פינוי בינוי זכאים לכיסוי של כל העלויות הכרוכות בפינוי שלהם מהבניין. בין העלויות האלה כך גם התשלום לשכירות הדירה אותו נדרשים לשלם בזמן שהם ממתינים לסוף הבנייה של הבניין החדש.פינוי בינוי שכירות- זכויות נוספות של הדיירים
מלבד קבלת המימון לשכירות במהלך תקופת הבנייה, לדיירים בבניינים המיועדים לעבור פינוי בינוי יש זכויות נוספות-
- הזכות לסרב לפרויקט
פרויקט פינוי בינוי, הדיירים לא מחויבים להסכים לכך. כפי שציינו קודם, בעבר, על מנת לקבל אישור לפרויקט, אחוזי ההסכמה הנדרשים בקרב הדיירים בבניינים היו 100%. מאחר והיה כמעט בלתי אפשרי להשיג 100 אחוזי הסכמה, המדינה החליטה להוריד את אחוז ההסכמה ל-80%. כמו כן, המדינה חוקקה את חוק פינוי בינוי הקובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי. האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.
לשם כך, היה צורך לקבוע מה נחשב לסירוב סביר וכל מה שלא נכלל בקטגוריה הזו יהיה סירוב בלתי סביר. סירוב סביר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים-
- בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
- נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.
לדוגמא, במידה ומדובר באדם בעל מגבלה כלשהי שהוצעה לו דירה שלא מתאימה למגבלתו, במידה ויציעו לו דירה אחרת התואמת למגבלתו והוא ימשיך לסרב, הסירוב שלו כבר ייחשב ללא סביר ויש מצב שהוא יחויב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים.
- הזכות לקבל דירה חדשה משודרגת
פינוי בינוי שכירות- מה מרוויחים היזם והעירייה?
בפרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים. את הרווח של הדיירים הבנו עד עתה, אך מה היזם והעירייה מרוויחים?- היזם- היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
- העירייה- גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.
קידום תוכנית מדינית להתחדשות עירונית – הבניינים הישנים לא ישארו לעוד שנים ארוכות
בעשור האחרון מדינת ישראל מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. הפרויקטים הללו נועדו בכדי להבטיח את יציבותם של מבנים ישנים שבנייתם הושלמה לפני מספר עשורים. כיום יש לא מעט מבנים ישנים שאינם עומדים בכל תקני הבטיחות הקיימים כיום. המבנים הללו נמצאים בסכנה ישירה לקריסה בעת רעידות אדמה, ולכן המדינה החליטה לעשות צעד ולקדם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. חשוב להדגיש ולומר כי הפרויקטים שונים זה מזה ובשורות הבאות תכירו את כל ההבדלים המשמעותיים ביותר.לא כל בניין ישן יעבור התחדשות עירונית – אילו כן? המשיכו לשורות הבאות
רוצים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בבניין המגורי שלכם ללא הפרעה באפשרות השכרת הנכס? חשוב לדעת כי הפרויקטים הללו אינם מיושמים על כל בניין. כפי שציינו מעלה, המטרה המרכזית של הפרויקטים הללו היא להבטיח את יציבותם של מבנים ישנים, ולא לחדש שכונות. לכן, המדינה החליטה ליישם את התוכניות הללו על בניינים ישנים במיוחד שאינם עומדים בתקני הבטיחות הקיימים כיום. אחד התקנים החשובים ביותר להיתכנות הפרויקטים הוא תקן 413.
תקן מפתח בפרויקטים להתחדשות עירונית – תקן 413 להתמודדות מיטבית עם רעידות אדמה
תקן 413 הוא תקן שהתחיל להשתלב בבנייה בישראל בשנת 1975. בשנת 1980 הוא הפך מחייב ומאז ועד היום כל חברת בנייה מחוייבת להתייחס לתקן במהלך בנייתה. תקן זה נועד להבטיח יציבות מיטבית בעת רעידות אדמה. לצערינו, ישנם אנשי מקצוע רבים שמעריכים כי מדינת ישראל תחווה רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות, מה שהביא את המדינה להחליט על מבצע להתחדשות עירונית. בניין המגורים שלכם נבנה לפני שנת 1980? כנראה שתוכלו לקדם פרויקטים שונים של התחדשות עירונית ברחבי מתחם המגורים שלכם.אין כל סיבה לפגיעה בהצלחתכם להשכיר את הדירה – איך עושים את זה נכון?
לא רוצים לפגוע ביכולת שלכם להשכיר את הדירה? בניגוד למקובל לחשוב, אין כל סיבה לפגיעה ביכולת שלכם להשכיר דירה בבניין שצפוי לעבור התחדשות עירונית. בעזרת סעיף ייעודי של פינוי בינוי שכירות, תוכלו להבטיח את כל זכויותיהם של השוכרים שלכם. בשורות הבאות עמיק בחוזה השכירות המדוייק לפינוי בינוי שכירות. אך כעת, חשוב להדגיש כי לא כל הפרויקטים כוללים פינוי הנכס במהלך שלבי העבודה. בשורות הבאות נכיר את הפרויקטים השונים, לרבות פרויקט המאפשר לדיירי הבניין להמשיך להתגורר בדירותיהם לאורך כל שלבי הבנייה.הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית:
פרויקט תמ"א 38 פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט הכולל חיזוק מבנה קיים ללא הריסתו. במסגרת פרויקט זה מחזקים מספר בניינים על ידי עבודות בנייה שונות. חשוב להדגיש כי אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים בודקים בקפידה את הבניין במטרה לאתר את הנקודות החלשות שחייבות חיזוק. עבודות החיזוק נעשות תוך פיקוח מקצועי במטרה להבטיח כי הן אכן יחזקו את הבניין הקיים. לאחר תום כל שלבי הבנייה הבניין יעמוד בכל תקני הבטיחות הקיימים כיום במטרה להבטיח יציבות מיטבית עבור כל דייריו. במהלך כל שלבי הבנייה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם. פרויקט זה מבטיח שינוי משמעותי עבור כלל דיירי הבניין. הם יהנו מחדר נוסף בחלל דירתם – חדר ממ"ד. כמו כן הם יהנו מתוספת של מרפסת שמש, שיפוץ חיצוני של הבניין, שיפוץ פנימי של הבניין, הוספה של מעלית ועוד. כלל השינויים הללו מבטיחים השבחה משמעותית בערך הדירה. פרויקט תמ"א 38/2
פרויקט תמ"א 38/2 שונה מהפרויקט המקורי שהובא מעלה. במסגרתו הורסים בניין מגורים בודד במטרה לבנות בניין מגורים חדש. חשוב להדגיש ולומר כי הבניין החדש נבנה תוך הקפדה על כל תקני הבטיחות המחמירים ביותר שקיימים כיום. כמו כן חשוב לדעת כי דיירי הבניין נדרשים לפנות את דירות המגורים שלהם לטובת הריסה ובנייה מחדש. פרויקט זה נחשב לרווחי יותר עבור דיירי הבניין.
התמורה המקובלת בפרויקט זה גבוהה מהתמורה בפרויקט שהובא מעלה. במסגרת פרויקט זה דיירי הבניין יהנו מדירות חדשות לגמרי. כמו כן הם יהנו מדירות גדולות יותר בכ 25 מטרים רבועיים. ההגדלה תכלול חדר נוסף, חדר ממ"ד, מרפסת שמש ועוד. כמו כן הדיירים יהנו מחניה צמודה, לובי מפואר ומעלית. השינויים הללו מבטיחים השבחה גדולה יותר בהשוואה לפרויקט לעיל.
פרויקט פינוי בינוי
פרויקט הדגל של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית הוא פרויקט פינוי בינוי. במסגרת פרויקט זה הורסים מתחם גדול הכולל מספר בניינים. המטרה המרכזית של פרויקט זה היא להרוס מבנים ישנים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות. במסגרת הפרויקט מוסיפים עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות, מה שמחייב הליך הכנה ארוך במיוחד. חשוב להדגיש כי פרויקט זה נחשב לפרויקט הדגל של התוכנית להתחדשות עירונית והוא מבטיח את התמורה הגבוהה ביותר עבור כל דיירי הבניין.
התמורה המקובלת במסגרת פרויקט פינוי בינוי היא דירה חדשה וגדולה יותר מהדירה המקורית. הגדלת הדירה תכלול הוספה של חדר ממ"ד, הוספה של מרפסת שמש ועוד. כמו כן בעלי הדירות בבניינים המקוריים יהנו מעלייה בגובה הקומה וכן מעוד שלל הטבות. מגדלי מגורים רבי קומות חדשים כוללים לובי מפואר, מספר מעליות, חניה תת קרקעית ועוד. כלל השינויים הללו יבטיחו לכם השבחה משמעותית לעך הדירה.
