פרויקט פינוי בינוי בא לענות על צרכי האזרחים והמדינה ולהגדיל את היצע הדירות בערים. עם זאת, הפרויקט לא אחת ולא פעמיים נתקל בבעיות שונות שמונעות ממנו לצאת לפועל. אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט פינוי בינוי היא לקבל את אישורים של הדיירים. בעוד שדיירים מסוימים מסכימים במהירות לפרויקט, אחרים מסרבים, לעתים מסיבות מוצדקות ולעתים כלל לא. בעקבות כך נקבע פסק דין שקובע כי במידה וסירוב הדיירים הוא בלתי סביר הם ייאלצו לשלם פיצויים לדיירים האחרים. על פרויקט פינוי בינוי ועל פסק הדין נרחיב במאמר הבא.
פינוי בינוי פסק דין – קצת על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על
הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים. - חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.פינוי בינוי פסק דין- מדוע כדאי?
השאלה הטובה יותר היא מדוע לא? למעשה, במהלך פרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים בפרויקט מרוויחים. הגורמים המעורבים הם כמובן- בעלי הדירות, היזם האחראי על הפרויקט ומממן אותו והעירייה בה מתבצע הפרויקט.
בעלי הדירות- בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול
יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.
היזם- היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
העירייה- גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.פינוי בינוי פיצוי לדיירים- אישור הדיירים
אם כל הגורמים מרוויחים מהפרויקט, מדוע עדיין קשה להשיג את אישור הדיירים? לצערנו אין לכך תשובה חד משמעית, יש מגוון סיבות
בגינן דיירים מסרבים לפרויקט כמו- דייר בעל מוגבלות שחושש מהמעבר לדירה אחרת שלא בהכרח מותאמת לצרכים שלו, חוסר נוחות במגורים בדירה שלא שלך, משך הפרויקט ארוך מדי ועוד.
המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי.
למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות.פינוי בינוי פיצוי לדיירים- חוק פינוי בינוי
בעקבות דיירים סרבנים רבים היה צורך להתמודד עם המצב. המדינה שמבחינתה רצתה שהפרויקט יוצא לפועל באופן מירבי, ניסתה לחשוב על דרכים לדרבן דיירים להסכים לפרויקט. כפי שציינו קודם, הדבר הראשון שהמדינה עשתה היה להוריד את אחוזי ההסכמה
לפרוייקט מ-100% ל-80%. עם זאת, עדיין היה קשה בבניינים רבים להשיג 80 אחוזי הסכמה לכן היה צורך בפתרון נוסף.
אחד הפתרונות היה חוק פינוי בינוי. חוק זה חוקק בשנת 2006 על מנת להתמודד עם הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות-
- האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי.
- האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
- נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.
מדריך פינוי בינוי- האם צריך לשלם מס שבח?
במהלך פרויקט פינוי בינוי אין פטור ממס שבח. כיוון שהדיירים למעשה "מוכרים" ליזם את זכויות הבנייה על השטח שלהם ובתמורה לכך מקבלים דירות חדשות ומשופרות. כלומר, על המוכרים, בעלי הדירות, לשלם מס שבח ואילו על הרוכש, היזם לשלם מס רכישה. עם זאת, המדינה רצתה לעודד את הפרויקט ולא רצתה שהדיירים יפחדו לאשר את הפרויקט בגלל התשלום הנרחב של מס השבח, שלא תמיד יש להם איך לשלם אותו. לכן, על מנת לעודד את הפרויקט פינוי בינוי, הוחלט לבצע תיקון בחוק לפיו יש פטור ממס שבח באחד מהתנאים המפורטים-- במידה ששטח הדירה החדשה של בעל הדירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת ביותר מ-25 מ"ר.
- במידה ששווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
