רבים שואלים אותנו, רגע לפני המהלך הגדול שהם יעשו וישנה את חייהם מקצה אל הקצה: פינוי בינוי מה מקבלים ואיך מתנהלים בכל הדבר הגדול והמורכב הזה? בראש ובראשונה, המומחים שלנו מבקשים להרגיע את השואלים. זה בסדר, ממש בסדר, לשאול שאולות וגם להיות קצת לחוצים. מעטים הפעמים בחיים שאתם הולכים להיות חלק ממשהו כל כך גדול ושישפיע על העתיד. ובדברים כאלו גדולים צריכים לשאול את השאלות הנכונות, לחשוש אבל לא להתאבן ובעיקר לצאת לדרך אם מישהו שאתם בוטחים בו וביכולותיו.
פינוי בינוי הוא תהליך ייחודי, ארוך טווח ומורכב מאוד. בסופו, ייהנו הדיירים מבית חדש, מודרני, בטוח ומרווח הרבה יותר משהיו בו לפני, כאשר סביבתם במוכרת לא השתנתה. כאילו מישהו הצמיח מן החולות את כל הטוב הזה במקום הבניינים המוזנחים שהיו שם בעבר. החלום הזה, שממש יכול להפוך למציאות ולשפר את חיי הדיירים בלי שהם יצטרכו להוציא כסף, הופך את כל פינוי בינוי לטרנד הכי חם בעולם הנדל"ן הישראלי. אבל לצד החלום צריך להיות גם פיכחון. התהליך לא מתאים לכולם, מצריך מעקב וסבלנות, ידיעה מדויקת על כל נושא פינוי בינוי מה מקבלים ובעיקר יכולת לבחור היטב את השותפים. אלו שיתמודדו בהצלחה- ירוויחו רבות. הנה מדריך קצר מאת המומחים שלנו, שאולי יעשה לכם סדר התחלתי בנושא חשוב זה.פנוי בינוי רקע היסטורי
המחשבה על המהלך בו נהרס ביתו הישן של הדייר ובמקומו נבנה מאפס בניין חדש וטוב יותר, החל עוד בשנת 1965 עם חוק פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא למעשה תוכנית כוללת ומקיפה, אשר בניגוד לתוכניות התחדשות עירונית אחרות, כמו תמ"א 38, אינו מתמקד בבניין בודד אלא פועל כנגד מתחמים, קבוצות או אפילו שכונות שלמות של בניינים. אלו בניינים ישנים מאוד, לרוב מוזנחים, אשר עצם ההתגוררות בהם מסכנת את התושבים או לא מעניקה להם את הדברים הבסיסיים שדייר ממוצע צריך כיום בעולם המודרני.
פינוי בינוי מה מקבלים הדיירים? ובכן, במסגרת הפינוי בינוי, המדינה מעניקה הקלות והטבות רבות הן בתחומי החוק, הרישוי והרגולציה והן בתחומי המיסוי, כדי לאפשר ליזמים שונים להרוס בתים ישנים בהם מתגוררים הדיירים ולבנות תחתיהם בתים חדשים יותר. הדיירים עצמם, מקבלים בלי להשקיע כלל, דירה חדשה וגדולה יותר על אותו השטח בו עמד הבניין, כאשר לצד דירה חדשה ומרווחת יותר, גם הבניין עצמו הופך למודרני הרבה יותר, מוספים בו אלמנטים חיוניים כמו ממ"ד, מעליות, חניות ועוד וכן אזורים ציבוריים כמו לובי וגינה מטופחים גם הם. בתוך כך, גם ערך הדירה החדשה עולה עשרות מונים על הדירה הישנה.3 מטרות עיקריות
כדי להבין את התשובה בנוגע אל פינוי בינוי מה מקבלים, חשוב להבין את המטרות של המהלך כולו ויש 3 כאלו. לרוב, 3 מטרות שונות הן מתכון לכישלון בכל פרויקט אלא שבפינוי בינוי, 3 המטרות השונות, של גופים שונים בעלי אינטרסים שונים, מאפשרים לגופים שונים כל כך אלו, להתאגד ולהביא את הפרויקט לסיומו המוצלח.המטרה הראשונה קשורה למושג התחדשות עירונית והיא עוסקת בחידוש פניה של העיר על ידי הקמת פרוייקטי דיור במקומם של
השיכונים הוותיקים המטים ליפול. שיכונים ישנים אלו, שנבנו בחיפזון, מציגים לא רק קו אדריכלי לא נכון בו מתים נמוכים תופסים שטח עצום אלא גם אינם מתאימים לרוח התקופה, אינם מתאימים לחיים מרווחים לדיירים שבהם, חלקם קשישים ובעיקר גוררים איתם הזנחה ומסייעים להיחלשות האוכלוסייה שלהם. פינוי בינוי יכול לסייע להפוך את כל זה.
יתרה מכך, הם אינם ערוכים לתת מענה ל-2 סכנות תמידיות. רעידות אדמה, שבעת התרחשות שלהם, המצאות בתוך בית שכזה- פרושה אירוע קטלני וכן מתקפת טילים. לא רק הבתים עצמם פריכים ויהרסו לחלוטין מפגיעת טיל בבית או בסביבתו אלא שאפילו אין בדירות האלו ממ"ד – פריט חובה על פי כל דרישות הבטחו המקובלות. גם פרויקט תמ"א 38 יכול לתת פתרון לבעיות אלו, לפחות באופן חלקי, אך היתרון של פינוי בינוי על פני תמ"א 38 נעוץ בכך שהוא פתרון יסודי ועמור יותק ולא פחות חשוב – מקיף יותר. הפתרון הבטיחותי הזה ניתן לכמות גולה יותר של מבנים בעת ובעונה אחת.
המטרה השלישית קשורה כבר לרמה המקרו-כלכלית. מן הידוע מצבו של שוק הדיור הישראלי. מיעוט ביקוש מול היצע מצומצם והתחלות בניה נדירות שגורם לעליית מחיר מטורפת. העובדה שהמחירים כל כך גבוהים מביאה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן ובעצם מחריפה את הבעיה. כיום להתחדש בבית חדש תחת ביתך הישן – על כל הפרשי המחיר שתאלץ לשלם, זוהי כמעט משימה בלתי אפשרית. מטרת פינוי בינוי לפיכך היא להגדיל את כמות הדירות על אותו תא שטח. ניצולת טובה יותר של המקום הספציפי, על ידי בנית בתים גבוהים יותר(בניה רוויה לגובה), שיוסיפו עוד דירות. וכל זאת בלי להמשיך להיתקע בענייני קרקעות ורגולציה מכבידה. ככל שיהיו יותר דירות- ההיצע יהיה גדול יותר ומחירי הדירות יתחילו לרדת מעט.פינוי בינוי מה מקבלים השותפים?
למעשה, יש שלושה גורמים המעורבים בתוכנית פינוי בינוי, כאשר לכל אחד אינטרס משלו ורווח אחר שהוא רוצה להשיג. הזכרנו את המטרות השונות שמביאות לכדי פתיחת הפרויקט ורובן נוגעות לממשלה והרשויות שהן הזרועות שלה. הרשויות הן גם אלו שצריכות להעניק את כל האישורים, לאשרר את התוכניות, להעניק את ההקלות במס וכד'. אז הרשויות מאוד רוצות להיטיב את מצב העיר ומצב הדיירים ולגרום להתחדשות עירונית. אך אין להם כסף לעשות את זה. ישנן הרבה הוצאות ופרויקטים לאומיים אחרים. ודאי כאשר מדובר על מתחמים גדולים ואפילו שכונות. לכן הם נעזרים בשוק הפרטי.
מן השוק הפרטי מופיע היזם. היזם הוא לרוב חברה מסחרית האחראית על הפרויקט מתחילתו ועד סופו והוא זה מהניע אותו. היזם הוא גם זה שמשקיע את הכסף הגדול. החל מהשלב בו אין כלום והוא זה מציג את התוכניות ועורך את הסקרים להתכנות המהלך, עבור בריצה מול כלל הגורמים, רשויות, ועדות ונציגיות הדירים כאחד וכלה בהרס ופינו הבניינים הישנים והבניה מחדש. מדובר בסכומים אדירים שהיזם צריך להוציא על חשבונו. יחד עם זאת בכל הנוגע לשאלה פינוי בינוי מה מקבלים, הרי שהיזם מקבל בסוף התהליך דירות נוספות. כזכור, הבניין החדש יתנשא לגובה רב יותר, מה שאומר שיתווספו אליו דירות. לרוב ביחס של 2 דירות לאחת שפונתה. הדיירים עצמם חוזרים לדירות שלהם אבל אלו שנוספו, הולכות ליזם והוא יכול למכור אותם בשוק החופשי – לכל המרבה במחיר ולשלשל את הכסף בעדן לכיסו.
ישנם גם הדיירים עצמם. כאן הרווח הוא פשוט. תמורת פינוי מהבית למספר שנים ורשות ליזם לבצע את המהלך, מקבל הדייר בסופו דירה חדשה לגמרי. דירה זו לא רק שבטוחה ומרווחת יותר אלא גם חדישה עם תוספות כמו חניה, ממ"ד, מעלית וכד', שמשפרים את אורח החיים בדירה. גם הבניין משודרג תוך כדי ונוספים לו שטחים ציבוריים. לרוב, כאשר הבניין משופץ, גם הסיבבה הקרובה שלו עוברת מהפך. מבני ציבור סמוכים, שטחים ציבוריים, גינות ירק ודרכי גישה ותחבורה משתדרגים גם הם. שדרוג זה הוא רווח גם של הרשות העירונית אבל גם של הדיירים שכן שיפור המגורים והסביבה מהווים גם את המנוע של עליית מחי וערך הדירה- דבר שבכימות כספי שווה המון.
באופן כללי ונכון עוד יותר לפרויקט מורכב שכזה, כדי שהוא יצליח על כל אחד מהצדדים לדעת בדיוק בנוגע לתהליך פינוי בינוי מה מקבלים ומה יוצא לו מזה.
תחילתו של פינוי בינוי
עוד טרם ניגע בנושא פינוי בינוי מה מבלים הדיירים והיזם בפועל, חשוב להבין איך התהליך עצמו נוצר. למעשה, הוא יכול לנבוע מ-3 אפיקים. אבל ברא ובראשונה הוא חייב שיכללו בו כמה אלמנטים בסיסיים על מנת שיהיה אפשרי ורווחי 0שזה אותו הדבר). ישנו אפיק המיסוי, אפיק לפיו יש מספר פטורים והקלות ממס (מס שבח, מס רכישה), שבמידה והם מתקיימים, הפרויקט יכול להיות מיושם עם רווח לשותפים. כזה הוא גם הציר של הרישוי, לפיו יש זכויות בניה פוטנציאליות במקום ויש להן היתרי בניה או שתוכנית התב"ע אכן תשתנה לצורך הפרויקט. ולבסוף צריך גם את הסכמת הדיירים למהלך. שאלמלא הסכמתם, כל הפרויקט לא יצא לדרך.
האפיק שיבחר יגדיר את התנעת המהלך. האם הוא יבוא מצד הרשויות שרוצות ולשנות חלק מסוים בעיר ולכן מסמנות אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי או שמא התנעת המהלך תגיע מצד יזם שרואה רווח פוטנציאלי מסוים על הנייר ורוצה לממש אותו בשטח. ואולי זה יהיה מהלך יזום של הדיירים הרוצים להתארגן כדי לשפר את אורח החיים שלהם והם יפנו ויתחילו לחפש יזמים לביצוע.
שלבי פינוי בינוי
בשלב הראשון, צוותי התחדשות עירונית ביחד עם הוועדה המחוזית והמקומית בוחנים את הפרויקט העתידי ומחליטים האם להעניק לו אישור או לא. זהו אישור עקרוני, המקנה בדרך כלל אישור התחלתי בלבד. אין צורך בשלב זה לרדת לרזולוציות יותר עמוקות או לנסות ולהשיג חתימות של דיירים. אם זאת, בשלב זה כבר נחשפת התוכנית הגדולה (והמקדמית) כמו למשל נפח הבניה המוצע, יחידות הדיור שיתווספו וכד'. רק במידה והאישור הראשוני ניתן, יוזם המהלך יצא לחלק של תכנון הפרויקט והכנת תוכניות הבניה, ברמת הסקיצות הראשונות. גם אלו מוגשות לאישור הועדות השונות. בינתיים, היזם עורך סקר ראשוני אצל הדיירים האם הם יסכימו להתפנות. הוא לא יתחיל במהלך ויוציא כסף רב, אם בסוף לא יזכה לאמון הדיירים. זוהי גם הסיבה מדוע הוא בשלב זה גם מציג תוכנית כלכלית מבוססת. המטרה היא כזכור, שגם היזם ירוויח. אם אין היתכנות כלכלית אמיתית לפרויקט, בסופו של דבר ההוצאות יהיו גדולות מידי לעומת הרווח – דבר שיגרום לקריסת היזם, במהלך חיי הפרויקט. מקרה שכזה הוא אסון גדול שכן הפרויקט יפסק באמצע, הדיירים יהיו מחוץ לבתיהם המקוריים ובלי תחזית לאופן של מתי ואיך יחזרו לבתיהם, אם בכלל. אחרי אישורים נוספים של ועדות נוספות ומהנדס העיר ואחרי קבלת רשות לפטור והקלות ממיסים, נפתח גם תיק התב"ע ומשונה גם התוקף של זכויות הבניה בשטח עצמו. בשלב זה כבר תוכניות הבניה מגובשות ומפורטות ברמה גבוהה הרבה יותר וכוללות גם את תוספות הבניה כמו ממ"דים וחניות. בשלב זה מגיע הרגע הקריטי, הצגת ההסכם ובו חתימות של לפחות 80 אחוז מן הדיירים בבתים שעתידים להתפנות.80 אחוז מספר הקסם
כדי לצאת לדרך, צריך כאמור 80 אחוז של דיירים המסכימים למהלך וחותמים על החוזה. כדי שיעשו זאת, עליהם להבין היטב את מנגנון פינוי בינוי מה מקבלים ולהבין שבתמורה לפינויים מן הדירה, הם יקבלו ביום מן הימים דירה טובה ומרווחת יותר ושוות ערך רב יותר. לא כל הדיירים חייבים להסכים להצעה של היזם או להיכנס עימו למו"מ. בחלק מן המקרים, דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט ולהתפנות לבניינים אחרים מטעם היזם, יכולים לבקש פיצוי בתמורה לפתרון אחר שישיגו בעצמם. ככלל, כדאי מאוד שהדיירים יתארגנו לנציגות אחת שתדבר בשמם בשפה אחת ותרכז את האינטרסים של כולם אל מול היזם והרשויות. כך הם יוכלו להגיע להישגים טובים יותר במשא ומתן. בכל פרויקט של פינוי ובינוי, מוצלח ככל שיהיה, מיד יהיו דיירים סרבניים. אלו דיירים שמסרבים לחתום על ההסכם. לעיתים, הסירוב הוא סביר. קשישים שלא יכולים להסתגל לשינויים או כאלו שמשוכנעים באמת ובתמים, שמבחינה כלכלית לא תהיה להם הטבה מהמלך. ברוב המקרים, הסירוב אינו מגיע ממקומות טהורים אלא מניסיון של דיירים שמשוכנעים על ידי אינטרסים זרים, לנסות ולהיטיב את מצבם בדרך לא כשרה של הפעלת לחץ על היזם ועל חבריהם. הם מנצלים את העובדה שכל הפרויקט תלוי בהם כדי לבצע סחיטה בפועל. המחוקק מבדיל בין עילת סירוב סבירה לעילה שאינה כזו. במקרה של דייר סרבן, העושה זאת מטעמים לא כשרים, הרי ששאר הדיירים יכולים לתבוע אותו בבית המשפט על הנזק שהוא גורם להם. בנוסף, אחוז ההסכמה של כלל הדיירים כדי להתחיל בפרויקט יורד כל העת. אם בתחילה הוא עמד על 100% – מצב כמעט בלתי אפשרי אף פעם, הרי שכעת הוא עומד על 80% וכרגע ישנה הצעת חוק שנידונה, להורדת האחוז הרצוי ל-67 בלבד.השלבים בפועל
אז אם רוצים להבין מה השלבים המדויקים וכן פינוי בינוי מה מקבלים, ננסה לסכם בקצרה. השלב הראשון הוא כאמור התכנון והמשא ומתן עם הדיירים. הצעה מוגשת ומוצגת לנציגות הדיירים. מומלץ שהאחרונים ייעזרו בעורכי דין, שמאים, מהנדס ובעלי מקצוע אחרים, שיוכלו לבחון בצורה מקצועית את ההצעות המגיעות אליהם מהשותפים האחרים. בשלב זה הם גם ידונו על המפרט הטכני שמציע היזם והאם הוא עונה על כל הדרישות שלהם. לאחר מכן תערך החתימה על החוזה, לרוב חוזה אחיד עבור כל הדיירים (חשוב לזכור שיכול להיות שמדובר בעשרות עד מאות דירות). במקביל וקצת לאחר מכן, היזם פועל מול הרשויות והועדות השונות בנוגע לתוכניות והאישורים השונים\ רגע לפני תחילת העבודה. תחילת העבודה היא ההרס של הבניינים השונים. בשלב זה על הדיירים להיות מפונים מהבניינים הישנים ולהיות משוכנים בדיור חלופי, כזה שמקובל עליהם וממומן על ידי היזם, לאורך כל התמשכות הבניה. השלב השלישי הוא הבינוי עצמו. למעשה מדובר בבינוי מאפס, כולל יסודות ושלד חדשים לגמרי. כאמור, דגש נרחב ניתן לעיצוב ואדריכלות פנים, הן של הדירות והן של השטחים הציבוריים בבניין ובסביבתו. לאחר השלמת הבניה וקבלת טופס 4 ישנו תהליך של שיוך הדירות החדשות למשתכנים שפונו ואכלוסם מחדש. זהו סיכומו של תהליך ארוך מאוד שיכול לקחת גם כמעט עשור. הוא לא מתאים לכולם אלא רק לבעלי חזון. כאלו שיכולים לזהות את ההזדמנות לשפר את חייהם ולדבוק בהזדמנות זאת למרות התארכות הזמן וקשיים שיכולים לצוץ בדרך. יחד עם זאת, תכנון נכון ובחירה נכונה של היזם והשותפים יכולים להקל במידה ניכרת על הקשיים ובכך לצלוח את הפרויקט בצורה קלה ונוחה יותר. פינוי בינוי הוא מצד אחד פרויקט שמרבית בעלי הדירות בבניינים הישנים מעוניינים בו. מצד שני, הדיירים הם גם אלה שבדרך כלל מפילים אותו. למעשה, אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט היא לקבל את אחוזי ההסכמה הנדרשים מצד הדיירים. לשם כך, חוקק חוק שמטרתו לדרבן את הדיירים להסכים לפרויקט. החוק קובע כי הדיירים הסרבנים צריכים לשלם פיצוי לדיירים שמסכימים לפרויקט בתנאים מסוימים. על נרחיב בהמשך.פינוי בינוי פיצוי לדיירים – קצת על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי
הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.
פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – כיצד זה עובד?
פינוי בינוי הוא פרויקט בו הורסים מבנים קיימים ובונים מבנים חדשים במקומם. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת. היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו. על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי, על היזם ובעלי הדירות ליצור קשר ולהסכים לגבי העסקה. יצירת הקשר בין היזם לבעלי הדירות יכולה להתבצע בשתי צורות-- במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך.
- במידה ובעלי הדירות מעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – מה מרוויחים?
במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים. בעלי הדירות בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.
היזם
היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
העירייה
גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – אישור הדיירים
אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל. המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.פינוי בינוי פיצוי לדיירים – חוק פינוי בינוי
בעקבות דיירים סרבנים רבים היה צורך להתמודד עם המצב. המדינה שמבחינתה רצתה שהפרויקט יוצא לפועל באופן מירבי, ניסתה לחשוב על דרכים לדרבן דיירים להסכים לפרויקט. הדבר הראשון שהמדינה עשתה היה להוריד את אחוז המסכימים לפרויקט מ-100% ל-80%. עם זאת, עדיין היה קשה בבניינים רבים להשיג 80 אחוזי הסכמה לכן היה צורך בפתרון נוסף. אחד הפתרונות היה חוק פינוי בינוי. חוק זה חוקק בשנת 2006 על מנת להתמודד עם הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות-- האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי.
- האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
- נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – קצת על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. לכן, החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.
פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – כיצד זה עובד?
פינוי בינוי הוא פרויקט בו הורסים מבנים קיימים ובונים מבנים חדשים במקומם. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה
(ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת.
היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו.
על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי, על היזם ובעלי הדירות ליצור קשר ולהסכים לגבי העסקה. יצירת הקשר בין היזם לבעלי הדירות יכולה להתבצע בשתי צורות-
- במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך.
- במידה ובעלי הדירות מעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – מה מרוויחים?
במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים. בעלי הדירות בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.
היזם
היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
העירייה
גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.
פינוי בינוי פיצוי לדיירים – אישור הדיירים
אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט אשר גורמת במקרים רבים לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל. המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים על כך שמונעים מהדיירים האחרים רווח כלכלי. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.פינוי בינוי פיצוי לדיירים – חוק פינוי בינוי
בעקבות דיירים סרבנים רבים היה צורך להתמודד עם המצב. המדינה שמבחינתה רצתה שהפרויקט יוצא לפועל באופן מירבי, ניסתה לחשוב על דרכים לדרבן דיירים להסכים לפרויקט. הדבר הראשון שהמדינה עשתה היה להוריד את אחוז המסכימים לפרויקט מ-100% ל-80%. עם זאת, עדיין היה קשה בבניינים רבים להשיג 80 אחוזי הסכמה לכן היה צורך בפתרון נוסף. אחד הפתרונות היה חוק פינוי בינוי. חוק זה חוקק בשנת 2006 על מנת להתמודד עם הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי דייר סרבן שסירובו נחשב ללא סביר עומד בפני שתי אפשרויות-- האפשרות הראשונה העומדת מולו תהיה לפנות את דירתו בצו משפטי.
- האפשרות השנייה העומדת מולו תהיה לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים שהסכימו לעסקה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שהפרויקט לא כדאי כלכלית.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות מגורים לתקופת הבנייה.
- בעל הדירה מסרב בגלל שלא הוצעו לו חלופות הולמות לדירה הקודמת שלו.
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלויות והדירה שהציעו לו לא מתאימה למוגבלות שלו.
- נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו.
הקשיים שבדרך – בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית בוצעו פרויקטים בודדים במשך שנים ארוכות
רגע לפני שנצלול להיכרות עם התמורה המקובלת במרבית הפרויקטים של פינוי בינוי, חשוב להקדים היכרות עם הפרויקטים השונים הנכללים בתוכנית התחדשות עירונית. תוכנית התחדשות עירונית החלה את דרכה לפני שנים רבות. בתחילת דרכה הצליחו להוציא לפועל פרויקטים בודדים במשך שנים ארוכות בשל לא מעט קשיים וחסרונות שהיו כלולי בתכנון המקורי. אחד הקשיים הגדולים ביותר שהיו בעבר הוא אחוז ההסכמה לביצוע הפרויקט. בתחילת הדרך של פינוי בינוי, היו חייבים לקבל את אישום של כלל הדיירים בכדי לקדם את הפרויקט. נתון זה הערים קשיים רבים על פרויקטים רבים ומאז שונה מספר פעמים.השינויים שהפכו את הפרויקטים כדאיים יותר – הן ליזמים והן לדיירים
בשנים האחרונות המדינה מצליחה לקדם פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ בשל העובדה כי הם הפכו אטרקטיביים וכדאיים יותר, הן ליזמים והן לדיירים. רוצים להכיר כמה מהתנאים שחוללו את השינוי? בשורות הבאות נכיר בקצרה את הפרויקטים כולם, ובהמשך נעמיק בעוד מספר פרטים חשובים אודות פרויקט הדגל – פינוי בינוי.המטרה המרכזית – הגנה על מבנים ישנים מפני רעידות אדמה
רגע לפני שנציג את התמורה המקובלת בכל אחד מהפרויקטים הכלולים בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית, חשוב שתכירו את המטרה המרכזית שהובילה לתחילת התוכנית. כיום יש מבנים רבים בכל רחבי הארץ שנבנו לפני כמה עשרות שנים. חלק גדול מהמבנים הללו נבנה ללא הקפדה על תקני הבטיחות הקיימים כיום. אחת הדוגמאות הטובות ביותר לכך הוא תקן 413. תקן זה הוא תקן שנועד להבטיח את השמירה על יציבות המבנים בעת רעידות אדמה. התקן הפך מחייב בשנת 1980 כך שאם הבניין שלכם נבנה קודם לכן, קיים סיכוי גבוה שהוא יוכל לעבור התחדשות עירונית.
הפרויקטים המובילים בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית:
-
פרויקט תמ"א 38/1
-
פרויקט תמ"א 38/2
-
פרויקט פינוי בינוי
הפרויקט הגדול והמשתלם ביותר – אז פינוי בינוי מה מקבלים?
כפי שציינו מעלה, פרויקט פינוי בינוי נחשב לפרויקט הגדול והמשתלם מכולם. רוצים לקדם את הפרויקט במתחם המגורים שלכם? חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לעשות זאת נכון. אנשים רבים בוחרים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במתחם המגורים שלהם ללא היכרות עם כל השלבים שהם ידרשו לעבור.לא אחת דיירי המתחם מופתעים ממשך הזמן לביצוע הפרויקט, מה שעלול לגרום לאכזבה ולפגיעה בהיתכנות הפרויקט. לכן, קיימת חשיבות רבה להכיר את השלבים המרכזיים כבר מתחילתו של התהליך ולהפיג את חוסר הוודאות סביב הפרויקט.שלבים בירוקרטיים לצד שלבי ביצוע רבים – חשוב שתכירו את השלבים ותפיגו את חוסר הוודאות כבר מהשלבים הראשוניים ביותר של הפרויקט
פרויקט פינוי בינוי כולל לא מעט שלבים בירוקרטיים וכן לא מעט שלבים ביצועיים. לפני שניגשים לעבודות הריסת מתחם המגורים שלכם, ישנם שלבים בירוקרטיים רבים שאתם נדרשים לעבור. בשלב הראשון חשוב להגיע למשרד הבינוי והשיכון במטרה שהוא יכיר באזור המגורים שלכם כאזור ייעודי להתחדשות עירונית. חשוב להגיש כי לא ניתן ליישם את הפרויקט בכל מקום ורק לאחר שלב זה יהיה ניתן להתקדם בשלבי הפרויקט.השלבים הבירוקרטיים – התאמת תב"ע וקבלת שלל אישורי תכנון ובנייה
משרד הבינוי והשיכון הכריז על אזור המגורים שלכם כיעודי להתחדשות עירונית? בשלב הבאה אתם נדרשים לבנות תוכנית בניין עיר חדשה. מטרת תוכנית זו היא להתאים את תוואי השכונה לקליטה של עשרות ואף מאות יחידות דיור חדשות. רק לאחר קבלת האישור לתב"ע החדשה בשתי וועדות שונות, ניתן יהיה להתקדם שללבים הבאים. בלשבים הבאים קיים צורך בחתימות של מרבית דיירי הבניין לאישור התקדמותו של הפרויקט. שלב זה אף הוא אינו פשוט במיוחד ולא אחת גורר בעיות ועיכובים רבים.אל תתפשרו על פחות מיזם מנוסה ומחברת בנייה מקצועית!
השלב הבירוקרטי האחרון לפני שלבי הביצוע הוא השלב בו חברת הבנייה שלכם מקבלת את אישור ההריסה המיוחל ומתחילה במלאכת הביצוע. חשוב להדגיש כי כחלק מהשלבים הבירוקרטיים אתם נדרשים לבחור נכון יזם מקצועי וחברת בנייה שתדע להשלים עבורכם את הפרויקט על הצד הטוב ביותר. בחירה נכונה תבטיח לכם עבודה מדוייקת ומקצועית, בעוד שבחירה שאינה נכונה עלולה ליצור בעיות ועיכובים רבים בביצוע הפרויקט.הכירו את שלבי הביצוע
בשלבי הביצוע חברת הבנייה שלכם תהרוס את כל מתחם הבניינים, תפנה את הפסולת ותתחיל במלאכת הבנייה. לאחר השלמת כלל השלבים הללו תוכלו לקבל מפתח לדירתכם החדשה שאינה מזכירה בשום צורה את דירתכם המקורית. רוצים להכיר במדויק את התשובה לשאלה פינוי בינוי מה מקבלים? המשיכו לשורות הבאות.הכירו את התגמול המקובל בפרויקטים הללו
פרויקט פינוי בינוי הוא הפרויקט המתגמל ביותר, הו ליזמים והן לדיירים. דיירי המתחם יהנו משיפורים רבים שיבטיחו להם השבחה משמעותית של עשרות אחוזים בשווי דירתם. אז פינוי בינוי מה מקבלים? בתור התחלה חשוב להבהיר כי הדבר פתוח למשא ומתן מול הקבלן. התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי:- עלייה בקומת הדירה – דיירי המתחם יהנו מדירות גבוהות יותר מדירותיהם המקוריות.
- גודל הדירה – הדירה החדשה תהיה גדולה בכ 25 מטרים רבועיים מהדירה המקורית.
- הוספה של חדר ממ"ד לכל דירה.
- הוספה של מרפסת שמש לכל דירה.
- הוספה של מספר מעליות.
- לובי מפואר.
- חנייה צמודה לכל דירה.
- בפרויקטים רבים: מחסן צמוד לכל דירה.
