מכירת קרקעות צריכה להיות רק אחרי שאנחנו החזרנו את ההשקעה שלנו ועמדנו בצפי הרווח. יש היום מכירת קרקעות שיכולה להיות מצד המדינה או אדם פרטי, יש מכירת קרקעות של כאלו שהשקיעו ועכשיו הקרקע שלהם עלתה במאות אחוזים ממה שהייתה שווה. שוק הנדל"ן הוא אחד השווקים הבטוחים יותר שקיימים בכל תחומי ההשקעות, אבל עדיין גם כאן צריך לקחת בחשבון פרמטרים רבים. יש חשיבות רבה למיקום, למחיר, לסוג הקרקע והאם באמת אפשרי לבנות שם בעתיד. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על מכירת קרקעות מצד הקונה ומצד המוכר.
מכירת קרקעות – מתי נכון לקנות?
יש שני מקרים שאנחנו רוצים לקנות בו קרקע, המקרה הראשון הוא בכובע של המשקיעים, המקרה השני הוא לצורך מגורים. גם כאשר אנחנו רוכשים דירה לצורך מגורים, עדיין אנחנו רוצים לדאוג לכך שהערך שלה יעלה בעתיד. סביר להניח שכמעט כל אזור היום בעתיד יעלה את הערך שלו, אבל לעיתים אנחנו רואים אזורים אשר כבר הגיעו לשיא שלהם ולכן, הסיכון הוא גבוה יותר, ייתכן שגם הערך יירד.
הבחירה לרכוש דירה לכל צורך צריך להיות בהבנה מלאה שמדובר על השקעה לטווח ארוך. ערך הקרקע לא תעלה בזמן הקרוב באופן משמעותי, במיוחד אם מדובר על קרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה. הדרך הנכונה ביותר למצוא קרקע מתאימה להשקעה היא בהתאם למחיר ההתחלתי שיש לכם. אתם לא צריכים להחזיק בהון עצמי גבוה בכדי להשקיע, למעשה יש לנו היום מכירת קרקעות במחירים נמוכים יחסית אשר הערך הפוטנציאלי העתידי שלהם גבוה. סכום התחלתי של כמה עשרות אלפי שקלים יכולים להניב לכם בעתיד הרחוק תשואה של מאות אחוזים.
מתי נכון למכור קרקע?
מכירת קרקעות מצד המוכר אינה פשוטה, יש תחרות גדולה והיא למעשה מול המדינה. המדינה מחזיקה בלמעלה מ-90 אחוז קרקעות שיש בארץ. בתור פרטיים, גם אם רכשנו קרקע לפני כמה שנים, עלינו לדעת כמה היא שווה לנו כעת וכמה היא תהיה שווה לנו בעתיד. השקעות בתחום מכירת קרקעות היא לטווח הארוך, משמע אם אתם קונים היום קרקע סביר להניח שהיא תהיה הרבה יותר משתלמת לאחר עשר שנים ומעלה. המכירה צריכה להיות בהתאם לפיתוח שנעשה באזור בו הקרקע שלכם נמצאת. יש קרקעות אשר נמצאות במרכז והערך שלהן לא עולה באופן דרמטי כמו קרקעות באזורי פיתוח. שווי הקנייה שלנו אינו משקף את המחיר אותו נקבל.
כמה שווה הקרקע שלכם?
תוכלו בבדיקה מהירה לבדוק כמה הקרקע שלכם שווה. קרקעות באזור המרכז, במיוחד בתל אביב יתחילו ממחירים של כחצי מיליון ש"ח. עם זאת, יש קרקעות בצפון ובדרום הארץ אשר יכולות להיות מרחק נסיעה קצר יחסית למרכז והשווי שלהן יהיה כמאה עד מאתיים אלף שקלים. ככל שיש יותר דרישה (ויש דרישה) בדיור חדש, ככה מחיר הקרקע שלכם עולה. בתור משקיעים, אנחנו לא רוצים להסתכל דווקא על אזורים מרכזיים שם מחירי הקרקעות מאוד גדולים, אלא אם מדובר על השקעה לטווח ארוך אנחנו רוצים לקנות במחיר נמוך ולחכות שערך הדירה יעלה. לדוגמא, כאשר אנחנו רוכשים קרקע בבנימינה, המחיר אותו נשלם יעמוד על כמאה אלף שקלים (לא כולל הוצאות לצורך הפשרת הקרקע). מדובר על אזור פיתוח שצפוי להניב בעתיד רווחים גבוהים ולכן, לא היינו מוכרים את הקרקע עכשיו אלא מחפשים קרקעות נוספות להשקעה באזור.
מה ההבדל בין קרקע מופשרת לקרקע חקלאית?
בין אם אנחנו רוכשים או מוכרים קרקע, יש הבדל בין קרקע אשר מיועדת לבנייה ובין קרקע אשר היא קרקע חקלאית. קרקע חקלאית תהיה עם סיכון גבוה יותר ולכן, המחיר אותו נשלם יהיה נמוך יותר. תהליך הפשרת קרקע הוא תהליך שלוקח זמן מה ודורש לא מעט סבלנות. עם זאת, ברגע שאנחנו עושים את כל השיקולים הנכונים לפני רכישת הקרקע, אנחנו נוכל פחות או יותר לצפות האם הרכישה שלנו משתלמת או לא.
קרקע המיועדת לבנייה תהיה במחיר גבוה יותר מכיוון שהיא כבר אושרה לבנייה. כל מה שנותר לעשות בקרקעות כאלה הוא להתחיל את תהליך הבנייה שגם כורך בתוכו לא מעט הוצאות. המחירים עבור קרקעות מפשרות יהיה גבוה יותר וגם הסיכון יהיה נמוך יותר. חוק בהשקעות: ככל שהסיכון גבוה יותר ככה התשואה גבוהה יותר ולהפך.
השקעות לטווח הארוך
מכירת קרקעות ורכישת קרקעות הן תהליך של השקעה לכל דבר ועניין ולכן, חשוב להסתכל לטווח הארוך. אפיק השקעה של נדל"ן לא מתאים לכל אחד, אלא למי שיכול להיות מספיק סבלני כדי לראות את התמורה שלו. בעשור האחרון ענף הנדל"ן הראה תשואות מרשימות ביחס לאפיקי השקעה אחרים ולמרות שמדובר על אפיק השקעה בעל סיכון, הוא עדיין לא בסיכון גבוה כמו אפיקי השקעה אחרים. היתרון הוא שגם אם לא מכרתם את הקרקע שלכם, עדיין יש לכם נכס ביד איתו תוכלו לעשות מה שאתם רוצים, בין אם מדובר על הקמת בניין משרדים, מפעלים או דיור.
