מחירי דירות ביוון

בעוד שמחירי הדירות בארץ עלו בתשואות מרשימות בשנים האחרונות, נדמה כי בשנים הקרובות התשואות כבר לא יהיו אותו דבר. מבעד לכך, בשביל לרכוש דירה להשקעה בארץ צריך להשקיע הון עצום ולאו דווקא במרכז הארץ בלבד. השקעות נדל"ן בחו"ל הן אפיק משתלם יותר, במיוחד ביוון. כאשר אנחנו מסתכלים על השקעת נדל"ן בין אם בארץ ובין אם לא נרצה לבדוק מה מחיר הנכס כעת, מהי צפי התשואה וכמה מתוך ההכנסות שלנו ילכו למיסוי. 

למה דווקא יוון?

יוון חוותה משבר מהותי ב-2009 אשר היכה בה חזק יותר מאשר כמעט כל מקום אחר באירופה. מחירי הדיור באירופה וביוון ירדו כמעט בשיעור של 50% עד לשנת 2017 כאשר נראתה התאוששות ראשונה בשנת 2018 שם בפעם הראשונה שוק הנדל"ן ביוון רשם עליה. למרות העליות המתונות בשנים האחרונות עדיין שוק הנדל"ן ביוון מציע למשקיעים מחירי דירות נמוכים יחסית בהשוואה למדינות אירופה ובמיוחד בהשוואה לנדל"ן בארץ. במשבר הקורונה מחירי דירות ביוון נבלמו וכעת הצפי הוא לצמיחה חיובית כאשר כל העולם יוצא כעת ממשבר הכלכלי עקב נגיף הקורונה. קיימים למעלה מ-6,000 איים ביוון שנכון להיום רק 227 מהם מיושבים, משמע היצע הדירות להשקעה עדיין רחב וניתן למצוא נכסי נדל"ן מעניינים. כיום, ההשקעות הפופולריות ביוון נמצאות באיים הבאים: רודוס, מיקונוס, סנטוריני, קורפו ועוד. באיים אלו נוכל למצוא את סך ההשקעות הגבוהות ביותר בקרב רוכשי נכסים זרים.

מחירי דירות ביוון – תשואה

תמיד חשוב לבחון את המיקום בו אנחנו בוחרים להשקיע בדירה. יוון נחשבת לאחת המדינות המתויירות ביותר באירופה ולכן, רבים מגיעים ליוון בשביל דירות AirBNB או השכרה לטווח הקצר – הביקוש הוא גבוהה. שכירות לטווח קצר לרוב תדרוש מכם יותר תעסוקה, אך המחיר אותו תוכלו לגבות יהיה גבוה יותר בהתייחס לשנה רציפה, במיוחד בעונות התיירות. מצד שני, שכירות לטווח ארוך תקנה לכם שקט והכנסה יותר בטוחה. בשביל להשכיר דירה לטווח הקצר יש לכם שתי אפשרויות, או להיות בקו של ישראל-יוון בתדירות גבוהה יותר או לעבוד מול חברת ניהול אשר תגבה דמי ניהול גבוהים אם תבחרו בהשכרה לטווח קצר. יש לקחת בחשבון גם בלאי של הדירה, נזקים שנגרמים, חידוש הדירה ועוד. את חישוב התשואה מחשבים לאחר כל ההוצאות עבור הדירה: מיסוי, דמי ניהול, הוצאות עבור נזקים, טיסות במקרה שאתם צריכים להיות על הקו של ישראל-יוון ועוד.

נוכל לראות בשנת 2021 שנרשמו תשואות מרשימו במיוחד באיים הדרומיים לסלוניקי בשיעור של 21%. בערים אחרות נרשמו תשואות הנעות בין 5.3% לכ-14.1%. בסופו של דבר, תשואה ממוצעת על הדירה יכולה להיות כ-12% בשנה עבור רכישה של נכס במחיר שאיתו ניתן רק לבקש משכנתא בארץ. 

מחירי דירות ביוון

אחרי שהכרנו את התשואות של דירות ביוון הגיע הזמן לבדוק כמה עולה ההשקעה שלנו. כאשר אנחנו משקיעים בארץ באזור חמים עם תשואות גבוהות אנחנו יכולים להגיע להשקעות בסך של מיליוני שקלים, רכישת קרקעות היום מתחילה מכ-300 אלף ש"ח אלא אם כן מדובר על קרקע חקלאית. לשם ההשוואה בחנו מחירי דירות ביוון באזורים החמים שם התשואות יחסית גבוהות, לפניכם המחירים:

1. אתונה – אתונה היא אחת הערים שחוותה את משבר הסאב פריים באופן הקשה ביותר ובכך מחירי הדירות צנחו. רבים החלו להשקיע באתונה לאחר המשבר ועד היום. השקעה באזורים החמים של אתונה תגרום לכם להשקיע סכומים גבוהים בעוד שדווקא במרכז העיר ניתן למצוא מחירים נוחים עם תשואה מרשימה. במרכז העיר אתונה נוכל למצוא מחירי דירות בכ-2,400 ש"ח ועד 3,500 ש"ח למ"ר. בערי המרכז ההשכרה היא עבור סטודנטים בדרך כלל ופחות תיירותית (בחיפוש אחר השקעה לטווח הארוך). באזורים אלו נוכל לקבל תמורה של כ-1,300 ש"ח ועד 2,000 ש"ח מדי חודש. אם נבחר באזורים החמים המחיר למ"ר יהיה החל מ-4,000 ש"ח ועד כ-12,000 ש"ח ובדרך כלל קהל היעד יהיו תיירים.
2. קורפו – האי קורפו נחשב למבין האיים היפים ביותר מבין איי יוון, הוא צמוד לחופים המערביים של אלבניה ויוון והוא מאופיין בנופים מרהיבים, אוכל אותנטי, מבנים עתיקים לצד עיצובים חדשים וחופים מדהימים. אמנם האי קורפו מאכלס רק כ-150,000 תושבים, אבל מדי שנה מגיעים אליו כמעט 1.7 מיליון תיירים בשנה. היתרון בהשקעה באי קורפו הוא שענף המלונאות שם כמעט ולא פעיל, התיירים מחפשים דירות להשכרה בזמן החופשה ולאו דווקא בתי מדי. מחיר ההשקעה לדירה באי קורפו נע בין 3,400 ש"ח למ"ר ועד כ-5,000 ש"ח. בעבור השקעה זאת התמורה שתקבלו עומדת על ממוצע של 2,370 ש"ח בחודש עבור דמי שכירות. 
3. כרתים – האי כרתים הוא האי החמישי בגודלו באיי הים התיכון והגדול ביום ביוון. האי כרתים הוא מבין היעדים הפופולריים ביותר וגם מבין היעדים המושקעים ביותר על ידי תושבי חוץ. קיימים ארבעה אזורים עיקריים לאי כרתים: חאניה (האניה), הרקליון (אירקליון), לסיטי ורת'ימנו כאשר כ-20% מהתיירים עוברים דרך נמל התעופה בהרקליון. המחיר עבור מ"ר בכרתים הוא כ-5,500 ש"ח בעוד שההחזר הכספי הממוצע הוא כ-2,200 ש"ח בכל חודש עבור דמי שכירות. 
4. סלוניקי – סלוניקי היא מבין הערים המתפתחות ביותר בשנים האחרונות ועדיין מחירי הנדל"ן באזור חוו ירידה דרמטית מיד לאחר משבר הסאב פריים. עד היום המחירים באזור נחשבים לנמוכים יותר בהשוואה לערים אחרות באירופה. סלוניקי עשירה בתשתיות מעולות, ענף התיירות עבור התפתחות עצומה וכמו כן גם התעשייה באזור. המבנים שניתן למצוא בסלוניקי בחלקם עדיין בעלי צביון מסורתי וחלקם עבור חידוש למבנים המיועדים להשכרה לטווח קצר. העיר סלוניקי ממשיכה להתרחב לאזור החוף שם מחירי דירות יהיו גבוהים יותר וניתן למצוא דווקא באזורים אלו אפיקי השקעה מעניינים. כיום, המחיר אותו נשלם עבור מ"ר בסלוניקי נע בין כ-4,500 ש"ח ועד כ-8,300 ש"ח. התשואה השנתית כיום עומדת על כ-5.7% בעוד דמי השכירות הם כ-1,700 ש"ח. לצורך ההדגמה, מחיר דירה ממוצע בסלוניקי (לא באזור החוף) עומד על כ-350,000 ש"ח. 

מחירי דירות ביוון – מיסוי

מחירי דירות ביוון משתנים בהתאם לאי/עיר בה תרכשו את הנכס ובהתאם לאזור הגאוגרפי של הדירה. עם זאת, לצורך חישוב תשואה אנחנו רוצים גם לוודא כמה מתוך הרווחים שלכם יופרשו לצורך מיסוי. מחירי דירות ביוון אמנם נמוכים ביחס למקומות אחרים, אך עליהם נשלב גם מס שבח, מס רכוש, מס הכנסה ומע"מ. בין ישראל ליוון קיימת אמנם מס, האמנה פוטרת משקיעים ישראלים מתשלום מס בישראל כל עוד תשלמו מס הכנסה ומס רכישה לרשויות ביוון. עם זאת, מהצד הישראלי קיימת חובה לשלם מס כפול. בשביל זה אתם צריכים ליווי מקצועי אשר יוכל לנתב את העסקה בצורה הרווחית ביותר עבורכם בהתאם לחוק.