פינוי בינוי הוא פרויקט בו מבצעים פינוי של בניינים ישנים על ידי הריסתם ולאחר מכן מבצעים בינוי של בניינים חדשים עם תשתיות משופרות ויותר דירות משהיו בבניין הקודם. מהו הפרויקט ומה יחס הדירות בפרויקט פינוי בינוי? במאמר הבא נרחיב על כך ונענה על שאלות נוספות.
יחס דירות פינוי בינוי- על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי
הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. מי שלא יודע, בעבר הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של 8 קומות, כאשר הרוב לא עברו את הקומה הרביעית. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.
פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-
- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
יחס דירות פינוי בינוי- כיצד הפרויקט עובד?
פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט בו מפנים בניינים קיימים על ידי הריסתם ולאחר מכן בונים בניינים חדשים ומשופרים, המשפרים את איכות
חייהם של בעלי הדירות ושל תושבי השכונה, שכן במהלך הפרויקט מוסיפים גם מבנים ציבוריים כמו קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד.
היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם.
יחס דירות פינוי בינוי- שלבי התהליך
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-- הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט. ההכרזה יכולה להיות יוזמתו של היזם, של דיירי הבניין או של העירייה עצמה. עם זאת, ההחלטה עצמה מתקבלת על ידי משרד הבינוי והשיכון.
- הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה. יכול להתבצע על ידי היזם או העירייה בהתאם למי שיזם את התהליך עצמו.
- אישור התוכנית בניין עיר בוועדות. האישורים צריכים להינתן על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. העברת התוכנית לאישורים מתבצעת על ידי העירייה.
- יידוע בעלי הדירות.
- לאחר שהדיירים מודעים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין.
- כאן מתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם.
- לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב שהדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה.
- לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל.
יחס דירות פינוי בינוי- מה מרוויחים?
כל הגורמים הקשורים לפרויקט מרוויחים ממנו-
- בעלי הדירות- בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה
הקודמת שלהם ונוספים לה מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, מוסיפים לבניין מעלית והדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. כמו כן שכר הדירה שעליהם לשלם ניתן להם על ידי היזם של הפרויקט, כך שהם לא באמת מפסידים כסף. - היזם- היזם הוא זה שממן את הפרויקט, אך עם זאת, היזם הוא גם אחד הגורמים שמרוויחים ממנו באופן משמעותי. על ידי בנייה של בניין חדש עם קומות רבות, היזם יכול למכור את הדירות בקומות שנוספו וכך להרוויח את חלקו מהמכירה. כך היזם מרוויח הרבה יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
- העירייה- גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.
הקודמת שלהם ונוספים לה מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, מוסיפים לבניין מעלית והדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. כמו כן שכר הדירה שעליהם לשלם ניתן להם על ידי היזם של הפרויקט, כך שהם לא באמת מפסידים כסף.יחס דירות פינוי בינוי- אז מה יחס הדירות?
כפי שהבנו עד עתה, במהלך פרויקט פינוי בינוי הורסים בניינים ישנים ובונים בניינים חדשים. אז מה יחס הדירות של הפרויקט? כיום, הצליחו להשיג מרשויות התכנון שיחס הדירות יהיה יחס של ארבע דירות חדשות לדירה אחת ישנה. כלומר, על כל דירה ישנה שהייתה קיימת בבניין, היזם יכול למכור ארבע דירות חדשות.יחס דירות פינוי בינוי- מה הסיכונים?
כפי שהבנו עד עכשיו, במהלך פרויקט פינוי בינוי כל הגורמים המעורבים מרוויחים. הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש ומשופר
וזוכים לשיפור משמעותי באיכות החיים שלהם מבלי לשלם על כך כלל. היזם שממן את הפרויקט מכיסו באופן מלא, זוכה למכור את הדירות החדשות שלא מאכלסות את הדיירים הקודמים וכך לכסות את ההוצאות שלו ואף להניב רווחים משמעותיים. אז מה בכל זאת הסיכונים בפרויקט?
עוד לפני הפנייה לדיירים היזם צריך להוציא מכיסו סכומים די גבוהים בהגשת בקשות ותוכניות, מבלי לדעת אם תהיה לכך תמורה. במידה ואכן יתקבלו האישורים, הצלחת הפרויקט תתבסס על בדיקת היתכנות מקדימה שמבוצעת כהלכה. יש לקחת בחשבון כי יכול להיות מצב בו מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי ועד שהפרויקט יסתיים היזם ישקיע יותר כסף מאשר יוכל להניב בסופו של דבר. הרי היזם אחראי על כל ההוצאות של הפרויקט.
לכן, על מנת להקטין את הסיכונים ככל הניתן, חשוב מאוד לערוך תחשיב מדוקדק הכולל שולי רווח מספקים. עבור הדיירים אחד הסיכונים הראשונים מגיע בגלל דיירים סרבנים. הדיירים הסרבנים יכול לעכב את הפרויקט מאוד ואפילו למנוע אותו במקרים מסוימים. עם זאת, כיום ניתן לעמוד מול הדיירים הסרבנים בזכות חוק פינוי בינוי שקובע כי במידה והסירוב בלתי סביר על הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירים אחרים. גם בשלב הבנייה יש סיכון במקרה שהיזם יפשוט את הרגל. אז מה יש לעשות במקרה כזה? פשוט להיות חלק מהתהליך כולו. חשוב מאוד שתהיה הקפדה על קבלת ערבויות מלאות מאת היזם, כאשר מומלץ שגובה הערבויות יהיה לפי ערך הדירות החדשות שצפויים לקבל הדיירים. כמו כן, חשוב מאוד לקבל סיוע של עורך דין בעריכת ההסכם מול היזם ולתת לעורך דין לפקח על ההסכם ועל השינויים בו.
