קרקע חקלאית היא נכס נדל"ן הכי זול ביותר שניתן לרכוש, כיוון שישנן הגבלות רבות על השימוש בקרקע, כך שלא ניתן להפיק רווחים משמעותיים מהשימוש בקרקע. לעומת זאת, פוטנציאל הרווח מהשימוש בנכס למגורים או למסחר הוא גבוה בהרבה, שינוי ייעוד הקרקע נקרא הפשרת קרקעות.
כיוון שישנו פער אדיר בפוטנציאל הרווח בין קרקע חקלאית לקרקע למסחר או מגורים, ישנם בעלי קרקעות רבים, ולעיתים רבות גם רשויות מדינה אשר פועלות למטרת הפשרת הקרקע. זהו תהליך ארוך ומסורבל, אשר בסופו אתם יכולים להתבשר כי בקשתכם נידחת, במאמר הבא נספר לכם על התהליך.
הפשרת קרקעות – מה זה אומר?
בישראל, ניתן להשתמש בקרקע אך ורק לפי הייעוד שניתן לה אשר נקבע בתכניות המתאר הארציות, זוהי תכנית אשר קובעת מהן ההגבלות, ומהם ההיגבלים הקיימים לכל קרקע, אסור לחרוג ממנה בשום אופן, הפרה של ההגבלות יכולה להוביל לענישה חמורה ואף לקנסות גבוהים וצווי הריסה.
סוגי הייעוד הקרקעות הנפוצים ביותר הם:
- קרקע לשימוש חקלאי
- קרקע לשימוש ציבורי
- קרקע למבני מגורים
- קרקע לשימוש מסחרי
- קרקע לשימוש תעשייתי
הפשרת קרקע הוא מונח המתייחס בדרך כלל לקרקע חקלאית, משמעותו היא שינוי ייעוד הקרקע. משימוש אשר מאפשר שימוש בקרקע לדברים חקלאיים בלבד
כמו שתילת יבול, לשימוש בקרקע בצורה המאפשרת בנייה לצרכים שונים כמו מסחר, תעשייה או מגורים.
בדרך כלל, בעל הקרקע יוזם את התהליך להפשרת הקרע, אך יש מקרים בהם המדינה מבצעת זאת, כאשר היא רואה לנכון להגדיל את המרחב האפשרי לבנייה לצרכי מגורים באותה עיר, כיוון שהאוכלוסיה הולכת וגדלה עם הזמן, וכמות הקרקעות היא מוגבלת, דבר שיוצר הרבה ביקוש ומעט היצע.
אם בבעלותכם קרקע חקלאית או שאתם שוקלים לעשות זאת, ומעוניינים לבצע תהליך של הפשרת קרקע כדי לקדם בנייה של מבני מגורים, תעשייה או מסחר, אנחנו ממליצים לעשות זאת בצורה מקצועית ולהיעזר באנשי מקצוע, על מנת להגדיל את הסיכויי שתקבלו את האישור המיוחל מהרשויות.
מהם שלבי תהליך הפשרת הקרקע
בניית תכנית לשינוי הייעוד
השלב הראשון בתהליך הוא לקחת את התכנית המתאר המחוזית או הארצית ולבצע בה שינויים, התכנית צריכה להיות מפורט ככל האפשר, ולהכיל מאפיינים ביצועיים ריאליים, העומדים בכללים של הגשת התוכניות מהסוג הזה.את התוכנית יש להגיש לוועודות התכנון
התנגדות אל השינוי
לאחר הגשת התכנית לוועדת התכנון היא דנה בבקשתכם, ומאפשרת לציבור להביע התנגדות להפשרת הקרקע, לרוב מתבצע פרסום המודיע על התכנית בסמוך
לקרקע, ולפעמים גם בערוצי התקשורת, כדי לאפשר למי שמתנגד לך להביע את התנגדותו.
החלטת הוועדה
לאחר שיוגשו ההתנגדויות, הוועדה תיבחן את ההתנגדויות ואת התוכנית לבקשת ההפשרה בהתאם לייעוד המצוין בתכנית, ותגיע להחלטה. הגשה או אי הגשה של התנגדויות לתכנית אינה מכריעה בהחלטת הוועדה. הוועדה בודקת את ההשפעות של הפשרת הקרקע ואת הצורך במבני מגורים לעומת שטחים חקלאיים בסביבה.
במידה והוועדה מאשרת את התוכנית, היא יכולה לתת תנאים על מנת לשנות את יעודה, כמו הפקעת חלק מהקרקע על מנת להשתמש בשטח לטובת הציבור, להקמת גני שעשועים, כבישים, מדרכות ועוד.
חלוקת הקרקע
לאחר אישור הפשרת הקרקע, במידה והבקשה כוללת כמה קרקעות, או שלקרקע ישנם כמה בעלים, יבוצע תהליך חלוקה שבו כל אחד מבעלי הקרקע יקבל את חלקו היחסי
רווחים
לאחר אישור ההפשרה וחלוקת הקרקע, בעלי הקרקע המופשרת יוכלו להינות מנכס נדלן עם פוטנציאל רווח גבוה. ניתן להתחיל בבנייה ולבצע עסקאות עם קבלנים.
מהם היתרונות ברכישת קרקע חקלאית שעשויה לעבור הפשרה
השקעה בקרקע המצריכה תהליך של הפשרה לצורך בניית דירה בתחומיה טומנת בחובה מספר יתרונות מרכזיים:
קנייה של קרקע הדורשת הליך של הפשרה על מנת לבנות מבני מגורים בשטחיה כרוכה במספר יתרונות מרכזיים, ביניהם:
- חיסכון כספי עצום – קרקע חקלאית זולה באופן משמעותי ביותר מקרקע המיועדת למבני מגורים.
- פטור ממס רכישה – תחוייבו על מס רכישה רק על קניית הקרקע, ולא על בניית הדירה, זה חיסכון של 100,000- 250,000 שח
- עלויות בנייה מופחתות – עלויות הבנייה בקרקע הזו נמוכות יותר
- חיסכון במשכנתא – החיסכון במרכיבי המשכנתא יכול להגיע עד למאות אלפי שקלים.
- הרווח הפוטנציאלי בפער שבין שווי הקרקע לפני ההפשרה, לבין השווי לאחר ההפשרה הוא עצום
לסיכום,
תהליך הפשרת קרקעות הוא תהליך בעל יתרונות רבים, עם פוטנציאל לרווחים גדולים לבעלי הקרקע, לכן, אנחנו ממליצים לא להיות פזיזים בתהליך ולנהל אותו בצורה מסודרת, להתייעץ עם בעלי מקצוע המומחים בתחום, עם ניסיון ומקצעיות בתחום המקרקעין, וניסיון מוכח בהפשרת קרקעות.
הפשרת קרקעות – מה זה ואיך זה נקבע?
הפשרת קרקעות הוא מהלך תכנוני בירוקרטי, שמבוצע על ידי הרשויות השלטוניות העוסקות בקרקעות המדינה ובבנייה בה. יחד עם זאת, רשויות אלה פועלות על פי המציאות הנפרשת בפניהן, ואת המציאות הזאת יכול כל משקיע רציני לבחון בצורה מעמיקה ומקיפה, על מנת להגיע למסקנות השקעה כמה שיותר בטוחות ומושכלות. אבל לפני שנדבר על כך, בואו נסביר לרגע מהי הפשרת קרקע, מה מטרתה, למי זה משנה ואיך זה קורה.
מה זה הפשרת קרקעות?
הפשרת קרקע הוא מונח עממי, המתייחס למצב בו ייעודה של קרקע משתנה מייעוד של קרקע חקלאית, לייעוד של קרקע לבנייה. ייעוד זה יכול להשתנות לייעוד של קרקע לבנייה למסחר, קרקע לבנייה לתעשייה או קרקע לבנייה למגורים, ובכל מקרה, שינו ייעוד כזה מוביל קפיצה חדה בשוויה של הקרקע החקלאית, קפיצה שיכולה להפיק רווח כספי גדול ומהיר לבעליה. המונח הפשרה נובע מכך שקרקע חקלאית היא קרקע שלמעשה נמצאת בהקפאה בכל הקשור לפעילות הבנייה בה, וכאשר משנים את ייעודה, היא למעשה מפשירה וניתן להתחיל לבנות עליה.
מדוע מפשירים קרקע?
הפשרת קרקעות היא פעולה המבוצעת על ידי הרשויות השלטוניות במטרה להרחיב את מלאי הקרקעות העומדות לצורך בנייה למגורים, למסחר או לתעשייה. כך למשל, ישוב עירוני המיושב על ידי משפחות צעירות ומרובות ילדים, סביר להניח כי עם הזמן יעלה הביקוש לדירות באותו ישוב, ותידרשנה קרקעות נוספות לצורך בנייה למגורים, בניית שירותי חינוך, מסחר ואולי גם תעשייה. או אז, פונות הרשויות לקרקעות החקלאיות שמקיפות את היישוב, מפשירות אותן ומעמידות אותן לרשות הישוב לצורך ההתרחבות. הפשרת קרקעות יכולה להתבצע גם לצורך סלילת כביש או אפילו הקמת אנטנה גדולה לטובת הצבא. כל פעולה שדורשת בנייה על גבי הקרקע, דורשת את הפשרתה ושינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית.
למי זה רלוונטי ואיך יודעים אם קרקע תופשר?
הפשרת קרקעות הוא בעיקר נושא שמעסיק משקיעי נדל"ן המשקיעים בקרקעות חקלאיות, או מעוניינים להחזיק בקרקעות כאלה בפורטפוליו ההשקעות שלהם. מטרת אותם משקיעים היא לקנות קרקע חקלאית בזול, להמתין להפשרתה ולמכור אותה ברווח גדול. מן הסתם, זה נשמע כמו עסקה מצוינת, אלא שאף אחד לא באמת יודע האם ומתי תופשר קרקע כלשהי. ייתכן שהקרקע תופשר בתוך זמן קצר, וייתכן שלא תופשר לעולם או לפחות לא במהלך תקופת חיי המשקיע. ולכן, כמו כל ערוץ השקעות אחר, גם ערוץ זה הוא ערוץ שבו עולה רמת הסיכון בהתאם לפוטנציאל התשואה.
בפועל, לא באמת ניתן לדעת האם קרקע כלשהי תופשר או לא, אך אפשר בהחלט לבחון את ההסתברות שכך יקרה, ולקבל החלטת השקעה בהתאם לכך. כפי שתיארנו לעיל, אדמות חקלאיות הממוקמות בסמוך ליישוב עירוני צומח, עשויות להיחשב לקרקע חקלאית אטרקטיבית, בעוד אדמות חקלאיות הנמצאות בלב הנגב, כנראה לא תעבורנה תהליך של הפשרת קרקעות או קרקעות למכירה בעתיד הנראה לעין.
לצורך בחינת ההסתברות להפשרת הקרקע, יש לבחון רשימת מכולת של פרמטרים, ולעשות זאת בצורה קרה ומחושבת עד כמה שניתן. סמיכות ליישוב עירוני, הדמוגרפיה באותו יישוב, הפוליטיקה הפנימית ברשות המקומית, הזמינות של קרקעות חקלאיות אלטרנטיביות באזור, הכיוון אליו סביר שהיישוב יתרחב, כל אלה הן דוגמאות לפרמטרים שיש לבחון לפני קבלת החלטת השקעה בקרקע חקלאית. אם אין לכם את הניסיון בתחום זה, מומלץ מאוד שאת התהליך תעברו בליווי חברה המתמחה בתחום של השקעות בקרקעות חקלאיות, ויכולות לבנות לכם מודל הסתברות מקצועי שיסייע לכם לקבל החלטת השקעה.
