כל משקיע נדל"ן חייב לראות את העתיד, ולאו דווקא את העתיד הקרוב אלא להסתכל עשר שנים קדימה. העסקאות הטובות ביותר הן עסקאות לטווח הארוך בו אנחנו רוכשים קרקע חקלאית ומתחילים בתהליך הפשרת הקרקע. לרוב, תהליך הפשרת קרקעות הינו תהליך ארוך וכרוך בבירוקרטיה שלמה. תהליך הפשרת קרקעות בנימינה צפוי להקל על המשקיעים מהסיבה הפשוטה שמדובר על אזור חם. שימו לב, לא כל קרקע חקלאית בבנימינה תהיה השקעה נכונה, יש מספר דברים שאתם צריכים לקחת בחשבון. הנה כל היתרונות של הפשרת קרקעות בנימינה, תהליך הפשרת קרקעות ולמה כדאי לכם להשקיע דווקא באזור הזה?
למה דווקא שם?
תמיד חשבנו שנכון יהיה להשקיע בערי המרכז, במקום בו כולם נמצאים. עם זאת, בעשור האחרון מצב הדיור בשוק הולך ומחמיר ויותר אנשים בוחרים לעזוב את ערי המרכז ולנסוע לעבודה בכל
יום מעט יותר זמן. זה בשביל לשלם פחות על שכירות, להימנע מצפיפות ואולי אפילו בשביל להקים בית. העיר בנימינה נמצאת במרחק נסיעה של כ-45 דקות מתל אביב וכיום היא מונה אוכלוסייה של כ-16,000 תושבים.
כמו כן, המחיר עבור השקעה בקרקע חקלאית בבנימינה הינו מחיר שמתאים לכל המשקיעים. המחיר יכול להתאים גם למשקיע הוותיק וגם למשקיע צעיר אשר אין לו הון עצמי גדול במיוחד. מחירי הקרקעות מתחילים מ-100,000 ש"ח עבור 125 מ"ר. המחיר אינו כולל כמובן הוצאות של מיסוי, אגרות וכן הלאה. בנוסף לכך, כאשר אנחנו משקיעים באזור כלשהו, אנחנו צריכים לקחת בחשבון שמדובר על מקום בו אנחנו היינו שמחים לגור בו. הסיבה לכך היא שלא תמיד מוצאים קונים ולעיתים, העסקה יכולה להיות הרבה יותר משתלמת כאשר מדובר על מבנה מוגמר.
בתור משקיעים, אנחנו רוצים לראות שני דברים: את המחיר הנוכחי במקום ההשקעה ואת פיתוח האזור בעתיד הקרוב. בנימינה עונה על שני הדברים האלה באופן כמעט מלא. בנימינה עומדת מול מתווה להתפתחות עתידית אשר צפוי להכפיל את מספר התושבים, המסחר והתעסוקה במקום. התחבורה הציבורית תהיה יותר נגישה לעיר בקרוב באמצעות מסילות רכבת חדשות, יוקם מדרחוב חדש אשר יהיה פנינת תיירות בעיר וכל זה אמור לקרות בעתיד הקרוב. לכן, ערך הקרקעות יעלה באופן משמעותי עם פיתוח העיר וזה הזמן הנכון ביותר להשקעה מצד המשקיעים. המשקיעים יכולים לבחור לרכוש קרקע חקלאית, קרקע בתהליכי הפשרה או קרקע המיועדת לבנייה.
- קרקעות חקלאיות – קרקעות אלו הן קרקעות אשר הדבר היחיד שניתן להקים עליהם יהיה עבור חקלאות. תהליך הפשרת קרקעות בנימינה הוא תהליך בו אנחנו על ידי הגשת תוכנית
מסודרת מבקשים לשנות את ייעוד הקרקע. - קרקעות בתהליך הפשרה – אלו קרקעות שניתן לקנות ממוכרים פרטיים או מחברות נדל"ן. מדובר על קרקעות אשר התחילו כבר תהליך של הפשרה ולכן, המחיר של אותן קרקעות יהיה גבוה יותר מאשר המחיר של קרקעות חקלאיות ללא התחלה בשינוי הסטטוס.
- קרקעות לבנייה – קרקעות לבנייה אלו קרקעות שסיימו תהליך של הפשרת הקרקע. מדובר על קרקעות עם סיכון נמוך מכיוון שהקרקע כבר מוכנה לבנייה. קרקעות אלו יהיו יקרות יותר ולרוב עם תשואה יחסית נמוכה.
מסודרת מבקשים לשנות את ייעוד הקרקע.מה חשוב לדעת?
תהליך הפשרת קרקעות בנימינה הינו תהליך ארוך שדורש הרבה סבלנות מצד המשקיע. יש סיכון גבוה בקרקעות חקלאיות, אך הן יניבו לכם את התשואה הגבוהה ביותר. שוק הנדל"ן הינו שוק הנמצא בעלייה תמידית, הביקוש ממשיך לעלות וכרגע הסיכון ביחס לאפיקי השקעה אחרים נחשב לנמוך. עם זאת, אנחנו גם כאן רוצים למזער את הסיכונים בצורה מקסימלית. הדרך הטובה ביותר למזער סיכונים היא באמצעות מחקר. כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית בכל מקום שהוא אתם רוצים לוודא מהן התוכניות העירוניות לפיתוח האזור בשנים הקרובות, האם התחבורה נגישה למקום, האם המקום יתאים למשפחות, מחירים, אוכלוסייה שתתאים לאזור וכן הלאה. בהתאם לכל הבדיקות האלה תוכלו לראות את הכדאיות שיש להשקיע בקרקע חקלאית. אבל זה לא מספיק, אתם גם צריכים להגיע באופן עצמאי למקום כדי לבחון שהקרקע באמת יכולה לעמוד בתנאים של שינוי ייעוד. אם הקרקע נמצאת ליד מתקן צבאי, אם הקרקע נמצאת באזור תעשייתי או בקרבת שמורת טבע, כל אלו יכולים לגרום לדחיית הבקשה שלכם להפשרת הקרקע.
תהליך הפשרת קרקעות בנימינה
תהליך הפשרת קרקעות בנימינה אמנם נראה פשוט, אבל הוא כרוך בהרבה המתנה. בכדי להתחיל בתוכנית הפשרת הקרקע יהיה עליכם לקבל אישור מהוועדה ולוודא שתוכנית המתאר הארצית תומכת בתכנון לשינוי ייעודה של הקרקע. יש לבצע בדיקות תמ"א 35, לבחון את כל התוכניות המוצעות, לבדוק היתכנות של הפשרת הקרקע בהתאם גם להסתייגויות מצדדים אחרים ורק לבסוף, כאשר תקבלו אישור מכל הגורמים הרלוונטים תוכלו לבנות על הקרקע. יש לכך בחשבון את כל העלויות המתווספות לתהליך ולדעת שהדרך הטובה ביותר לעבור את התהליך הוא בליווי של איש מקצוע מטעם חברת נדל"ן.
