INVEST - מדריך השקעות

ליווי דיירים בפרוייקט תמ"א 38 על ידי עורך דין - מדוע זה הכרחי?

בחירת עורך דין לליווי בפרויקט תמ"א 38 – איך עושים זאת?

אחד המושגים הלוהטים ביותר כיום בתחום הנדל"ן הוא תמ"א 38 (ראשי תיבות של "תוכנית המתאר הארצית 38). התוכנית, שנועדה להביא לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עודכנה בשנים האחרונות מספר פעמים על מנת להפוך את היתכנותה הכלכלית לכדאית ולעודד, עקב כך, את יישומה.

העדכונים בתמ"א 38 ומשמעותם לגבי בעלי הנכסים

במהלך העשור האחרון עודכנה תמ"א 38 מספר פעמים והביאה לכך שניתן להכילה גם במקרים שבהם ניתן להרוס את הבניין הישן ולהקים תחתיו בניין חדש, שיהיה משודרג מבחינת תוספות הבניה שיכללו בו (מרפסת, ממ"ד, מעלית) ומחוזק ביסודותיו מפני רעידת אדמה – תמ"א 38/2. העדכון האחרון שנערך בתמ"א 38 (להלן- תמ"א 38/3): הרחיב משמעותית את היתרי הבניה שיינתנו לפרויקט – שיביאו להגבהת הבניין ב- 2.5 קומות נוספות. העדכונים הללו, ובעיקר העדכון האחרון עוררו את שוק היזמים, שדשדש שנים ארוכות והתלבט האם פרויקט מורכב כל כך בכלל כדאי. גם בעלי הנכסים באזורים המיועדים להכלת תמ"א 38 נעורו לשחר חדש: במקום דירה קטנה בבניין מט לנפול, הם יוכלו, ללא השקעה כלל, לקבל דירה חדשה, מרווחת בהרבה בניין מודרני ובכך, להאמיר את שווי הנכס שברשותם. ואולם, בטרם יקפצו למים הגועשים של מימוש תמ"א 38 בבניין מגוריהם, מומלץ לבעלי הנכסים ללמוד היטב את הנושא ולהיעזר בשירותיו של עורך דין בקיא, מומחה למקרקעין ובקיא ברזי תמ"א 38.

חשיבות הייצוג המשפט בפרויקט תמ"א 38

ברוב רובם של המקרים, כאשר מחליטים דיירי בניין מסוים לצאת לדרך ביישום הפרויקט, עיקר מעייניהם ומשאביהם נתונים להטבות ולהיתרים שיקבלו במסגרת הפרויקט, לבחירת הקבלן ולמזעור הפגיעה באורך חייהם במהלך ביצוע הפרויקט. ואולם, אחד הסעיפים החשובים והמשמעותיים ביותר לפני החתימה עם היזם או הקבלן יהיה הליווי המשפטי שיבחרו, אשר יכול להגן עליהם מפני סיכונים תכנוניים, משפטיים ובסופו של דבר: כלכליים. מדובר בפרויקט נדל"ני לכל דבר, אף שהוא אינו רחב היקף, תהיה זו טעות לצאת לדרך ללא הגנה של סמכות משפטית ראויה.

היבטים משפטיים ביישום תמ"א 38

הן הדיירים והן היזם מעוניינים להצליח בפרויקט, אך לכל אחד מהצדדים משקפת שונה: בעוד הדיירים ירצו לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, לשפר ולעדכן את מראהו של הבניין ולהביא יותר רווחה ואיכות חיים לדיירים בדירותיהם, היזם שואף למקסם את ההטבות שמעניקה לא תמ"א 38 ולהפיק רווח גבוה ככל שניתן (לעיתים תוך כדי מזעור הוצאותיו). מה שהופך את הדיירים לפגיעים בפני תכניות היזם. ליווי על ידי עורך דין מומחה בתחום, יביא ליצירת הסכם שקוף, אשר לפיו ברור ומוסכם המגדיר במה זוכה כל צד. בין היתר יש לקבוע מראש מהם יעדיו של הפרויקט, מה מרוויח כל אחד מהצדדים, אילו בטחונות מקבלים הדירים מהיזם ומה הן ההגנות המשפטיות העומדות לרשותם

זהירות! פרדוקס רווח!

אחד הפרדוקסים הרווחים כיום בעסקאות תמ"א 38 קשור במימון שכרו של עורך הדין המייצג את הדיירים. בלא מעט מקרים, מעדיפים הדיירים להימנע מתשלום שכר טרחתו של עורך הדין ומגלגלים זאת לפתחו של היזם. זהו פרדוקס שיוצר קונפליקט מובנה והמגדיל את הסיכוי לניגוד אינטרסים: עורך הדין המקבל את הכסף מהיזם, יטה לשמור על האינטרס של מי שמממן אותו ולא את מי שהוא אמור לייצג. לכן ההמלצה היא שעורך הדין ייבחר על ידי הדיירים וככל שניתן גם ימומן באמצעות כספם.