INVEST - מדריך השקעות

מה חשוב לדעת על נדלן עסקי?

נדלן עסקי או נדלן מסחרי הינו מונח המתייחס לכל שטחי המסחר העסקיים שנועדו למכירה או להשכרה. כמובן שהיות ומדובר בשטחי מסחר ציבוריים לרוב, דרך ניהולם, המיסים והחוקים החלים עליהם בעת קנייתם, שונים בתכלית מקניית נכס פרטי, אפילו אם זה מיועד לצרכי השקעה. במאמר זה, ננקוב במספר עובדות שחשוב לדעת בכל הנוגע לנדלן עסקי ולשם ביצוע תחשיב כדאיות מדוייק יותר בטרם קנייה או השכרה של נכס נדלני שכזה.

עיקולים, חיובים ועוד מרעין בישין על הנכס

יש לבצע בדיקה שזהה למעשה לבדיקה שעושים גם בנכס פרטי. זוהי בדיקה הנעשית מול רשות המקרקעין בכדי לוודא שאין עיקולים, חיובים או כל צרות אחרות עם הנכס. זכרו שאם אתם קונים נכס שיש עליו עיקולים שטרם נגבו או חיובו- תדרשו אתם להשלים אותם. בהוצאה כ"כ גדולה שמשלמים על נכס שכזה, הדבר האחרון שתרצו הוא לכסות חובות של אחרים. עוד חשוב לבדוק, כי המבנה עומד בכל התקנים הנדרשים מבחינת בטיחות, רישיונות, כיבוי אש וכולי. בניין שאין בו אישור מסודר של מכבי האש נחשב מסוכן ועלול לחבל בסיכויכם לפתח על שטח זה עסק כלכלי או ציבורי מצליח.  בכל מקרה, בבואכם לקנות נכס, היו תמיד חשדניים ועשו בדיקות משלכם לגבי המידע שניתן לכם ע"י המוכר. רבים מן המומחים בתחום ממליצים, ובייחוד בישראל, להיעזר בעו"ד לענייני מקרקעין שיסייע לכם להוציא את העסקה לפועל ולבדוק את כשרותה מכל הבחינות.

 

עשו סיור בעצמכם באזור סביב הנכס

עוד מדד חשוב בכדי לדעת האם אתם לא קונים או משכירים נדלן עסקי שתתקעו איתו לאחר מכן, הוא לעשות סיבוב באזור שבו ממוקם הנכס המיועד. האם האזור מסביב מלא בעסקים, בתי קפה ועובדים שמסתובבים בו במשך כל שעות היום? כמה חנויות, בניינים ריקים להשכרה או למכירה יש מסביב? כיצד נראה האזור באופן כללי מבחינה אסתטית? מהם המאפיינים של קהל הלקוחות המסתובבים באזור זה- הייטקיסטים? נוער?...אומרים שאין טוב ממראה עיניים ואם אתם עושים סיבוב ומגלים כי רבות מן החנויות באזור הנכס עומדות שוממות או שהאוכלוסיה המסתובבת באזור היא לא קהל היעד אליו אתם עתידים לכוון, עדיף לשקול פעמיים את הקנייה או ההשכרה של נכס זה.

 

 

ניהול הנכס

בבנייני משרדים רבים קיימת חברת ניהול נכסים אשר מנהלת את הבניין בכל הקשור לניקיון, תיקונים, מכירה והשכרה של שטחי המסחר בבניין ועוד. לא משנה אם תשכירו את שטח המסחר הזה או תקנו אותו, חברת הניהול כנראה תהיה חלק בלתי נפרד ממנו ולכן כדאי מאוד לבצע סקר חוות דעת בין "הדיריים" הקיימים לגבי השירות שנותנת להם חברת הניהול. אם יש חוות דעת שליליות, מוטב להתרחק. עוד דבר שחשוב לבדוק בכל הקשור לניהול נכסים הוא אופן התשלום לחברת ניהול הנכסים. מי אחראי לשלם לה- הבעלים של שטח המסחר או השוכרים אשר שוהים ומתפקדים בו בפועל? אם אתם מחפשים נכס לקנייה ואתם כבעלים מחוייבים בתשלום לחברת ניהול הנכסים, הדבר עלול להוריד משמעותית מן ההכנסות שלכם כאשר תעמידו את הנכס להשכרה. אם אתם שוכרים, חשוב לברר לגבי אופן התשלום לחברת הניהול וממתי הוא מתחיל- מהרגע שקניתם את הנכס אפילו אם אתם לא עושים בו שימוש עדיין ורק משפצים, או שמא מהחודש הראשון לשהותכם בבניין או בשטח המסחרי הזה ואולי התשלום הוא בכלל לשנה מראש? כל תקופת תשלום כזו, צריכה להיכנס למאזן התשלומים הכללי שלכם בכדי שתבינו האם מדובר בהוצאה שתיפגע משמעותית בהכנסותיכם או שמדובר בסכומים נסבלים בהחלט לתשלום.