INVEST - מדריך השקעות עם לב חם

המשכנתא שלך בסביבת ריבית עולה

בשנים האחרונות, לאור הריבית המוניטרית הנמוכה הנהוגה בישראל ובעולם, ראינו לקוחות בנקים רבים משתכנעים לנצל את הריבית הנמוכה המוצעת וליטול משכנתא בריבית משתנה. הריבית המשתנה נחלקת למעשה לשני מסלולים ש"נהנים" מריבית נמוכה: הראשון - משכנתא בריבית פריים, בה הריבית נקבעת לפי מרווח מריבית הפריים (הפריים הוא ריבית בנק ישראל + 1.5%). במשכנתא זו קיים יתרון נוסף – הקרן שנלקחה איננה צמודה למדד המחירים לצרכן ורק יכולה להתכווץ ככל שהשנים נוקפות. המסלול השני - משכנתא בריבית משתנה, כאשר הריבית נקבעת כל תקופה (בד"כ שנה, שנתיים וחצי, חמש או שבע שנים), אולם מאחר והריבית נקבעת לאותה תקופה קצובה, הלה נמוכה משמעותית מריבית של משכנתאות ל-10 שנים ומעלה.

היתרון במסלולי המשכנתא האלו בסביבת הריבית הנוכחית (ריבית בנק ישראל 2.25% נכון להיום, פברואר 2011) הוא שהתשלום החודשי נמוך באופן יחסי, וכך לווים רבים מצליחים ליטול התחייבויות גבוהות מבלי "להיחנק" מתשלום חודשי גדול.
אולם, היתרון הזה יכול להפוך מהר מאד ל"מלכודת דבש" כאשר סביבת הריבית מתחילה להשתנות, כשם שאנו חווים בימים אלו. הכוונה היא, שאנו כבר מתחילים לראות העלאות ריבית קצובות ע"י בנק ישראל, ומסלולי המשכנתא שתיארנו לעיל מושפעים באופן ישיר מסביבת הריבית החדשה.

במאמר זה נבדוק כיצד סביבת ריבית עולה תשפיע על מסלולי המשכנתא בריבית משתנה, וכן נציג את מסקנתנו כי מוטב לנקוט משנה זהירות שנוטלים משכנתא בריבית שכזו – וכי יש לשקלל את כל התרחישים העתידיים האפשריים.

ראשית, נראה כיצד העלאת הריבית משפיעה מיידית על משכנתא בריבית פריים, וזאת באמצעות דוגמא פשוטה:

זוג צעיר המשתכר יחדיו כ-18,000 ₪ ברוטו, נטל משכנתא בגובה של 1,000,000 ₪ בריבית של פריים מינוס 0.8% ל-20 שנה. הריבית במשכנתא המחושבת לפי פריים של 3.75% היא 2.95%, וכך התשלום החודשי יהיה 5,520, כ-1/3 מהשכר נטו של הזוג. אולם, כל עלייה של 0.25% בריבית תהווה תוספת מיידית של כ-125 ₪, כך שאם ריבית הפריים תגיע ל-5% בשנה הבאה, הזוג ישלם 6,200 ₪ לחודש, בהחלט הכבדה וכבר מדובר בשליש מהשכר ברוטו של הזוג...

חשוב לציין כי למרות שקרן המשכנתא נשארת לא צמודה, הרי שבתקופות של מדד גבוה וחריג, ריבית המשק עשויה לעלות לרמות שראינו בישראל בעבר של 10% ויותר. במצב שכזה התשלום החודשי על המשכנתא שראינו עשוי להיות קטסטרופלי מבחינת הזוג הצעיר, וחייב לבוא בחשבון בכל שכלול עתידי.

לגבי המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, הרי שהמצב מעט שונה. היתרון הוא שהריבית לא תשתנה מיידית ברגע שהריבית תעלה במשק, יחד עם זאת בתחנת שינוי הריבית – עשויה להתקבע ללווה ריבית משכנתא גבוהה למשך התקופה הקרובה.

הבנקים מנסים לשכנע בכך שהם אומרים שניתן יהיה לקבע את הריבית בתחנת שינוי הריבית הראשונה, אולם אם הריבית במשק תהיה גבוהה – הרי שקיבוע הריבית להמשך תקופת ההלוואה, יהיה אף הוא לא כדאי.

אם אותו הזוג נטל משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית משתנה כל חמש שנים, כאשר הריבית ל-15 שנה עומדת על 2.8% צמוד מדד, אותו זוג ישלם ריבית של נניח כ-1.5% + הצמדה למדד, שבסביבת מדד של 2.5% שנתי, שווה ערך ל-4% ריבית או כ-6,000 ₪ לחודש. הבעיות יתחילו אם במועד שינוי הריבית נהיה עדים למדד גבוהה שעשוי לדחוף את הריבית במשק לכדי רמות של 4-5%. כך, עם קצב אינפלציה של 5% הזוג עשוי להיות מקובע לתשלום ריאלי של כמעט 10% ל-5 שנים הבאות, ותשלום מטורף של 9,500 ₪ בחודש – יותר ממחצית המשכורת ברוטו של הזוג.

האם הפיתרון הוא לוותר על המשכנתאות בריבית משתנה כליל, לשלם מעט יותר אך להיות מוגנים ע"י הוודאות שמספקת הריבית הקבועה ?
התשובה היא בוודאי שלא!

הרעיון הוא לבחון את האלטרנטיבות השונות ולבדוק מספר תרחישי קיצון. אין שום מניעה לחלק המשכנתא לעיל של 1,000,000 ₪ למספר מסלולים שונים, כך שנוכל ליהנות מריבית הפריים הנמוכה היום, ועדיין לא "להיחנק" מתשלום מטורף כאשר הריבית תעלה. כמו כן, חשוב להיזהר גם מ"לדחוף" את כל המשכנתא לריבית קבועה, שכן גם זו תהיה יקרה במונחים ריאלים כאשר המדד יהיה גבוה.

שילוב של מספר אופציות: ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית פריים ואפילו ריבית משתנה עשוי להוות האפשרות הטובה ביותר עבורכם, אבל תבדקו את זה בשבע עיניים:

  • בחנו את הריבית בכל אחד ממסלולי המשכנתא במסלולי קיצון: האם תרוויחו מספיק בריבית נמוכה? האם לא תשלמו יותר מדי בריבית גבוהה ומדד גבוה ?
  • היוועצו במומחים. יש פורום משכנתא. יש יועצי משכנתאות שאינם מטעם הבנק, תבדקו האם המסלול שלכם נכון ומתאים לצרכיכם.
  • זכרו – הבנק לא שומר על האינטרס שלכם אלא על האינטרס והצרכים שלו!! אם הבנק "דחוף" לריבית משתנה, הרי שזו התקופה הנוחה עבורו לגיוס כספים במסלול זה. פקפקו בבנק ובמניעיו ואל תשכחו להשוות בין 2-3 בנקים שונים.
  • לבסוף – עשו מה שנוח לכם! המסלול צריך להיות מוטעם לכם ולצרכיכם: למשכורת שלכם, לקרנות שלכם שנפתחות בעתיד, לתכנון המשפחה שלכם ולנכס המתאים לכם ולא לאיש אחר!

בהצלחה!

נכתב ע"י יוני ד. בעבר יועץ משכנתא בבנק מוביל בישראל וכן מפעיל אתר המשכנתאות PariPassu.