INVEST - מדריך השקעות

קניית נכס עם ערך היסטורי - האם זה כדאי?

קניית נכס מקרקעין בעל ערך היסטורי אינה החלטה של מה בכך. זוהי החלטה שבצידה עשויים להיות רווחים ויתרונות גדולים, אך גם מגבלות וחסרונות בולטים. לפניכם סקירה אודות היתרונות והחסרונות שברכישת נכס בעל ערך היסטורי, ואודות אפשרויות הפעולה של בעל הנכס לשם שמירת זכויותיו.

מהו נכס בעל ערך היסטורי?

על פי תוספת ל"חוק התכנון והבנייה (תשכ"ה, 1965), ועדות מקומיות יכולות לאשר תכנית לשימור אתרים בהמשך לפניית בעל הקרקע או הרשות המקומית או מיוזמתן שלהן. תכנית לשימור של אתרים מוגדרת ככזו שנועדה להגן על בניין או קבוצה של מבנים ועל סביבתם, כאשר אלו הינם בעלי חשיבות היסטורית, ארכיאולוגית, לאומית או אדריכלית. החלטה לגבי תכנית שימור פירושה שעל הבניין או הבניינים לעבור תהליך של חיזוק ושימור מבנים על פי חוק, וכן מוטלות על בעלי הנכסים שתחת שימור הגבלות משמעותיות באשר למימוש הנכס ולפיתוחו.

מהם היתרונות והחסרונות שבקניית נכס בעל ערך היסטורי?

נכס המוגדר כבעל ערך היסטורי עשוי להיות בעל חשיבות לאומית, בעל עיצוב מיוחד וייחודי או נכס שבו שילוב של כמה אלמנטים נזכרים אלו גם יחד. כך למשל, בית בלב המושבה הותיקה זכרון יעקב או בחלקה העתיק של ראש פינה עשוי להיות מבתיה הראשונים של ההתישבות בת יותר ממאה השנים, ונוסף על הערך ההיסטורי והלאומי, הוא צפוי להיות בית אבן, בעל תקרות גבוהות, עיצוב ייחודי וערך נוסטלגי. מצד שני, על נכס המוגדר כמיועד לשימור מוטלות מגבלות מהותיות שעלולות לפגוע בשוויו ובאפשרות לסחור בו. רכישה של נכס כזה עשויה להשית על הרוכש חובות ומטלות הנוגעות לשימור הנכס, שעלותן הכבדה הינה על חשבון בעל הנכס, וכן מגבלות על מימוש זכויות בניה, הגבלות על שימושים אפשריים, מגבלה על אפשרויות השיפוץ החיצוני או הפנימי (וזאת כתלות ברמת השימוש עליה הוכרז) וכמובן שניטלת מבעל הנכס האפשרות להרוס את הנכס או חלק ממנו. בעלי הנכס הם הנושאים בחובות השיקום והאחזקה הכבדות, והם גם הנושאים בעלויות, וכל פעולה לשינוי, שיפוץ או עבודה במבנה מחויבת בקבלת היתר ורשות מהיחידה לשימור מבנים.

מהם הכלים העומדים לזכות הרוכש?

בעל נכס המוגדר כנכס לשימור יכול להגיש תביעה על ירידת ערך הנכס בשל תכנית הפוגעת בו. תביעה על ירידת ערך נועדה לפצות את המחזיק בנכס על הפער בין שוויו של הנכס טרם אישור תכנית השימור ושוויו לאחר אישורה של תכנית שימור המבנה. את התביעה על ירידת הערך יוכל בעל הנכס להגיש בתוך שלוש שנים מיום אישורה של תכנית השימור. תביעה שתבקשו להגיש לאחר תקופה של שלוש שנים מיום ההכרזה על תכנית השימור ניתן להגיש רק במקרים מיוחדים ובאישורו של משרד הפנים. את התביעה יש להגיש לועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולצרף אליה חוות דעת של שמאי, לשם הערכת שיעורי הנזק הצפויים לכם. על כן, בבואכם לשקול רכישה של נכס המיועד לשימור על רקע היסטורי, כדאי לבדוק האם הוא תחת תכנית שימור כלשהי, וכמובן מהו מצב הנכס. יתכן שזהו נכס תחת תכנית לשימור אתרים, אך הוא כבר עבר שיפוץ ושימור, והוא מחוזק ובמצב מצוין, כזה שלא יאלץ אתכם להיקלע להשקעות עתירות ממון בעתיד הקרוב. לשם בדיקה זו מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין ובעורך דין מקרקעין, המומחים בנושא נכסים המיועדים לשימור אתרים. בנוסף, רצוי לזכור כי בעלי נכסים המיועדים לשימור זוכים לעתים גם בתמריצים, שנועדו לקדם את תכניות השימור וחיזוק המבנים, למען הדורות הבאים.