INVEST - מדריך השקעות

שלבים בביצוע השקעת נדל"ן

ערך וכתב : יהודה ברוך, כלכלן

שלב ההגייה
יזם מתחיל תמיד את יוזמתו העסקית תחילה בראשו, במחשבותיו, בהרהורים שנמשכים ומתפתחים זמן רב, לעיתים במשך ימים ולפעמים חודשים ושנים, זה השלב בו הוגה היזם את ההשקעה בדמיונו, בוחן אותה מנקודת הראות האישית, עוד טרם יצא הדבר ופורסם, של ההגות ביוזמה העסקית הוא תחילת דרכו של כל יזם ושל משקיע הנדל"ן בעיקר. אפשר ורצוי להרחיב ולהעמיק את הידע ע"י השתתפות בקורס נדל"ן ולקבל רעיונות וכיוונים חדשים שאולי ולא חשבתם עליהם קודם.

בחינת השיקולים כלכליים
עוד בטרם יכנס היזם להוצאות כספיות ויתחיל לעשות פעולות להשגתה, טוב יעשה היזם המשקיע אם יגלגל בראשו את המבחנים הכלכליים הצפויים להשקעה שהוא הוגה בה, מה משקלה של ההשקעה, מה מאפייניה, כמה מימון יידרש, מה מחיר המימון, מה הרווחיות הצפויה, מה הם סיכוי ההשבחה, ובכמה, שיקולים כלכליים שיש לבודקם ביסודיות ובשיטתיות.

היבטי מיסוי בעסקת השקעה בנדל"ן
כל עסקה בנדל"ן שנעשית בצורה נכונה אמורה ליצור הכנסה נוספת לבעליה, הכנסה נוספת זו תהייה חייבת במס, אלא שחוקי המס בכל הקשור בהשקעות נדל"ן אינן דבר פשוט כלל ועיקר, לכן חובה על כל משקעי לבצע בידקה ותכנון של המס בעסקת הנדל"ן שלו, גם אם הערכה זו עלולה להיות רק אומד ראשון, יש לבצעה כדי לא ליפול למלכודות מס שישנן, מצב בו החוקים והנהלים שמחייבים אותך לשלם תשלום מס גדול מהרצוי.

היזומה בראי החוק
בדוק מכל האספקטים האם ההשקעה שלך עומדת בדרישות החוק הישראלי, בהשקעות נדל"ן רצוי במיוחד לבדוק את מעמדן של הזכויות בנכס, את דרישות החוק הרלוונטיות להשקעה שאתה רוצה להשביח, את חוקי התכנון והבנייה והשפעתם, את תנאי הנכס לעניין חוקים ספציפיים מנקודת ראות של החוק, תמ"א 38, בינוי פינוי, אל תסתמך על הערכות זכור שיש אנשים שרכשו אדמות חקלאיות בזמן המנדט האנגלי ואדמתם טרם הופשרה למגורים עד היום.

היוזמה בראי הבחינה המוניציפאלית
לרשות המוניציפאלית יש תמיד מה להגיד לגבי ההשקעה בנדל"ן שאתה מתכנן, כך על פי הסדר הציבורי, כך על פי החוק הישראלי ומדיניות משרד הפנים, לכן חובה לבדוק את המשמעות ולא להדחיקה, גם חלומותיו הפוליטיים של ראש הרשות חשובים, תמיד יש אפשרות שהוא גם יגשים אותם ואם הנכס של יושבח עקב כך אצא נשכר.

שיקולי התכנון וההשבחה בנכס
אומרים על יזמי נדל"ן שמה שחשוב להם יותר בדרך כלל זה פוטנציאל השבחה שיש לנכס, פוטנציאל חבוי, פוטנציאל נחבא, פוטנציאל עקב תכנון מחודש, פוטנציאל שלא מומש, שינוי ייעוד, בקשות והיתרים מיוחדים, ובעצם כל פעולה שיכולה להשביח את ערכו של הנכס ואז יוכל היזם להגדיל את ערכה של השקעתו לעיתים בצורה משמעותית מעבר למחיר הרכישה וההשקעה הראשונית.

שיקולי מימון ומינוף
שיקולי מינוף מבוססים על ההבנה העמוקה שיש לכל יזם נדל"ן שיכולתו לבצע השקעות גדלה מאוד כאשר הוא ממנף את נכסיו בצורה טובה, כך הופך היזם שהיקף נכסיו בגודל מסויים לבעל יכולת רכישה של נכסים במינוף פיננסי שמעניק לו הזדמנויות רבות יותר ובמילים אחרות מינוף יכולות ההשקעה שלו עשרות מונים.

שיקולי תחזוקה
השקעות נדל"ן להבדיל מהשקעות פיננסיות יש לתחזק ולשמר את ערכם בעזרת תחזוקה פיסית שתכלתיה שמרית ערכם של הנכסים, תחזוקה שיש לקחתה בחשבון ההכנסות מהנכס אבל מבחינת זמינותה של התחזוקה, איכותה, והשפעתה על מחירי הנכס והתשואות שלו, נכס שהתחזוקה שלו ירודה, יורד במחירו ויכול להסב הפסדים לבעליו.

איתור הזדמנויות הנדל"ן
הדרך הנכונה לבחור את ההשקעה שלך בנדל"ן היא לנצל את הסטטיסטיקה לטובת הסיכויים שלך, משמע, להפעיל כלים שמבוססים על כלים סטטיסטים שמנטרלים סיכונים עסקיים, שמאפשרים זיהוי המחיר המתאים לנכס בצורה הטובה ביותר, שמחייבים מיומנויות מסוימות לצורך רכישת נכסים מתחת למחירי השוק בכל מצב שוק נתון, שיטות שמקנות יכולות משא ומתן שמשפרות את מעמד המשקיע.

בדיקה כלכלית מסכמת
סיכום כל השלבים למבחנים כלכליים עם אופי של סימולציה עם לוח זמנים, לחיזוי ההכנסות והרווחים הצפויים, תהליך שכל גיליון אקסל יוכל לבסוף להכילו ולקבוע מה כדאי ומה כדאי פחות, המודל להשוואה בין השקעת נדל"ן אחת לרעותה מבוסס על השוואת התשואה, ההשבחה, הסיכון, ומהירות המימוש.

יוצאים לדרך
היזם יוזם יוזמה, זו דרכה של האנושות, חשוב להתגבר על החששות ולצאת לדרך. מה שחשוב לפעמים זה ליצור מומנטום של תנועה לכיוון היישום והמימוש גם אם הפאזל טרם הושלם ופיסות מידע מסוימות חסרות או שלא ניתנות לכימות, לימדו להעריך את הסיכונים הקיימים ביציאה לדרך במצבים כגון אלו וצאו לדרך, חוכמתו של היזם היא לפעמים זריזותו לבצע בעת הנכונה את העסקה, בזמן אחר התנאים יראו אחרת ועל זה כבר נאמר אל תחכו שכל הרמזורים עד למטרה יהיו צבועים בצבע בירוק.

המאמר נכתב על ידי יהודה ברוך, המכללה ללימודי נדל"ן