INVEST - מדריך השקעות

מיסוי השקעות נדל"ן בארץ

מיסוי השקעות נדל"ן בארץ תלוי במרכיבים רבים: סוג המשקיע, מיקום נכס הנדל"ן הנרכש, סוג ההשקעה (ישירה או באמצעים עקיפים) ועוד. השקעות, בייחוד כאשר הן מערבות יותר ממדינה אחת, דורשות הבנה מעמיקה בנושא המיסוי בכדי להבין כיצד כדאי לבצע את ההשקעה בכדי לשלם את המיסוי המינימאלי שיידרש עבורה בכל המדינות המעורבות, ועל ידי כך להגדיל את התשואה המתקבלת בעבור ההשקעה. היעזרות בעורך דין מיסים בשלב קבלת ההחלטה כיצד והיכן כדאי להשקיע היא השקעה טובה להמשך שיכולה לחסוך כסף רב במיסוי והעלאת התשואה בפועל.

מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן בארץ להשקעה בנדל"ן בחו"ל?

תושב ישראלי המעוניין להשקיע בנדל"ן יכול לבחור להשקיע בנדל"ן בארץ, או בנדל"ן בחו"ל. משבר הנדל"ן בארה"ב שהפך נכסים רבים בארה"ב לזולים, הפך את סוג ההשקעה הזה לאטרקטיבי במיוחד עבור ישראלים רבים. ישראלים הבוחרים להשקיע בנכסי נדל"ן בארה"ב יכולים לעשות זאת בצורה ישירה (רכישת בית מגורים לדוגמה) או כחלק מקבוצת רכישה. על פי רוב, לצורך הרכישה מתגבש תאגיד מסוג LLC. LLC היא יישות משפטית נפרדת בארה"ב, אך אינה כפופה לחוקי החברות ואינה מחייבת מוסדות כגון דירקטוריון. את הדיוידנד ב- LLC ניתן לחלק באופן לא פרופורציונאלי. כאשר הרכישה מתבצעת על ידי LLC המוגדר כ"שקוף", המיסוי בארה"ב הוא כיחיד, אך הערבויות מוגבלות, אפשרות אחרת היא כדגם מיסוי דו שלבי לתאגיד LLC. גובה המיסוי הוא בהתאם למדינת הרכישה (כיוון שהמס מורכב מחלק פדרלי וחלק של המדינה) וחלק על ידי סוג ההכנסה (דמי שכירות, רווח הון וכו').

המשקיע בחו"ל אינו מסיים את חובות המיסוי שלו לאחר תשלום כל חובות המס בארצות הברית. לאחר תשלום מיסוי זה, עדיין עליו לשלם את המיסוי עבור רווחיו במסגרת המיסוי בארץ אשר פועל על תושבי ישראל כמיסוי מס פרסונאלי - כלומר ללא קשר למקום בו הופקו הרווחים.
בניגוד להשקעות בנדל"ן בחו"ל, השקעות בנכסים בארץ כוללות מיסוי כנגד ארץ יחידה. גם המיסוי בארץ יכול להיות מורכב ולהכיל פטורים שונים וסוגי מסים שונים אשר גם בהם יש להתמצא.

כאשר באים להשקיע בנכס נדל"ן בחו"ל חשוב לבחור בייעוץ מס הניתן על ידי עורך דין המבין בחוקי המס לא רק בארץ אלא גם בארץ היעד בה מתוכננת הרכישה.

השקעות בנדל"ן בארץ לתושבי חוץ

עבור תושבי חוץ, ישראל נחשבת כמדינה המעניקה הקלות מס מרובות להשקעות מחו"ל. משקיע מחו"ל שאינו תושב הארץ המיסוי החל עליו מבוסס על מיסוי טריטוריאלי, אך לגופים רבים מוענקים מענקים וניתנים פטורים שונים ברמות שונות לתשלום המס. גם חברות בישראל יכולות להחשב כתושב זר אם תושב ישראלי אינו זכאי ליותר מ-25% מרווחי והכנסות החברה.

משקיעים זרים פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה, ועל ידי שימוש מושכל באמנות למניעת כפל מס עליהן ישראל חתומה, ליהנות מפטורים נוספים והגבלות החלות על שיעור המס. דרך אחרת למזער את שיעורי המס כוללת הפרדה בין המקרקעין עצמם לאחוזי הבניה. השקעה באמצעות קרן שמטרתה היא אחזקת וניהול נדל"ן מניב יכולה להוות פתרון מוצלח להקטנה נטל המס על התושבים הזרים.

השקעות נדל"ן בארץ כוללות אפשרויות וכללי מיסוי מרובים. כאשר מערבים מספר מדינות בהשקעה, אפשרויות הגדרות המיסוי השונות גדלות באופן ניכר. בכדי לבצע השקעה מיטבית בה המס שאותו נדרש המשקיע לשלם הוא מיניאלי, כדאי להיוועץ בעורך דין מסים המתמחה במיסוי כל המדינות המעורבות ויכול לייעץ באופן בלתי תלוי כיצד כדאי לבצע את ההשקעה, ומה יהיה המיסוי הצפוי עליה.